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上海房产税分界线

更新时间：2011-12-16 10:58

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　　【摘要】经济适用房是共有产权，有商品房成分，动迁安置房本身就是商品房，只不过是定向销售，再加上普通商品住宅，因此所记录的房价体系是非常完整的。上海以28426元为房产税税率分界，是从严执行试点房产税的政策，体现了上海调控房价的决心，对市场的调节作用更加给力。
　　按照新近公布的上海房产税试点方案，每平方米单价不超过28426元（均价14213元的2倍）的应税房屋面积，将按0.4%的税率征收房产税；单价超过28426元的，税率为0.6%。
　　上海市统计局公布的数据显示，2010年上海市新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米，而剔除经济适用住房和动迁安置住房等保障性住房后的市场化新建商品住宅，平均售价则为20995元/平方米。
　　复旦大学房地产中心主任尹伯成称，“把经济适用房、动迁安置房、保障性住房价格也算在新建商品住宅平均房价里面，是很不合理的，因为这些住房与市场无关。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍的观点与尹伯成类似，认为以28426元为税率分界，虽然会扩大征收面，但如此低的税率分界门槛，对购买普通商品住房的市民却是一个打击，“这意味着哪怕是很普通的刚性需求，没准也会进入0.6%的征税范围。”宋会雍进一步分析，设定房产税税率分界的目的，是把打击面作有效分离，“如果很多人都符合0.6%的征税标准，那原先设定的0.4%门槛有什么用？累进的级差就体现不出来了。”宋会雍不无担心地说，如果未来保障房面积大大增加，普通商品住宅就有了逐渐被“架空”的危险。
　　德佑地产副总经理罗亚东则强调，作为中长期调控政策甚至一种长久的税制安排，“以这样的统计方法去划分，我觉得是合理的。”罗亚东说，房产税在这一轮调控政策以及未来社会财富的分配上注定要扮演重要角色。
　　罗亚东认为，28426元的税率分界偏温和，一是没有涉及存量，二是按照交易或评估价的70%作为税基，同时还对成年子女买婚房等等情况作了一些税费上的减免。在这种情况下，如果再用比较宽松的价格，比如用4万元作为房产税税率分界，那么就会使绝大多数房屋即使要被征房产税，也只要按0.4%的标准征收，而以2.8万元为分界，则可以在总体上对比较偏温和的房产税政策作反向补充，从而能达到执行力度。
　　“从对未来的展望看，如果房产税从增量开始往存量过渡，在税率方面再作温和调整，也是可以期待的。”罗亚东说，一个政策有松有紧，保持综合的效用，既可以保证不至于太过强硬的“硬着陆”，也不至于导致太过松软，效力大打折扣。
　　中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，以28426元为分界线体现了从严调控市场的原则，从长远来看，动迁配套房也是要纳入房产税征税范围的，所以要把动迁配套房的均价算进去。
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