“一房一价”需知难而进

　　您的房子买保险了吗？
　　【摘要】国家规定，开发商必须对每套房子明码标价，而且必须要公示，公示后没有经过物价局同意不得擅改价格。
　　调查发现，“一房一价”正遭遇执行缩水，新政效果面临打折。很多人搞不清楚为什么会出现这种状况。以国家发改委的权威之重、行政力度之大，难道说话也不管用吗？
　　实际上，此中原因非常复杂。发改委是新近才直接介入楼市调控的。 1月26日“新国八条”出台后，调控初见成效，但尚不足以使房价回归理性。在这种背景下，3月份国家发改委出人意料地出台《商品房销售明码标价规定》，要求各地从5月1日执行 “一房一价”等措施。然而，进入5月以来，各路媒体调查发现，全国几乎没有落实到位的城市。
　　于是，国家发改委5月11日又下发了《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》，要求各地实行拉网式排查，确保每个新开发的居民住宅小区、每个正对外公开发售的楼盘、每套出售的新建商品房都检查到位，无一遗漏。而且明确了检查重点：包括销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价、未按规定实行一套一标、未一次性公开全部预售房源等。另外，还明确对违规企业处以每套房5000元罚款；构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款，等等。
　　看国家发改委的架式，可谓不达目的不罢休。从房地产调控手段上讲，可分为经济手段、法律手段和行政手段。法律手段姑且不论。相对而言，多采用信贷、税收等经济手段比较好；而行政手段应尽量少用，因为其对于市场机制的负面作用明显。出于尽快抑制房价的目的，去年以来国家动用了较多的行政手段，比如限购、限贷，但这也只是干预需求。而“一房一价”，则直接干预了市场经济中最敏感的“价格”。
　　在计划经济条件下，商品价格是被管制的，而当前我国住宅制度改革的市场化方向依然是主攻方向。那么，国家应该管制保障性住房的价格，如廉租房和公租房的租金价格，以及经济适用房、棚改房、限价房的销售价格，而对于商品住宅价格，是否有必要实行直接管制，仍有待深入考量。从这个意义上讲，“一房一价”涉及的改革深度很关键，如果只是要求项目在销售过程中，增加定价的透明度、规范市场秩序，则并不难落实；如果苛求每套房子必须按政府要求的某一具体价格销售，则等于取消了开发商的定价权，限制了企业正常的经营权，那么必然普遍性地遭到企业或明或暗的抵制——这将是一场“持久战”。
　　近几年，许多城市的房管部门规定的是价格浮动制，即一个新楼盘申请预售许可证时，将来的实际销售价可围绕备案价上下浮动。此次发改委介入后，各地一般实行了“只能降不能涨”的规定，开发商自然会将备案价提高，为以后房价调整留下足够空间。发改委督战的关键，应该是参考不同产品的区域市场价，允许项目预售备案价略高于市场价（比如10％），给予房企一定的价格调整空间，随行就市，尊重市场规律，同时也避免了某些房企大幅拉高房价、坐地起价的不良企图。
　　“一房一价”政策能落实到什么程度，主要取决于地方政府部门督查的力度。一个一二线城市，一般都有几百、几千个在售楼盘，几千、上万家二手房中介门店，拉网式排查一遍，这得需要投入多少人力、物力？如果一遍不行，有可能隔段时间就拉网一次吗？基本上不存在可能性。国家发改委的心情可以理解，可地方部门执行不力也是必然。一个管理、执行成本太高的政策，很难说没有商榷的余地。
　　治理房价，还是要回到根本，遵循市场逻辑。一方面，要大力建设保障房以及中小套型普通住宅，满足中低收入家庭的住房需求；另一方面，要大幅增加商品住宅土地和房屋供应，同时通过信贷、税收（限购只能是临时之策）抑制投机性购房需求。如此，则房价就会得到适度控制。对于价格管理，应重在规范市场，比如增加房价透明度、打击哄抬房价和价格欺诈等。
　　从目前来看，“一房一价”执行到现在，效果并不理想，部分人认为“一房一价”已经成为一个空架子，调控房价要须明细规则，光制定一个大纲是无法严格执行的。
　　慧择提示：中国对房价的调控，还是需要一个长远的计划，面对房产这个难题不是一年半载就能解决的。慧择向您推荐！