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土地市场渐渐理性化
更新时间：2011-12-28 09:34
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【摘要】土地市场的销量和价格往往是房地产的一个风向标，在国家调控重拳的背景下，土地市场的交易比起以往也不是很冷门。和往常一样，热门优质土地的亮相，会使很多的开发商激烈的争夺，但是成交的价格却没有往常一样翻上好几倍，在今天土地市场上，商业性办公用地开始占主导地位
绿地、万科、保利等均有斩获
2011年一季度，上海推出部分大体量的优质地块均获得了较高的溢价率，热点板块区域地块基本均获得了100%以上的溢价率，甚至有的地块溢价率高达200%以上。在此过程中，知名房企如绿地、万科、保利、远洋等拿地踊跃。
1月，绿地地产集团有限公司一连拿下了包括浦东临港新城的商服用地——临港泥城社区DE03-K-3地块以及崇明的商住办用地——新城18号一期地块、新城18号二期地块在内三幅地块。其中，新城18号一期地块的溢价率高达143％；远洋地产摘得宝山商住用地——罗店新镇A1-3地块，楼板价6041元/平方米，溢价率43.8%。一周后又摘得宝山杨行宅地——杨行镇西城区北块G-2-1地块（A块），楼板价11378元/平方米，溢价率89.6%；上海保利建霖房地产有限公司摘得宝山宅地——大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块；上海骏丰置业发展有限公司摘得嘉定新城商住办地块——嘉定区永盛路以东、纬六路以北地块，楼板价8800元/平方米，溢价率103.7%。
2月，上海万科房地产有限公司摘得松江新城商住用地——乐都路8号B地块；景瑞房地产有限公司摘得浦东宅地——浦兴社区Y000902编制单元19-04地块，楼板价21362元/平方米，创下一季度公开出让土地楼板价最高。
3月，上海恒大投资有限公司摘得奉贤南桥新城宅地——奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域地块。万通联合体摘得虹桥综合地块——虹桥商务区核心区一期04号地块, 楼板价为15099元/平方米，创出区域楼板价新高。
这些企业中，除了在上海频繁拿地的如绿地、万科、保利等，还包括新近进入上海土地市场的恒大、万通。专家指出，恒大选择在这个楼市观望的微妙时期进军受调控影响更严重的上海等一线城市，估计是由于想趁各大房企纷纷转战二、三线城市时机，错开一线城市竞争激烈的高峰期，从而铺开一线城市的房地产布局，而且在市场低谷期时进行品牌塑造更能获得积极的效应。而对于万通来说，拿下虹桥综合地块则与其自身开发战略转型有关。
浦东、宝山宅地引发激烈争夺
在一季度公开出让的居住用地中，不少地块引发了开发商的激烈争夺，并实现了很高的溢价率。这当中溢价率最高的是1月成交的临港新城宅地——临港泥城社区DE07-P-1 地块，该地块被上海英达莱置业有限公司以4269元/平方米楼板价摘得，溢价率高达205.5%。同策分析师指出，随着新城开发建设的进一步深入，泥城镇在规划区内，港口内外优势俱全，成为经济发展的一方宝地，且未来轨交11号线临港新城站的开通也给地块带来机会点。今年一季度，临港新城还有多幅商业地块和宅地被绿地地产集团有限公司等多家房企摘得，溢价率普遍高达50％以上。
除了临港新城地块，宝山宅地受关注度也非常高，宝山大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块、杨行镇西城区北块G-2-1地块（A块）也达到了较高的溢价率。
其中，宝山大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块被上海保利建霖房地产有限公司摘得，楼板价13445元/平方米，溢价率156.1%。同策分析师指出，该地块建筑体量近20万平方米。周边配套成熟，居住氛围浓厚。地块北面是规划中的大型公园，西面接新开河，将为地块带来极为优越的绿化景观。由于毗邻上海大学，周边还具有一定的教育、人文优势。交通方面，地块邻近外环线，与轨道交通7号线祁华路站仅数百米距离。
杨行镇西城区北块G-2-1地块（A块）被远洋地产（上海）有限公司摘得，楼板价11378 元/平方米，溢价率89.6%。同策分析师指出，该地块体量近28万平方米，其所在的杨行位于宝山区未来规划的中心城区，未来发展前景看好。该地块邻近轨道交通线1号线富锦路站。在生态环境方面，地块邻近规划中的绿龙公园，该公园将提升当地的景观环境，还可改善空气质量。
综合地块成进军商业地产上选
在一季度溢价率排名前十的地块中，除了居住地块，还有 2 幅商办地块和一幅综合性地块，它们分别是莘庄商务区 27A-05A 地块、嘉定区高台路以南、沪宜公路以西地块（C13-3、C13-6）以及新城 18 号一期地块。其中，莘庄商务区 27A-05A 地块获得了178%的溢价率，高居一季度成交地块溢价率总排名第二位。这说明在目前楼市调控已成常态化的情况下，高品质商业地块已经成为许多开发商重点追逐的对象。
方方地产咨询机构分析师指出，莘庄商务区27a-05a地块为商办用地，出让面积仅8066平方米，由强劲置业高溢价177%摘得，楼板价13798元/平方米。该地块为莘庄商务区首次出让地块，目前七宝办公市场价格约26000元/平方米，此次成交楼板价比预计略高，但也为后续出让地块打入了一记强心针。
另两幅创下高溢价率的商业地块也很引人注目。其中，嘉定区高台路以南、沪宜公路以西地块（C13-3、C13-6）被明发集团上海实业有限公司摘得，溢价率114.9%，楼板价为3015元/平方米。该地块为商办用地，位于嘉定新城东北部远香湖北侧，为远香湖第一排物业，环境较好。
新城18号一期地块被绿地地产集团有限公司摘得，楼板价5757元/平方米，溢价率142.9%。方方地产咨询机构分析师指出，该地块为商住办地块，位于崇明城桥新城中区核心位置，临近行政中心、商业中心等公共配套，规划的过江隧道和轨道交通也将通行。但从交通和配套看，对上海市区的辐射能力依然有限。居住用地容积率为1.2，可确保产品组合丰富，有助于形成产品溢价。此外，地块位于新城行政中心北侧，商办环境较好。
国务院总理温家宝曾在会议上指出，面对土地市场的暴利我们又凭什么要求开发商去减价，所以治标一定要治本。相信随着政策的不断调控，以往出现“地王”的现象将不复存在。根据一季度土地市场成交地块的性质来看，不受调控限制的商业类地块已成为开发商规避市场风险的重要选择之一，而目前综合地块的开发被认为是房企进军商业地产的最佳选择。
慧择提示：生活中风险无处不在，不要忽视和存在侥幸心理，做好安全保障才是重点，慧择向您推荐！
【摘要】土地市场的销量和价格往往是房地产的一个风向标，在国家调控重拳的背景下，土地市场的交易比起以往也不是很冷门。和往常一样，热门优质土地的亮相，会使很多的开发商激烈的争夺，但是成交的价格却没有往常一样翻上好几倍，在今天土地市场上，商业性办公用地开始占主导地位
绿地、万科、保利等均有斩获
2011年一季度，上海推出部分大体量的优质地块均获得了较高的溢价率，热点板块区域地块基本均获得了100%以上的溢价率，甚至有的地块溢价率高达200%以上。在此过程中，知名房企如绿地、万科、保利、远洋等拿地踊跃。
1月，绿地地产集团有限公司一连拿下了包括浦东临港新城的商服用地——临港泥城社区DE03-K-3地块以及崇明的商住办用地——新城18号一期地块、新城18号二期地块在内三幅地块。其中，新城18号一期地块的溢价率高达143％；远洋地产摘得宝山商住用地——罗店新镇A1-3地块，楼板价6041元/平方米，溢价率43.8%。一周后又摘得宝山杨行宅地——杨行镇西城区北块G-2-1地块（A块），楼板价11378元/平方米，溢价率89.6%；上海保利建霖房地产有限公司摘得宝山宅地——大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块；上海骏丰置业发展有限公司摘得嘉定新城商住办地块——嘉定区永盛路以东、纬六路以北地块，楼板价8800元/平方米，溢价率103.7%。
2月，上海万科房地产有限公司摘得松江新城商住用地——乐都路8号B地块；景瑞房地产有限公司摘得浦东宅地——浦兴社区Y000902编制单元19-04地块，楼板价21362元/平方米，创下一季度公开出让土地楼板价最高。
3月，上海恒大投资有限公司摘得奉贤南桥新城宅地——奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域地块。万通联合体摘得虹桥综合地块——虹桥商务区核心区一期04号地块, 楼板价为15099元/平方米，创出区域楼板价新高。
这些企业中，除了在上海频繁拿地的如绿地、万科、保利等，还包括新近进入上海土地市场的恒大、万通。专家指出，恒大选择在这个楼市观望的微妙时期进军受调控影响更严重的上海等一线城市，估计是由于想趁各大房企纷纷转战二、三线城市时机，错开一线城市竞争激烈的高峰期，从而铺开一线城市的房地产布局，而且在市场低谷期时进行品牌塑造更能获得积极的效应。而对于万通来说，拿下虹桥综合地块则与其自身开发战略转型有关。
浦东、宝山宅地引发激烈争夺
在一季度公开出让的居住用地中，不少地块引发了开发商的激烈争夺，并实现了很高的溢价率。这当中溢价率最高的是1月成交的临港新城宅地——临港泥城社区DE07-P-1 地块，该地块被上海英达莱置业有限公司以4269元/平方米楼板价摘得，溢价率高达205.5%。同策分析师指出，随着新城开发建设的进一步深入，泥城镇在规划区内，港口内外优势俱全，成为经济发展的一方宝地，且未来轨交11号线临港新城站的开通也给地块带来机会点。今年一季度，临港新城还有多幅商业地块和宅地被绿地地产集团有限公司等多家房企摘得，溢价率普遍高达50％以上。
除了临港新城地块，宝山宅地受关注度也非常高，宝山大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块、杨行镇西城区北块G-2-1地块（A块）也达到了较高的溢价率。
其中，宝山大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块被上海保利建霖房地产有限公司摘得，楼板价13445元/平方米，溢价率156.1%。同策分析师指出，该地块建筑体量近20万平方米。周边配套成熟，居住氛围浓厚。地块北面是规划中的大型公园，西面接新开河，将为地块带来极为优越的绿化景观。由于毗邻上海大学，周边还具有一定的教育、人文优势。交通方面，地块邻近外环线，与轨道交通7号线祁华路站仅数百米距离。
杨行镇西城区北块G-2-1地块（A块）被远洋地产（上海）有限公司摘得，楼板价11378 元/平方米，溢价率89.6%。同策分析师指出，该地块体量近28万平方米，其所在的杨行位于宝山区未来规划的中心城区，未来发展前景看好。该地块邻近轨道交通线1号线富锦路站。在生态环境方面，地块邻近规划中的绿龙公园，该公园将提升当地的景观环境，还可改善空气质量。
综合地块成进军商业地产上选
在一季度溢价率排名前十的地块中，除了居住地块，还有 2 幅商办地块和一幅综合性地块，它们分别是莘庄商务区 27A-05A 地块、嘉定区高台路以南、沪宜公路以西地块（C13-3、C13-6）以及新城 18 号一期地块。其中，莘庄商务区 27A-05A 地块获得了178%的溢价率，高居一季度成交地块溢价率总排名第二位。这说明在目前楼市调控已成常态化的情况下，高品质商业地块已经成为许多开发商重点追逐的对象。
方方地产咨询机构分析师指出，莘庄商务区27a-05a地块为商办用地，出让面积仅8066平方米，由强劲置业高溢价177%摘得，楼板价13798元/平方米。该地块为莘庄商务区首次出让地块，目前七宝办公市场价格约26000元/平方米，此次成交楼板价比预计略高，但也为后续出让地块打入了一记强心针。
另两幅创下高溢价率的商业地块也很引人注目。其中，嘉定区高台路以南、沪宜公路以西地块（C13-3、C13-6）被明发集团上海实业有限公司摘得，溢价率114.9%，楼板价为3015元/平方米。该地块为商办用地，位于嘉定新城东北部远香湖北侧，为远香湖第一排物业，环境较好。
新城18号一期地块被绿地地产集团有限公司摘得，楼板价5757元/平方米，溢价率142.9%。方方地产咨询机构分析师指出，该地块为商住办地块，位于崇明城桥新城中区核心位置，临近行政中心、商业中心等公共配套，规划的过江隧道和轨道交通也将通行。但从交通和配套看，对上海市区的辐射能力依然有限。居住用地容积率为1.2，可确保产品组合丰富，有助于形成产品溢价。此外，地块位于新城行政中心北侧，商办环境较好。
国务院总理温家宝曾在会议上指出，面对土地市场的暴利我们又凭什么要求开发商去减价，所以治标一定要治本。相信随着政策的不断调控，以往出现“地王”的现象将不复存在。根据一季度土地市场成交地块的性质来看，不受调控限制的商业类地块已成为开发商规避市场风险的重要选择之一，而目前综合地块的开发被认为是房企进军商业地产的最佳选择。
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