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沪调控期土地市场依然活跃

更新时间：2011-12-19 17:18

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　　【摘要】在普通商品房依然面临上涨压力的情况下，保障性住房的建设同样存在不少“担忧”，及时有效地向市场推出更多的保障房成为各地政府亟待完成的工作。
　　把保障性住房的建设推向开发商，虽然可以保证保障性住房建设目标得到落实，但应谨防开发商把保障性住房成本转嫁到普通商品房，并且在普通商品房用地被“挤压”后，也应防止因供给不足导致普通商品房价格再次反弹。
　　今年初拍出的嘉定地王被证实已退地，并重新挂牌出让，挂牌价由原来的55456万元涨至193450万元，暴涨了2.49倍。调控逐渐深入，房产税传闻再起，市场将走向何方，还不明朗。土地市场的表现多多少少反映了当前开发商的心态。
　　上海中原研究咨询部最新报告指出，龙华机场1号地块在新政接连出台后的低谷期推出，该地块在三幅地块中体量最大，没有附加限制条件，吸引了7家开发商领取了土地竞买申请书，最终有3家开发商进入现场竞价环节，竞争并不激烈。“相比龙华机场2号地块的楼面地价，本次成交价格下降了8.48%，以目前该地块周边的商办租金水平来看，综合考量龙华板块的发展前景，预计在2至3年后，项目建成上市售价将达到35000-40000元/平方米。综合来说，该地块的成交价格仍相当理性。”这块昔日的“嘉定楼板价地王”，时隔10个月后再度亮相，出让起始价由原来的55456万元涨至193450万元，身价涨幅达到249%。
　　有业内人士表示，由于土地增值税预征率提高了，收紧了开发商的流动资金。再加上整个银行信贷以及直接融资IPO渠道也受到了很大的限制，使得目前“地王”开发面临很大风险。另外，调控深入使得一些开发商降低了对房地产市场的预期，所以出现了企业退地现象。
　　业内人士认为，“退地跟开发商的资金链并没有直接的关系。”他表示，“由于拿地时的价格在一个比较高的位置，当时地价就已经超过周边房价。经过一年的调整，目前的房价也只相当于当初拿地的楼板价，所以开发商判断近一两年内这些地块没有赚钱的机会，利用退出的资金选择其他更有回报的地块投资是开发商退地的主要原因。”
　　目前楼市呈现胶着的状况，调控效果已经体现，半数城市住房成交量停止上涨，甚至有部分实施限购政策的一线城市开始下降，但是二三四线城市住房成交量在上涨。
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