土地降温能否带动房价回落

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　　【摘要】伴随着国家对房价的调控，国内房地产楼市的销量都大幅下滑，但是房价却依然的高涨，似乎和政策正在坚持。但是，土地交易市场就显得“降温”比较快，地价下行，溢价率走低，底价成交乃至流拍现象也有所增多，而且“地王”的现象已经不复存在
　　土地市场缘何降温？
　　日前，上海迪斯尼板块的川沙C02-18地块顺利成交，楼板价为8980元/平方米；同一板块内的川沙A08-03地块，2009年的成交价曾达到14024元/平方米。这让很多业内人士感慨：一线城市土地市场真的“降温”了。
　　杭州，出让住宅用地共28幅，出让金总额123.31亿元，不及去年同期三分之二；北京，共成交土地60块，出让金总额为223亿元，同比分别减少21%和55%；上海，成交土地235幅，出让金累计375亿元，同比下降32%。一线城市今年前四个月土地市场的表现，可以用“波澜不惊”来形容。
　　此前，中国城市地价动态监测系统的数据显示，2011年一季度，主要监测城市地价总体水平为2945元/平方米，其中居住用地价格为4349元/平方米，环比增长2.44%，同比增长10.23%，增幅均现收窄。有专家预测，如果这一趋势得以继续，一些城市土地出让金的收入将比去年大幅减少30%-60%。
　　中国指数研究院副院长陈晟说：“调控对土地市场的效果是显而易见的。”此轮调控，中央三令五申要求遏制地价过快上涨，国土资源部曾规定对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，需上报主管部门等，地方政府在供地时更为审慎；其次，房企资金链明显趋于紧张。沪深两市136家地产上市公司的一季度数据显示，这些上市房企存货总量达到9865.13亿元，同比增长40%以上，而总负债达10458亿元，较去年同期增长41.27%。
　　国土资源部近日印发《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，要求积极探索招拍挂出让方式创新，保持地价平稳合理调整。业内人士分析，随着调控的持续深入、“银根”的不断收紧，国内土地市场总体上应能理性受控。
　　地市“退烧”能否带动房价下行？
　　相关部门“控地价”的决心坚定不移。5月12日，国土资源部提出，在坚持土地招标、拍卖、挂牌制度的同时，采用“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“综合评标”等出让方式，抑制居住用地出让价格的非理性上涨。国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，各地要密切关注土地市场动向，加强地价动态监测，及时掌握异常变动，凡可能出现地价波动大的地区，必须事前评估，“采取一切措施，促进地价水平基本稳定，地产市场平稳健康发展”。
　　除价格外，2011年土地市场的积极变化还体现在供应量和供应结构上。根据国土部门的计划，2011年全国住房用地计划供应量为21.8万公顷，分别比去年的计划供应量和实际供地量增加18.5和72.6。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占比78.6%，比去年提高2个百分点。保障性安居工程用地计划供应7.74万公顷，占比35.5%。
　　如此形势下，地市“退烧”能否带动房价下行？“考虑到商品房的开发周期，目前地块的价格变动对房价的最终影响将会在一至两年后体现出来；而保障房用地的大量供应及保障房的大规模建成供应，则将直接影响市场对房价的预期。这些都是有利于房价合理调整的积极因素。”陈晟说。
　　不过，“控地价”还不能与“控房价”之间直接画上等号。房价调整是一个“系统工程”。业内人士建议，要让“地市”、“楼市”之间的调控效应实现良性互动，关键是要多部门在多个环节上落实调控政策，比如督促房企拿地后按规定及时开工建设、加大闲置土地处置力度，严管楼市“银根”、严查房企捂盘惜售，促使房企更多地通过销售回款实现融资等。
　　地方政府对地市收缩有多大“耐受力”？
　　“卖地”收入曾经是各地方政府重要的“粮草”来源。有些城市的土地出让金收入可占到地方财政收入的四五成甚至更多。2011年是“十二五”开局之年，各地基础设施、城市建设任务繁重，资金需求量有增无减，地方融资平台贷款压力巨大；一旦土地市场持续收缩、“卖地”收入大幅减少，再加上调控之下房地产开发及交易税费收入的明显下降，将对地方政府的“耐受力”带来严峻考验。由此，房地产调控是否会刚性执行，也是人们疑惑的。
　　比如，海口市于2011年２月底发布限购令后，一个月之内住宅用地既无新增供应，也无实际成交。税务部门的数据则显示，3月份当地建筑业营业税收入4425万元，同比下降33.1%；房地产业营业税收入5937万元，同比下降67.9%；一季度土地增值税收入14090万元，同比下降32.9%。在此形势下，“取消限购”的声音也随之而起。海口市政府相关负责人近日对外澄清“取消限购”传言，但地方“钱袋子”的压缩却是实实在在的。楼市遭遇的调控“寒流”，对于长期依靠土地收入和投资拉动的一些地方政府而言，无疑产生了巨大的现实压力。
　　国务院总理温家宝曾在会议上提出，面对土地市场的暴利，有凭什么要求房地产开发商降价，所以彻底整治房地产必须从根本抓起。控制土地价格能有效的降低房价，关于土地市场的整理必须从根本上抑制“卖地冲动”和“地王之争”。
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