楼市价格控制目标化

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　　【摘要】在过去的一年当中，土地市场的火热直接助推了房地产市场的持续升温。而从供给和使用两个环节上严管土地，无疑是从源头上抑制房价过快上涨、推动住房保障体系建设的关键性举措。
　　降价风波让楼市调控陷入尴尬境地，不降价公众不满意，如果降价则部分前期买房的业主不满意。同时，很多开发商也陷入两难，降价有麻烦，不降价也有麻烦。
　　国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。在2010年一系列调控政策的基础上，会议再次确定八项内容，全面调控房地产市场，包括首次提出各城市要合理确定新建住房的价格控制目标，并再次提高信贷门槛，加大对投资、投机性购房的抑制。
　　在本次国务院常务会议提出的八项主要调控内容中，首先就提出了进一步落实地方政府责任的问题。在以往政策的基础上，首次明确提出了“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”调控房价从之前抽象的表述具体为确定“价格控制目标”，这样一个明显的变化标志着决策层对房地产市场的调控进一步升级。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，预计部分城市，尤其是房价居高不下的一线城市，可能会制定出房价涨幅控制线，部分房价不太高的城市可能会像重庆那样，制定出一个房价收入比的区间。“由地方政府制定房价总体水平，史无前例，调控房价的效果肯定比去年好。”杨红旭说。　　在八项调控内容中，调整个人转让住房营业税政策同样引人关注。根据新的政策，“对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”根据此前的个人转让住房营业税政策，不足5年的营业税按差额征收，而新政策则变为全额征收，这意味着征税基数大幅提高，税负也相应显着增加。北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示，营业税政策的调整将大幅增加5年内房源的交易成本，对抑制炒房会起到显着的作用。
　　在差别化信贷方面，八项调控内容中再出新要求。在去年二套房贷首付提高到五成的基础上，本次国务院常务会议再次将首付比例上调一成。对此，杨红旭认为，信贷加码的幅度不大，关键要看接下来央行、银监会的细则，以及商业银行的执行力度。张大伟则表示，二套房贷首付的再次提高意在加强对投资、投机性购房者的打压，降低金融风险。从目前调控的指向和商业银行的具体行动来看，未来房地产信贷收紧可能成为趋势，信贷收紧的政策从二套房向首套房蔓延的可能性很大。
　　面对楼市降价，购房人需要理性看待房价涨跌，承担房价下跌风险，因为房价没有只涨不跌的道理；政府这个“守夜人”不仅不能简单粗暴去制止业主抗议，还要引导业主理性维权，调解矛盾；而开发商则不能避而不见，而是要与业主代表积极协商以寻求解决办法。
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