楼市，又爆出猛料了！

房贷利率下调的“续集”来啦！

上个月底，一则关于‘中国降低存量房利率’的小作文火遍全网。

在劲爆消息的刺激下，憋屈了N久的地产股也出现了暴涨，全网一片‘重磅利好’的言论。

紧接着，又有外媒新闻报道，说存量房贷利率可能要上演一场“大跳水”，直接降低80个基点，首套和二套房都适用，

但为了降低银行压力，会分两步下调，第一次下调会在未来几周内，第二次则是明年初。

9月11日，中泰证券也随即发布报告测算存量房贷利率下调空间，虽然没有官方石锤，但起码让日夜焦虑的房奴有了点盼头。

尤其是早期买房高息站岗的人，首付“蒸发”了不说，眼睁睁看着新房利率越来越低，肠子都悔青了...

如果这一条政策如果成真的话，分分钟就是节省几十万甚至上百万的事，给大家算笔账...

根据中指发布的数据显示，当前存量房贷的平均利率大约4.5%，而现在全国首套房平均利率3.25%，二套3.6%。

更有些银行，首套房商贷利率可以做到2.89%的低位，距离5年期以上公积金利率2.85%仅相差0.04%！

可那些早买房的“老鸟”，尤其是2018~2021年上车的那批人，妥妥的高位站岗的大“韭菜”，他们当时购房的贷款利率，至少在5.5%以上，甚至6.0%以上的大把人在。

跟新买房的利率一比，差了2-3个百分点！

这是个什么概念呢？我们以北京为例， 将新老贷款的差距具象化：

假如你是5年前，在北京的五环外以首套房的资格购买了一套住宅，

当时首付款40%，贷款利率是当时的“ LPR+55个基点 ”，也就是4.65%+0.55% →5.2%；

虽然今年截止到9月份LPR已经调整为3.85%，但是作为存量房贷款利率，要明年1月1日才进行变更，所以你今年的还款利率仍是4.2%+0.55%，也就是4.75%；

到明年1月1日后，你的存量房贷利率会调成3.85%+0.55%（LPR不再下调的情况下），变成4.4%。

那如果现在入手这套房，

你的首付款是20%，首套贷款利率是“ LPR-45个基点 ”，也就是3.85%-0.45 →3.4%；

即便存量房贷业主们的LPR明年按照调低后的执行，4.4%与3.4%，仍有整整1%的利率差！

以一套贷款300万，贷30年的房子为例，等额本息的还款方式下，

利率降低1%每月的月供将减少1718元，总利息将减少61.86万元！

等于啥也没干，多出一套三线城市房子的首付，不香吗？

眼尖的网友已经发现，招商银行APP北京地区已经推出了存量房利率调整申请的功能，只不过点进去暂时还不能完成申请。

种种迹象表明，这次调整存量房利率，可能性还是蛮高的。

只是，如今整个社会都盯着存量房贷利率，让银行进退维谷、举步维艰。

毕竟银行要赚钱，靠的就是贷款和存款的息差，

但最最最重要的前提是，有人愿意背贷款，给这笔利息。

可现在的局面是，高利率逼着大家都在疯狂提前还贷，没人想背着贷款了。 

看下数据就知道了：

足以说明，大家借钱的意愿很弱！

毕竟，在经济下行的大环境里，普通人很难找到3%以上安全稳定的理财产品了，

而存量房贷款利率目前还在4%的高位，即便下调至3.25%，也要比存款利率高出1个百分点，

所以提前还房贷，已经成为了这两年非常流行的一种“理财方式”。

还有些朋友，因为遭遇中年失业、裁员，手头没钱的，甚至因为房价下跌被套牢的，有的干脆直接摆烂“断供”了。

根据银行数据，不良贷款额正在持续上升。

图源：各大银行数据披露

比如工商银行，今年上半年不良贷款增加了92.75亿，不良贷款率也从2年前的0.31%来到了当前的0.6%，翻了一倍。

再看看地方性银行，像渝农商行、青农商行、郑州银行等，不良资产率也已经突破了1%。

有人心里犯嘀咕：这高得吓人的房贷利率，到头来不是银行和咱老百姓都吃亏嘛？咋就不降呢？

那是因为，维持在4%利率高位的存量房贷，对银行来说，那就是摇钱树，是最稳定优质的资产，自然是不想轻易松手的。

可要命的是，老百姓现在不仅不愿意贷款了，还咔咔往银行疯狂存钱。

单2023年，六大行存款1年就多了14万亿，相当于每人多存1万。

存款越来越多，贷款放不出去，银行陷入一个恶性循环。

6月份银行业的平均净息差跌到了1.54%的历史最低水平，远低于合理水平1.8%，

对银行来说稳定息差的压力也是不小！

可一旦存量房贷款利率下调石锤了，减掉的利息都是真金白银，这些钱是谁来出？

这个问题很有意思。

我们现在存量房贷余额大概是38万亿，如果降低80个基点，银行一年就要损失3040亿的利息收入。

这些钱银行可不会自掏腰包，央行更不可能用印钞机印出来。

羊毛是出在羊身上的。最终全部会由储户买单。

可以预见，存量房贷降低之后，紧接着会发生的一定是存款利率的下调。

根据预测，银行存款利率，需要下调11-17个bp，才能对冲此次带来的影响。

而银行的动作，要比你我想象的快更多。

存量房贷款利率调整还没有任何官方通知，已经有多家民营银行宣布下调存款利率，调整幅度在10-30bp。

什么叫未雨绸缪，这就叫未雨绸缪！

❗️如果月底前能落实存量房贷下调政策，那么很可能国庆假期一结束，各大行也会第一时间宣布下调存款利率。

房奴们节前有多高兴，储户们节后就有多悲伤。

写在最后

仔细琢磨，降低存量房贷利率，确实是一石多鸟。

不仅抑制了提前还贷，把钱留在了百姓手里，更利于刺激消费，

还帮银行保住了房贷这个优质资产，预防了系统性金融风险，对稳定房地产市场也颇有裨益。

这里面唯一破防的，就是银行的储户，

眼瞅着存款利率走低，想依靠定期跑赢通胀已经不太现实，更别提资产增值了。

怎么让手头的闲钱自救，两个建议：

第一，短期要用的钱（三五年就要用的），需要存在银行的，趁着存款利率还没降，抓紧在月底之前存上，不要等降息后直跺脚。

第二，长期要用的钱（10年以上才要用的），一个好方法是借助保险做好远期资产配置，比如自己的养老储备，孩子的教育金规划。

保险的现金价值写进合同，安全稳健，不受未来利率下调的影响。

而9月最值得推荐的保险是分红险，下有确定利益，上有浮动分红，可以一定程度对冲利率下行的风险。

现阶段收益第一梯队的分红险产品，也帮大家整理好了。

PS. 受监管预定利率下调影响，所有预定利率2.5%分红险最晚将于9月30日下架，有咨询需求建议抓紧时间。

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