上海楼市价格分化趋势

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　　【摘要】今年，国家对房地产调控政策频频亮相，尤其是被称为最严厉的新国八条出台后，整个市场明显受到影响，成交量大幅下降。目前来看，楼市可能会有4、5个月的观望期，成交量的下降将持续。
　　商品房价格差距很大，不同收入的人群，居住在不同的小区，很容易形成阶层对立。在原有的住宅开发模式下，这种局面无法改变。政府主导公屋建设，就可通过“贫富混居”，构建“混合型”的城市居住结构，弥合社会矛盾。
　　限购影响最大 促销因楼而异
　　在新国八条中，影响最大最厉害的是限购政策。限购毫无疑问要成为今年楼市的主基调，将会在短期内堵住再次购房的口子。仔细分析，限购措施有着丰富的内涵。以上海为例，如果一个有上海户口的家庭已经拥有了两套住房，那么今年将没有资格再买房；如果一个家庭没有上海户口，那也只能在沪购买一套住房，且要提供证明。这样，将有一大批具备购房资金实力的人被强制性“禁购”。
　　楼市受到如此严峻挑战，楼盘将会采取怎样的优惠促销手段呢？这可分成四种情况：
　　第一种满足刚需的楼盘，不会被政策影响，交易量可能会下降30%，但是价格不会降，内环内甚至会微涨。第二种地段好，品质好，但受新政影响的楼盘，开发商可能会有一些促销，幅度不会很大。大规模的促销是不太可能的，但开发商需要一定的成交量，所以微幅降价是可能的，最起码新开的楼盘不敢轻易的涨。某些开发商可能会拿出小户型或者是不好的房型来做促销，对于已经开盘的楼盘，优惠不会大于15%。第三种是地段差和品牌差的楼盘。受政策的影响，会有大幅成交量下降。如果开发商资金链吃紧，会降价，但也不可能大幅降价促销，这类楼盘将接受挑战。第四种则是豪宅或总价高的住宅。这类产品有市场需求，但能进购买门槛的人明显减少。这类楼盘不是降不降价的问题，而是要解决购买权利的难题。这类楼盘一般会暗降房价，即使明降20%也没有，因为买得起的人不能买，买不起降了也买不起。
　　刚需把握时机 淘性价比好房
　　本次严政错杀了一些刚性需求，今年成交量可能会跌50-60%。不过，对于刚性需求的购房者而言，该买还是要买，该出手还是要出手，购房关键在于识货。在这个时期开发商可能会推出一些价廉物美的楼盘。购房者具备一定的专业知识，就能买到性价比高的房子。目前楼市会有一个平稳的时期，该买的还是要买。
　　在过去十多年中，房地产市场在企业的主导下，以逐利为目标，无论色彩，还是建筑型态，都是用商业原则创造出来的。各种小区都是封闭的，保安站岗，把小区中的居民和围墙外的世界完全隔开，在城市中形成一个个不相往来的堡垒，邻里守望的安全感被互相戒备所代替，传统的和谐、融洽街坊格局被彻底破坏。这种状态正呈现越来越严重的趋势。
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