中国平安保险公司开发美国房地产事业

　　【摘要】保险公司的发展规模呈现多样化的趋势，很多保险公司把目光转向当前火热的物流产业。在前几日，中国平安保险公司宣称将于美国房地产基金合作投资美国的房地产事业。

　　成立投资基金、合资企业
　　在成功收购西方多国房地产之后，10月27日，中国平安宣布与BIP成立地产合资平台，该平台初始投资组合包含多个核心市场的全新物流资产，项目价值超过6亿美元。初始投资项目主要包括“最后一英里”物流地产，现正由评级较高的财富500强公司租用。在双方联合发布的新闻公告中还提到，该合资企业计划持续收购优质资产，并已另外物色了一批地处战略位置的物流物业项目，项目价值逾4亿美元。SunCap地产集团（SunCap Property Group）为上述地产合资平台的开发商。
　　双方联合公告表示，BIP在未来会继续为双方的合资平台主动寻找更多投资项目，拓展平台的版图。资料显示，BIP是美国不动产基金，总部设立在科罗拉多州的丹佛市，主要投资有房地产、能源及资源等。它在开发前期风险管控及长期投资方面拥有丰富经验，曾成功建立多个投资平台，为合作投资方提供优质项目来源。房地产咨询机构仲量联行（JLL）早前即有预测，随着中国保险公司成为海外房地产的积极买家，他们的购置策略将会得到调整。中国的投资方法会从购买直接的房地产到投资基金和形成合资企业。因为合资企业的合作方允许公司获得在本土市场的专业知识。
　　目前这一交易由平安集团旗下的平安信托投资有限公司执行，两家公司计划投资长期、优质的美国租赁资产。大部分投资集中在纽约市、纽约大都会区、大西洋(600558,股吧)沿岸中部地区、太平洋沿岸西北地区、佛罗里达州、亚特兰大市，以及Blumberg总部所在的科罗拉多州。
　　中国平安方面表示，此次投资标志平安集团首度进军美国物流地产市场。就此，仲量联行国际部主任Alistair Meadows表示，平安集团进入物流业，目的在于令其投资多样化，同时能够追求更高的投资回报。早前，安邦保险投入20亿元收购纽约华尔道夫酒店（Waldorf Astoria）之后，业内专家已经发出警告，美国房地产市场存在泡沫。
　　“现在物流行业在世界范围内都很火，美国、欧洲、澳大利亚都是如此。”Meadows说，“我们可以看到国际投资者对物流行业的需求在增长，包括中国、韩国的投资者，而他们之前都把眼光集中在商业写字楼。”在中国平安的此笔交易之前，去年年底，全球物流巨头普洛斯公司（Global Logistic Properties）联合新加坡政府投资公司（GIC Pte Ltd）向美国一个最大物流地产组合之一的IndCor项目投资81亿美元。

　　布局海外房地产两年
　　早在两年前，中国平安便已经着手进行海外房地产的相关布局。2013年7月，平安集团以2.6亿英镑的价格收购伦敦地标建筑劳埃德（Lloyds）大厦，这是中国保险公司第一次跨境收购海外房地产。今年1月22日，中国平安再次出手，斥资3.27亿英镑购得伦敦金融城南侧、紧邻伦敦著名历史建筑伦敦塔的大型写字楼伦敦塔广场（Tower Place）。紧随其后，中国平安与人寿两大保险公司宣布联手铁狮门（Tishman Speyer），斥资5亿美元收购了名为“Pier4”的波士顿4号码头地产项目。
　　早前有分析认为，中国平安在海外的不动产投资，和其在境内投资成熟商业地产、写字楼的资产配置属性一致，目的是为了获得稳定可观的租金回报。有消息指出，中国平安在劳埃德大厦上的租金回报率超过10%。“投资者不大可能仅依靠投资国内市场获得5%以上的回报。”仲量联行主管David Green-Morgan说，“伦敦的房地产平均每年能有4.5%的收益”。
　　“平安正在寻求海外多元化的投资组合，”全球律师事务所Paul Hastings公司合伙人Paul Guan表示，“除了写字楼和物业，平安集团还代表客户在市区住宅项目里寻求机会投资。”
　　事实上，不止平安集团，自国内放宽对保险业的资金监管后，中国保险业过去两年内在海外的投资增长惊人。这些保险公司都热衷利用海外房地产资产收益的特点，即相对低风险、高回报和多元化的投资组合的好处。
　　有关保险公司投资境外的消息，这两年一直不断。包括安邦保险、中国人寿、阳光保险集团在内的多个中国保险公司都在伦敦、纽约、悉尼等地购买了喜来登公园酒店、高伟绅律师事务所总部等境外资产。2014年6月，中国人寿与卡塔尔控股以7.95亿英镑联手购下伦敦知名的10 UpperBank Street大楼90%股权，中国人寿占比70%。2014年10月，安邦保险19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店大楼。今年３月，安邦保险同意斥资约4.15亿美元买下第五大道717号大楼的办公楼部分。

　　险金监管进一步放开
　　国内保险公司得以加速海外收购步伐，与中国逐渐放松的险金监管密切相关。2012年之前，根据规定，中国保险公司不能进行海外投资。但2012年之后，中国保监会放松对险资管控。2013年，保险公司对外投资审批标准从1亿美元提升至10亿美元，去年，商务部取消了大多数针对对外投资的审批程序。同时，根据规定保险公司可以将其总资产的30%投资在房地产或基础设施，但境外投资不能超过15%。
　　今年3月，中国进一步放开保险业在海外投资的规定。国内保险公司被允许投资45个外国市场，包括澳大利亚、德国、巴西、印度、日本，美国、英国等。研究全球资本市场的仲量联行表示，中国境外投资目前已增长50%,达到156亿美元，而人民币贬值预计不会阻断这一趋势。预计中国境外投资在今年年末将会达到200亿美元，而去年这一数字是165亿美元。其中，写字楼和土地交易将会是房地产投资中的重头戏，预期分别达到57亿和50亿美元。
　　未来的潜力更为巨大。仲量联行认为，与欧美的同类公司相比，中国几大保险巨头现在仅仅配置了总资产的一小部分在房地产领域，这个份额只有欧美同类公司投资额的５%-15%，包括AXA和Prudential。
　　这样的情况中国保险业并非孤例。事实上，亚洲多家保险巨头在房地产投资上份额都不大。以日本最大的保险公司日本邮政为例，仲量联行预计其控制下的资产超过1万亿，但几乎没有分毫直接投资在房地产。
　　据英国咨询公司莱坊国际统计，截至去年8月，中国保险行业总资产达人民币9.5万亿元。“如果这些中国保险公司拿出15%的资产投资房地产，他们在未来10、15到20年间，将能够投资2400亿元在房地产市场，”David Green-Morgan表示，“他们将会很快成为世界上最大的机构投资者”。
　　据仲量联行的长期预测，这2400亿美元的巨额保险资金，即使只有一小部分最终真正进入境外房地产市场，也相当可观。
　　尽管人民币目前面临贬值风险，但并未影响这些保险业巨头对海外的投资。人民币如果进一步贬值，将使境外收购更加昂贵。“我们还未见到中国买家因为人民币贬值而对房地产投资兴趣下降，”仲量联行国际资本组负责人Alistair Meadows表示。“如果有影响的，人民币贬值可能会令境外投资有所加速。”他认为，中国买家们在世界范围内仍然活跃。
　　在过去2年，美国、英国、澳大利亚这三个国家仍然是中国资本的首选投资目的地。中国全部海外房地产投资的70%都集中在这三个国家。其中，纽约、伦敦和悉尼占比最大。“对于高端地产项目来说，现在完全是一个卖方市场。”David Green-Morgan称，新投资者已推动了国际大城市房价持续走高。据彭博报道，随着中国人寿保险、平安保险等中国企业加大收购力度，截止到去年，伦敦与曼哈顿市中心办公用地已分别上涨了15%与11%。

　　慧择提示：中国平安保险公司与美国合作投资房地产事业，能够促进相关投资资金的流通，促进资源的合理利用。同时合作开发房地产事业能够促进合资企业以及投资基金的发展，使险企监管进一步开放。