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房价梯度级差效应显现
更新时间：2017-08-25 01:20
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【摘要】房地产墙倒众人推，资金撤出房地产行业，增量资金不再进入。限购政策抑制住了富裕群体，上调房贷等同于向贷款购房者单独加息，抑制了中低收入阶层的购房需求。房地产行业哀鸿遍野。
中国的房地产行业正在经历由资源竞争向创新竞争的过渡阶段，这将是一个淘汰与再生的大洗牌时期。未来的房地产企业要不断向住宅产业化和节能环保、绿色生态的方向不断创新，创造新的赢利模式，才能赢得未来的竞争。
目前，上海已经拥有一个超过5亿平方米的二手房市场，而每年内环内新增的楼盘不到10个，甚至整个外环以内新增的楼盘都还不到30个。这意味着极少数新增的楼盘只会供应给市场上最富有的人，中产阶层的住房需求只能通过二手房市场获得满足，而中低收入者基本上已经被商品房市场所淘汰，只能寄希望于政府的保障房供应。
业内人士指出，上海的土地越来越少，开发商只能被迫出高价才能从众多的竞争对手中获得土地，那么就会逼迫开发商想尽办法提升产品水平以提高溢价能力；当开发商的产品开发水平和溢价能力大幅获得提升后，又需要用更高的价格从竞争对手中获得土地。这就导致了新建楼盘的品质快速提升，房价和地价也滚动式地攀高。09年金地以1.5万元/平方米的楼盘价获得外环外的赵巷地王，打算造售价6-8万元的豪宅，当时赵巷普通楼盘的售价还只有1.2万元/平方米，刚一年过去，周边的普通住宅价格涨到了1.6万元；2010年和黄以2.2万元/平方米的楼板价再次拿地，预期到时造出来的房子将会卖到8万元以上。
从历史数据和国际经验来看，上海房价进入了新一轮供需矛盾和结构矛盾纠结期。房改之后的上海楼市在02-05年的4个年份里出现了供应高峰，这四年新建商品住宅的供应量在2500-3000万平方米之间。之后上海市场的土地供应日渐减少，自06年新建住宅供应量下滑到1587万平方米之后，近4年来的新增供应量都只维持在1300万平方米左右。
业内人士分析，虽然供应量在大幅减少，但是市场需求并没有因此减少。政府按1379万的常住户籍人口来算的上海城镇居民人均住房面积已经达到34平方米，接近国际人居标准的35平方米水平。但是，按照实际居住人口1921.32万计算，真正人均居住面积只有17.2平方米，还不足国际人均标准的一半。如果每年改善1平方米，需要近20年每年新增供应2000万平方米的新建住房。另外，上海每年还有10-30万的外来新增人口，也需要新增300-900万平方米的新建住宅需求。还有每年动拆迁旧房也在300-500万平方米左右，需要相应的新建住宅。
去年，全市新建商品住宅的平均成交价格已经从上一年度的185万元上涨到259.6万元/套，在总供应量不可能大幅提升的情况下，通过市场竞争只会使越来越多的中低收入者买不起房。因此，政府需要把六成以上的土地用来做保障房，以保证中低收入者的基本居住需求，这样一来，商品化的供应就会更加不足，改善需求者只能以更高的价格买到住房。
分析人士称，这些都是国家城市化过程中，因为城市面积不足以满足大量进城人口的需求；加上国家经济发展到一定程度后，产业升级中溢出的资金没有良好的投资途径；以及房地产本身没有良好税收体系以应对投资者所造成的。要想改变房价过快上涨的格局，需要突破这三方面的问题，才能够解决高房价问题。但这是国家层面的系统性工程，从建立到实施见效是一个漫长的过程，需要市场有足够的耐心。
目前全国总共有近两万家房地产企业，房地产市场已出现大量不理性投资。预计在未来十年内，中国央行将保持较低的货币供应量，这将会导致大批靠借贷来维持的房地产企业倒闭。对于投资者来说，建议尽快卖掉手中空房。
慧择提示：风险是伴随着人的一生的，只有做好全面保障才能减小风险可能带来的损失，财产和生命是人们生存的基本条件，一定要做好保障，慧择向您推荐以下产品，供您参考。
【摘要】房地产墙倒众人推，资金撤出房地产行业，增量资金不再进入。限购政策抑制住了富裕群体，上调房贷等同于向贷款购房者单独加息，抑制了中低收入阶层的购房需求。房地产行业哀鸿遍野。
中国的房地产行业正在经历由资源竞争向创新竞争的过渡阶段，这将是一个淘汰与再生的大洗牌时期。未来的房地产企业要不断向住宅产业化和节能环保、绿色生态的方向不断创新，创造新的赢利模式，才能赢得未来的竞争。
目前，上海已经拥有一个超过5亿平方米的二手房市场，而每年内环内新增的楼盘不到10个，甚至整个外环以内新增的楼盘都还不到30个。这意味着极少数新增的楼盘只会供应给市场上最富有的人，中产阶层的住房需求只能通过二手房市场获得满足，而中低收入者基本上已经被商品房市场所淘汰，只能寄希望于政府的保障房供应。
业内人士指出，上海的土地越来越少，开发商只能被迫出高价才能从众多的竞争对手中获得土地，那么就会逼迫开发商想尽办法提升产品水平以提高溢价能力；当开发商的产品开发水平和溢价能力大幅获得提升后，又需要用更高的价格从竞争对手中获得土地。这就导致了新建楼盘的品质快速提升，房价和地价也滚动式地攀高。09年金地以1.5万元/平方米的楼盘价获得外环外的赵巷地王，打算造售价6-8万元的豪宅，当时赵巷普通楼盘的售价还只有1.2万元/平方米，刚一年过去，周边的普通住宅价格涨到了1.6万元；2010年和黄以2.2万元/平方米的楼板价再次拿地，预期到时造出来的房子将会卖到8万元以上。
从历史数据和国际经验来看，上海房价进入了新一轮供需矛盾和结构矛盾纠结期。房改之后的上海楼市在02-05年的4个年份里出现了供应高峰，这四年新建商品住宅的供应量在2500-3000万平方米之间。之后上海市场的土地供应日渐减少，自06年新建住宅供应量下滑到1587万平方米之后，近4年来的新增供应量都只维持在1300万平方米左右。
业内人士分析，虽然供应量在大幅减少，但是市场需求并没有因此减少。政府按1379万的常住户籍人口来算的上海城镇居民人均住房面积已经达到34平方米，接近国际人居标准的35平方米水平。但是，按照实际居住人口1921.32万计算，真正人均居住面积只有17.2平方米，还不足国际人均标准的一半。如果每年改善1平方米，需要近20年每年新增供应2000万平方米的新建住房。另外，上海每年还有10-30万的外来新增人口，也需要新增300-900万平方米的新建住宅需求。还有每年动拆迁旧房也在300-500万平方米左右，需要相应的新建住宅。
去年，全市新建商品住宅的平均成交价格已经从上一年度的185万元上涨到259.6万元/套，在总供应量不可能大幅提升的情况下，通过市场竞争只会使越来越多的中低收入者买不起房。因此，政府需要把六成以上的土地用来做保障房，以保证中低收入者的基本居住需求，这样一来，商品化的供应就会更加不足，改善需求者只能以更高的价格买到住房。
分析人士称，这些都是国家城市化过程中，因为城市面积不足以满足大量进城人口的需求；加上国家经济发展到一定程度后，产业升级中溢出的资金没有良好的投资途径；以及房地产本身没有良好税收体系以应对投资者所造成的。要想改变房价过快上涨的格局，需要突破这三方面的问题，才能够解决高房价问题。但这是国家层面的系统性工程，从建立到实施见效是一个漫长的过程，需要市场有足够的耐心。
目前全国总共有近两万家房地产企业，房地产市场已出现大量不理性投资。预计在未来十年内，中国央行将保持较低的货币供应量，这将会导致大批靠借贷来维持的房地产企业倒闭。对于投资者来说，建议尽快卖掉手中空房。
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