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楼市成交量虚热
更新时间：2011-12-21 10:37
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【摘要】刚性需求只能支撑起房价的合理价位，投资性需求支撑的则是房价里的泡沫部分。购房者深度观望表明一线城市房价回调的预期已基本确立，只有部分迫切购房的刚性需求才会在目前这一时点入市，换言之，就是畸高的房价已经失去了投资泡沫的支撑。
在各地严格执行限购令的前提下，楼市已经没有了投资者的空间，而刚性需求的购买力相对有限，都有一个预期的心理价位。这个心理价位是与购房者的收入水平和支付能力相对应的。房价只有降到这个心理价位以下，才会有大量刚性需求集中入市，这是成交能够反弹的唯一条件。
对于2011年一手房成交量连续出现破千的情况，陆骑麟坦言，这里面有“虚热”的成分。因为一手房的统计数据中包括住宅、商业、办公及其他四个大类，而住宅中又可细分出商品住宅和保障性住宅。“现在的千套纪录，并不能够说明楼市反弹势力强劲。”他预计千套的数据也就维持到本周。“一些早前签约的房源都差不多陆续备案了。数据显示的成交量也应该会出现下降的趋势。”
面对这种稍纵即逝的利好局面，开发商们似乎早有准备，胆大的微涨开盘，同时取消优惠；谨慎的就延后开盘。来自新浪乐居的数据显示，2011年1月预计开盘量不足20个，环比2010年12月的64个减少70%，同比2010年1月62个的开盘量也缩减了69%。而从供应的分布情况看，1月的新盘集中在浦东、宝山两区，其余零星散落在各区，半数以上供应来自外环外。部分今年刚刚开盘的项目已经开始以无优惠的形式进行微涨推盘。
位于松江中部板块同润玫瑰芳苑开盘，在上海房管局网站显示，该项目是2011年第一个获得预售许可证的住宅项目，本次共推出了247套房源。据介绍，该项目原本12月底开盘，房源主力户型为89平方米公寓洋房，另有少量大平层同步发售，当时预计均价只有12500元/平方米，同时持VIP卡优惠100元/平方米。
虽然年尾的成交翘尾明显，但是微涨和无优惠的举措，似乎并没有让开发商顺势套利。网上房地产成交数据也显示，该项目预定和已售套数分别为70和7套，去化率为31.2%。
对于为何1月开盘量减少，而部分开发商在元旦后又取消优惠的举措。沪上房地产分析师蔡为民认为这反映出开发商在等待一个明朗化的政策面的心态。“实际上开发商们都有一个打折的方案，就是在什么情况下，什么时候推出罢了。”蔡为民如是说。在他看来，目前一直悬而未决的房产税政策对于开发商而言是一个蛮大的变数，而2011年，土地、金融信贷等政策不会放松，使得楼市调控将进入常态化阶段，部分开发商选择暂时观望，来应对政策和市场可能出现的变化。另外开盘的开发商也会采取少量多批的方法进行推销，确保在营销上握有一定的主动性。
对于目前微涨的房价，蔡为民表示：“我判断2011年的平均房价，将在2010年的基础上，再成长10%～15%，但这并不意味着开发商或投资人利润的相对增加，而是反映了部分2011年将要附加之房屋交易及土地上涨的成本罢了。”在他看来，2011年的房价走高，不过是房产税或其他税种的开征或提高税率使然，甚至只是部分产品力不足的高端物业降价求售，所形成的“虚涨实跌”现象。
尽管许多城市楼盘的折扣和议价空间都有所增加，但是仍然与购房者的心理预期价位存在差距。价格回落仅仅是调控取得的初步效果，让房价与购买力契合才是调控的最终目的。
慧择提示：房地产市场的变化让人琢磨不透，这就说明风险是无法避免的，不过风险可能带来的损失却是可以减小的，慧择向您推荐以下产品，供您参考。
【摘要】刚性需求只能支撑起房价的合理价位，投资性需求支撑的则是房价里的泡沫部分。购房者深度观望表明一线城市房价回调的预期已基本确立，只有部分迫切购房的刚性需求才会在目前这一时点入市，换言之，就是畸高的房价已经失去了投资泡沫的支撑。
在各地严格执行限购令的前提下，楼市已经没有了投资者的空间，而刚性需求的购买力相对有限，都有一个预期的心理价位。这个心理价位是与购房者的收入水平和支付能力相对应的。房价只有降到这个心理价位以下，才会有大量刚性需求集中入市，这是成交能够反弹的唯一条件。
对于2011年一手房成交量连续出现破千的情况，陆骑麟坦言，这里面有“虚热”的成分。因为一手房的统计数据中包括住宅、商业、办公及其他四个大类，而住宅中又可细分出商品住宅和保障性住宅。“现在的千套纪录，并不能够说明楼市反弹势力强劲。”他预计千套的数据也就维持到本周。“一些早前签约的房源都差不多陆续备案了。数据显示的成交量也应该会出现下降的趋势。”
面对这种稍纵即逝的利好局面，开发商们似乎早有准备，胆大的微涨开盘，同时取消优惠；谨慎的就延后开盘。来自新浪乐居的数据显示，2011年1月预计开盘量不足20个，环比2010年12月的64个减少70%，同比2010年1月62个的开盘量也缩减了69%。而从供应的分布情况看，1月的新盘集中在浦东、宝山两区，其余零星散落在各区，半数以上供应来自外环外。部分今年刚刚开盘的项目已经开始以无优惠的形式进行微涨推盘。
位于松江中部板块同润玫瑰芳苑开盘，在上海房管局网站显示，该项目是2011年第一个获得预售许可证的住宅项目，本次共推出了247套房源。据介绍，该项目原本12月底开盘，房源主力户型为89平方米公寓洋房，另有少量大平层同步发售，当时预计均价只有12500元/平方米，同时持VIP卡优惠100元/平方米。
虽然年尾的成交翘尾明显，但是微涨和无优惠的举措，似乎并没有让开发商顺势套利。网上房地产成交数据也显示，该项目预定和已售套数分别为70和7套，去化率为31.2%。
对于为何1月开盘量减少，而部分开发商在元旦后又取消优惠的举措。沪上房地产分析师蔡为民认为这反映出开发商在等待一个明朗化的政策面的心态。“实际上开发商们都有一个打折的方案，就是在什么情况下，什么时候推出罢了。”蔡为民如是说。在他看来，目前一直悬而未决的房产税政策对于开发商而言是一个蛮大的变数，而2011年，土地、金融信贷等政策不会放松，使得楼市调控将进入常态化阶段，部分开发商选择暂时观望，来应对政策和市场可能出现的变化。另外开盘的开发商也会采取少量多批的方法进行推销，确保在营销上握有一定的主动性。
对于目前微涨的房价，蔡为民表示：“我判断2011年的平均房价，将在2010年的基础上，再成长10%～15%，但这并不意味着开发商或投资人利润的相对增加，而是反映了部分2011年将要附加之房屋交易及土地上涨的成本罢了。”在他看来，2011年的房价走高，不过是房产税或其他税种的开征或提高税率使然，甚至只是部分产品力不足的高端物业降价求售，所形成的“虚涨实跌”现象。
尽管许多城市楼盘的折扣和议价空间都有所增加，但是仍然与购房者的心理预期价位存在差距。价格回落仅仅是调控取得的初步效果，让房价与购买力契合才是调控的最终目的。
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