房地产进入限价时代

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　　【摘要】2011年房价成为了一个热门词汇，国家对房价的程度超过以往的任何一年。2011年4月万通董事长参加了潍坊城市高峰论坛，就对房地产的现状和房地站的政策发表了一些看法。
　　当主持人让冯仑给目前的房地产调控打分时，冯仑半开玩笑说，“我是人民，怎么可以给政府打分？”这与2003年冯仑对“121文件”（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）的评论，形成了鲜明的对比。
　　2003年8月，冯仑写下“市场的力量真酷”，断言“市场的力量决定一切。所以说‘121通知’客观上划了一个时代，那就是市场思考不说话、不作为的时代过去了，代之而起的是一个自为的房地产时代”。
　　但时代已变。“现在已经没有商品房了。”冯仑说，“我们拿的销售许可证，每一套房的价格都要标得清楚，都是‘限价房。’”套用他2003年的话，现在是一个受到严格调控的限价房时代。
　　3月22日，国家发改委下发《商品房销售明码标价规定》，5月1日起，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。此即“一房一价”。
　　根据规定，开发商可在申报价格的基础上打折、降价，但房价只有再申报备案价格后，才能根据再备案的价格更改。此前3月3日，苏州曾出台“限涨令”，将商品房销售申报价格由原来的“3个月内不得调高”，调整为“今年年内原则上不得调高”。
　　业内人士指出，这是价格主管部门首次将房价列入价格检查，此力度将远远超出房地产主管部门对房价的控制。此前，商品房申报价格往往是由房地产部门来审批。其基本规则是，平常开发商可以自行制定房价，在销售中随意调整价格；但在调控时期，房地产部门通过暂缓发放销售（预售）许可证进行干预。
　　所谓最严厉的调控，凸现的是“有形之手”对价格管控的强势。各地公布房价调控目标后，西安等一些城市或将被国务院督察组要求调整目标。最受关注的直接干预，则要算深圳市分区域对商品房售价实施限价政策。
　　楼市运行状态已在发生变化。据国家统计局4月18日发布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，持平的有8个城市；与去年同月相比，同比价格下降的城市有2个，同比涨幅回落的有46个城市。21世纪不动产首席分析师常智认为，此轮调控的效果已经逐步显现。虽然总体来看房价上涨的城市数量更多，但单边上扬的态势已被转变。随着时间的推移，下跌和持平的城市数量将会越来越多。
　　面对目前的市场形势，和冯仑保持相同的默契，易小迪也不愿给调控打分。地产商在普通百姓看来很强势，但在严厉的调控面前只能顺势而为。
　　从冯、易二人的投资轨迹来看，他们越来越关注新兴城市的机会。冯仑实施“立体城市”梦想的首选城市，是被他们称为处于青春期的成都。阳光100的二三线城市投资策略进行得更加彻底，从柳州、桂林、无锡、烟台、东营再至潍坊，易小迪希望在一线城市之外寻找到蓝海，并已在这些城市深植品牌。“哪里过‘热’，竞争的太过激烈，我们就不去哪里。”
　　易小迪认为，中国的第一波城市化浪潮已经接近尾声，标志是一些城市已经停止了快速增长，同时高房价也阻碍了这些城市的快速增长。第一波城市化是围绕着中心城市、一线城市展开，而第二波城市化浪潮已在二、三线城市呈现。这些城市的房价和一线城市之间有怎样的差距，其房地产市场就有多大的发展空间。
　　在这些城市做生意，令开发商“忐忑”的不是调控，而是想象力的挑战。易小迪认为，应做到10年后，建筑仍不过时；珍惜得来的机会，开发商应该从开发城市转为经营城市，避免一线城市城市化进程中所犯的错误。
　　对于目前房产在国家的调控之下，虽然销量减少，房产商的资金也开始紧张，但是房价并没有明显的下降，面对这种情况，国家将会继续发布政策来调控房价，使房产商对房价进行降低。
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