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楼市缩量腾出议价空间
更新时间：2011-12-16 13:59
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【摘要】作为楼市临时性调控政策手段的“限购令”，虽然是抑制楼价虚高的一把利剑，但难具持续性。今后何去何从，充满变数，房价向左还是右，不可预测。
从价格来看的话，上海的价格在跌，北京的价格还比较平稳，从35个限购的城市来看，成交量是在大幅的下跌，成交量甚至跌了50%的幅度，我天天都在观察，北京去年一年，平均每天成交304套房子，从国八条出台之后，每天都是100多套，少的时候只有50多套，一直持续。所以一个市场要发生拐点之前，首先是成交量的变化，其次才是价格的变化。
新国八条、房产税、加息等等新年以来一系列新政之下，上海楼市成交下滑，买卖双方陷入僵持。楼市缩量，究竟是短暂的政策消化期表现，还是楼市开始降价的前兆？目前二手房市场对未来房价走向预期已出现分化，期间不乏一些大幅议价的成交案例。对于急于购房的自住需求者来说，或许是个机会。那么，什么样的房子具有议价潜质？如何做一回楼市砍价“达人”？
汉宇地产虹口区分行最近成交了一套“耀江国际”157平方米的精装修3房房源。该小区市场行情价为每平方米3.3万元至3.5万元，1月底时一名房东以总价480万元挂牌出售，挂牌初始价格为每平方米30573元，已经略低于市场行情。几天后，一名看房者随口开出总价450万元的价格，没想到房东一口答应，折合单价仅为28662元。原来，当时该房东看中一套位于佘山板块的别墅，由于限购政策出台，打算抛售一套物业，以完成别墅的购买。
买二手房时能不能议价，有时需要购房者尽可能了解房东卖房的实际目的。限购新政后，一些被限购的房东会抛售旧房后再买入新房，由于急于卖掉旧房，价格上自然更好商量些。
家住上海西站附近的雷女士最近以128万元的总价挂牌了一套“嘉善坊”的房源，吸引了两个意向买家。其中一个愿意接受127.5万元的价格，但资金存在较大缺口。需银行贷款；另一个买家一次性付款，但要求房价降至127万元。雷女士一盘算，目前银行信贷政策非常紧，从第一个买家的资金缺口来看，能否成功获得银行贷款还存在变数；即使获得贷款，收到全款也需2至3个月。本就急着用钱的雷女士最后以总价127万元的价格，将房子卖给了一次性付款的买家。
除了一次性付款的吸引力，有些卖家希望买家能接受原先屋内的家具，有的卖家由于新买期房尚未交房，希望成交后再住一段时间，都是可以议价的机会。
上海不少楼盘分期开发，时间跨度数年之久。营业税政策调整后，一个楼盘中面积近似的房源有时价格差异明显。比如宝山的“经纬城市绿洲”，一期房源至今已满5年，其中60平方米左右的一房市场总价在110万元左右，属于普通住宅，买卖时不缴纳营业税。但三期同样面积的房源，因为不满5年，需要全额缴纳营业税。一套60.07平方米的一房房源总价约为125万元，需缴纳的营业税为：125×5.55%=6.94万元。面对一期房源的价格竞争，眼下三期房源出现了明显的降价趋势。
营业税新政后，对个人购买住房不足5年转手交易的，将统一按销售收入全额征税。这部分应当卖家支付的税费没理由转嫁至买家，这也算是一种“议价”空间。
管理者应该利用短期的高压政策争取到的缓冲时间，抓紧时间筹划制度、机制层面的变革，通过深化改革将市场引向正常的轨道，明确划分政府与市场之间的界限，让市场在自己的空间内发挥自我调节作用。
慧择提示：一切都是在不断的变化之中的，做好必要的风险保障是很重要的，慧择向您推荐以下产品，供您参考。
【摘要】作为楼市临时性调控政策手段的“限购令”，虽然是抑制楼价虚高的一把利剑，但难具持续性。今后何去何从，充满变数，房价向左还是右，不可预测。
从价格来看的话，上海的价格在跌，北京的价格还比较平稳，从35个限购的城市来看，成交量是在大幅的下跌，成交量甚至跌了50%的幅度，我天天都在观察，北京去年一年，平均每天成交304套房子，从国八条出台之后，每天都是100多套，少的时候只有50多套，一直持续。所以一个市场要发生拐点之前，首先是成交量的变化，其次才是价格的变化。
新国八条、房产税、加息等等新年以来一系列新政之下，上海楼市成交下滑，买卖双方陷入僵持。楼市缩量，究竟是短暂的政策消化期表现，还是楼市开始降价的前兆？目前二手房市场对未来房价走向预期已出现分化，期间不乏一些大幅议价的成交案例。对于急于购房的自住需求者来说，或许是个机会。那么，什么样的房子具有议价潜质？如何做一回楼市砍价“达人”？
汉宇地产虹口区分行最近成交了一套“耀江国际”157平方米的精装修3房房源。该小区市场行情价为每平方米3.3万元至3.5万元，1月底时一名房东以总价480万元挂牌出售，挂牌初始价格为每平方米30573元，已经略低于市场行情。几天后，一名看房者随口开出总价450万元的价格，没想到房东一口答应，折合单价仅为28662元。原来，当时该房东看中一套位于佘山板块的别墅，由于限购政策出台，打算抛售一套物业，以完成别墅的购买。
买二手房时能不能议价，有时需要购房者尽可能了解房东卖房的实际目的。限购新政后，一些被限购的房东会抛售旧房后再买入新房，由于急于卖掉旧房，价格上自然更好商量些。
家住上海西站附近的雷女士最近以128万元的总价挂牌了一套“嘉善坊”的房源，吸引了两个意向买家。其中一个愿意接受127.5万元的价格，但资金存在较大缺口。需银行贷款；另一个买家一次性付款，但要求房价降至127万元。雷女士一盘算，目前银行信贷政策非常紧，从第一个买家的资金缺口来看，能否成功获得银行贷款还存在变数；即使获得贷款，收到全款也需2至3个月。本就急着用钱的雷女士最后以总价127万元的价格，将房子卖给了一次性付款的买家。
除了一次性付款的吸引力，有些卖家希望买家能接受原先屋内的家具，有的卖家由于新买期房尚未交房，希望成交后再住一段时间，都是可以议价的机会。
上海不少楼盘分期开发，时间跨度数年之久。营业税政策调整后，一个楼盘中面积近似的房源有时价格差异明显。比如宝山的“经纬城市绿洲”，一期房源至今已满5年，其中60平方米左右的一房市场总价在110万元左右，属于普通住宅，买卖时不缴纳营业税。但三期同样面积的房源，因为不满5年，需要全额缴纳营业税。一套60.07平方米的一房房源总价约为125万元，需缴纳的营业税为：125×5.55%=6.94万元。面对一期房源的价格竞争，眼下三期房源出现了明显的降价趋势。
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