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房地产调控影响中国经济发展
更新时间：2011-12-16 13:56
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【摘要】当今中国的房地产调控正在发生一些令人瞩目的变化，尽管这仍然需要时间来观察其效果，但可以肯定的是，不断改善的房地产调控会给未来中国经济的繁荣与发展带来积极的影响。
似乎只要人一定要房住，当住房供不应求时，房价再高也是必然。住房的需求刚性远不如粮食，按照这一理论，当粮食短缺时，即使粮价涨到黄金价也是可能的。但是，历史告诉我们，人类社会有过饿死人的，却没有粮食涨到黄金价的。这就证明：即使是刚性需求也只能在人们的承受能力范围内才能对价格起作用。
分析当今中国房地产市场的本质与特征发现，中国房地产市场实际上并未“完全市场化”：一方面，各级地方政府控制了土地供给，很大程度上又间接控制了房地产供给，使房地产供给的“非完全市场化”特征明显；另一方面，1998年住房改革以来，所有城市居民都不得不自己购买住房，形成了房地产需求的“完全市场化”。除了货币超发因素的影响外，房地产供给的非完全市场化与房地产需求的完全市场化之间矛盾尤为突出，导致房地产需求要远远大于其供给，特别是住房供给结构的不平衡——商品房占比过大与保障房占比过低之间的结构性失衡，导致当前中国房地产市场仍偏向于投资而非居住功能，这是引致部分地区房价快速上涨、房地产泡沫生成的最根本原因之一。
所以，要遏制房价的过快上涨，关键要破解当前住房供给结构的不平衡难题、实现房地产的供需平衡，这也是加快保障性住房建设为何会成为当前房地产调控重任的重要原因之一。不过，这需要各级地方政府增加“平价让利”的土地供给，但“让利”意味着土地出让收入的减少，如何“平衡”这部分减收的地方财政收入？日前上海和重庆两地试征房地产税看似“不期而至”，实则为弥补地方财政收入这一缺口所做的最新努力。
确实，由于土地出让收入依然是当前各级地方政府的最主要财政收入，除非房产税等新税种可以成为未来地方政府财政收入的新增来源，否则依然很难调动地方政府对保障性住房建设的积极性，结果可能令最严厉的房地产调控效应大打折扣。如果地方政府“卖地”的冲动依然非常强烈，至少可以说明目前中国还没有为土地的充分供给或住房的充分供给做好准备。在此背景下，要想完全通过市场化的房地产调控政策措施来平衡住房供需矛盾、抑制房价上涨，几乎不可能。
但是，当前中国房地产泡沫又是客观存在的。例如，目前部分城市的房价收入比之高，确实反映出当前中国的房地产泡沫正处于不断累积之中。鉴于以往日本和美国的房地产泡沫破灭对经济构成的巨大冲击与影响，一个严峻的现实问题不得不令人深入思考——如何实现中国房地产泡沫的“软着陆”。
结合“新国八条”及沪渝两地试征房产税来看，中国正在朝着这个方向努力。因为，试征房产税一旦获得成功并推向全国，将为各级地方政府找到可以替代“土地出让收入”的新增财政收入来源，这是放松土地供给或住房供给管制的前提条件之一，也是房地产调控趋于市场化的根本条件。同时，为了防止目前房地产泡沫进一步快速蔓延而争取时间，也有必要采取限购住房等严厉行政干预措施来抑制房价的过快上涨，通过保证供地等强力干预措施来大幅增加保障性住房建设，逐步加大住房供给，较好地解决当前中国房地产市场中供给方面的“非完全市场化”问题。
从世界先进国家房地产政策的实践来看，房地产问题不仅仅是居民居住问题，也不能等同于普通商品而仅从供需关系来考察和调整。房地产问题的核心，实质上是一个国家或地区的财富分配问题。它可以是拉大社会财富差距的载体，也可以是均衡社会财富的途径。
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【摘要】当今中国的房地产调控正在发生一些令人瞩目的变化，尽管这仍然需要时间来观察其效果，但可以肯定的是，不断改善的房地产调控会给未来中国经济的繁荣与发展带来积极的影响。
似乎只要人一定要房住，当住房供不应求时，房价再高也是必然。住房的需求刚性远不如粮食，按照这一理论，当粮食短缺时，即使粮价涨到黄金价也是可能的。但是，历史告诉我们，人类社会有过饿死人的，却没有粮食涨到黄金价的。这就证明：即使是刚性需求也只能在人们的承受能力范围内才能对价格起作用。
分析当今中国房地产市场的本质与特征发现，中国房地产市场实际上并未“完全市场化”：一方面，各级地方政府控制了土地供给，很大程度上又间接控制了房地产供给，使房地产供给的“非完全市场化”特征明显；另一方面，1998年住房改革以来，所有城市居民都不得不自己购买住房，形成了房地产需求的“完全市场化”。除了货币超发因素的影响外，房地产供给的非完全市场化与房地产需求的完全市场化之间矛盾尤为突出，导致房地产需求要远远大于其供给，特别是住房供给结构的不平衡——商品房占比过大与保障房占比过低之间的结构性失衡，导致当前中国房地产市场仍偏向于投资而非居住功能，这是引致部分地区房价快速上涨、房地产泡沫生成的最根本原因之一。
所以，要遏制房价的过快上涨，关键要破解当前住房供给结构的不平衡难题、实现房地产的供需平衡，这也是加快保障性住房建设为何会成为当前房地产调控重任的重要原因之一。不过，这需要各级地方政府增加“平价让利”的土地供给，但“让利”意味着土地出让收入的减少，如何“平衡”这部分减收的地方财政收入？日前上海和重庆两地试征房地产税看似“不期而至”，实则为弥补地方财政收入这一缺口所做的最新努力。
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但是，当前中国房地产泡沫又是客观存在的。例如，目前部分城市的房价收入比之高，确实反映出当前中国的房地产泡沫正处于不断累积之中。鉴于以往日本和美国的房地产泡沫破灭对经济构成的巨大冲击与影响，一个严峻的现实问题不得不令人深入思考——如何实现中国房地产泡沫的“软着陆”。
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从世界先进国家房地产政策的实践来看，房地产问题不仅仅是居民居住问题，也不能等同于普通商品而仅从供需关系来考察和调整。房地产问题的核心，实质上是一个国家或地区的财富分配问题。它可以是拉大社会财富差距的载体，也可以是均衡社会财富的途径。
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