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房贷利息怎么算?计算公式分两种

更新时间:2015-03-20 08:54
  【摘要】众所周知,向银行贷款购买房屋时,贷款人需要按照银行规定的利率进行支付利息。那么,房贷利息怎么算呢?

  房贷利息怎么算之利息计算的基本常识
  (一)人民币业务的利率换算公式为(注:存贷通用):1、日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30;2、月利率(‰)=年利率(%)÷12。
  (二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。
  1、积数计息法按实际天数每日累计账户余额,以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为:利息=累计计息积数×日利率,其中累计计息积数=每日余额合计数。
  2、逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息,具体有三:计息期为整年(月)的,计息公式为:①利息=本金×年(月)数×年(月)利率;计息期有整年(月)又有零头天数的,计息公式为:②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率;同时,银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息,即每年为365天(闰年366天),每月为当月公历实际天数,计息公式为:③利息=本金×实际天数×日利率。
  这三个计算公式实质相同,但由于利率换算中一年只作360天,但实际按日利率计算时,一年将作365天计算,得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算,央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此,当事人和金融机构可以就此在合同中约定。
  (三)复利:复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定,借款方未按照合同约定的时间偿还利息的,就要加收复利。
  (四)罚息:贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。
  (五)贷款逾期违约金:性质与罚息相同,对合同违约方的惩罚措施。
  (六)计息方法的制定与备案
  全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法,报中国人民银行总行备案并告知客户;区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案并告知客户;农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法,报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案,并由农村信用社法人告知客户。
  (七)参考依据:
  1、《人民币利率管理规定》银发【1999】77号。
  2、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发【2003】251号。
  3、《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知》银发【2005】129号。

  房贷利息怎么算之计算公式
  根据一般房贷还款方式的计算公式分为两种:
  一、等额本息计算公式:计算原则:银行从每月月供款中,先收剩余本金利息,后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减住房贷款少而降低,本金在月供款中的比例因增加而升高,但月供总额保持不变。
  需要注意的是:1、各地城市公积金贷款最高额度要结合当地具体来看;2、对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
  二、等额本金计算公式:每月还款额=每月本金+每月本息;每月本金=本金/还款月数;每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率;
  计算原则:每月归还的本金额始终不变,利息会随剩余本金的减少而减少。

  慧择提示:综上可知,房贷利息怎么算与银行规定的房贷利率有关。房贷利息主要包括等额本息、等额本金两种计算公式,贷款人需要选择最合理的计算公式。