“以房养老”市场遇冷 推广难题亟待突破

　　【摘要】近来，以房养老是社会关注的热点话题，对于这一新鲜事物的出现，无论是保险公司还是广大群众都持观望态度。据目前形势来看，保险版“以房养老”在市场遭遇滑铁卢。下面小编就带您看看具体情况。

　　保险版“以房养老”试行
　　“以房养老”并不是什么新鲜话题，过去几年已有银行等机构在部分地区开展过“以房养老”试点。其中北京、上海、南京等地也曾尝试一些试点，主要是以地方财政、养老院、银行为主体，但目前大多已终止。此次保监会推出“住房反向抵押养老保险”试点，意味着保险机构正式加入“以房养老”的队伍。
　　那么，什么是“以房养老”呢？公众一般谈论的“以房养老”，其实就是“反向抵押贷款”，也俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。
　　即60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人，可将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，一次性或每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。
　　据悉，“反向抵押贷款”最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国、日本等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。
　　据保监会相关负责人介绍，和银行推出的业务相比，由保险公司开展的以房养老业务有着两大优势。“一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧；另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。”上述人士称。
　　这就是银行版“以房养老”与保险版“以房养老”的两大区别:承担的长寿风险和房价波动风险不同。相较保险公司，国内银行推出的“反按揭”多为定期产品，规定了抵押期限，无论10年还是20年，到期后如果不还款，房子就没了，能“养老”不能“送终”。其次，银行版的以房养老产品属于完全抵押性，房主的家人不能参与房屋处置后的“剩余”收益分配，甚至在无法偿还的情况下会彻底失去房屋的所有权。
　　据了解，目前具体“以房养老”保险产品还暂未出现。媒体报道，幸福人寿目前已经在北京和上海积极申报以房养老保险试点。实际上，《意见》对保险公司设置的门槛较低，要求申请试点资格的保险公司应开业满5年，注册资本不少于20亿元，且满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。
　　保监会有关负责人表示，符合条件的金融机构不少，但真正有能力、有意愿来做这项业务的不会太多。“因为这项业务关系到对风险的管控、对政策的把握、对背后的服务、对整个精算产品的设计等，比现有产品要复杂得多。即使满足各项试点条件，也不会有很多险企参与试点。”一位资深保险人士表示。
　　不过，也正是基于保险公司所面临的利率、房价波动、长寿、现金流等风险，保监会将此次试点地区划定为北京、上海、广州、武汉四大城市。“作为一线城市，北京、上海和广州的保险市场相对成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大，且房价波动相对较小。”该人士称。

　　“以房养老”曾遭遇滑铁卢
　　媒体人了解到，尽管幸福人寿、平安人寿等部分险企正在推动住房反向抵押养老保险产品的开发，但在没有明确盈利模式的情况下，保险行业整体而言均处于谨慎观望中，参与热情并不高，而这令未来试点面临不少现实的考验。金融机构为何参与积极性不高？事实上，国内“以房养老”仍需要跨越不少障碍。而此前“以房养老”多次推行均不成功的前车之鉴，也让保险版“以房养老”更加谨慎。
　　据悉，前几年，“以房养老”曾在南京、上海、北京、长春等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。
　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟表示:“失败背后的原因主要有六点:包括银行等金融机构为规避市场风险，针对"以房养老"的群体挑肥拣瘦，设置的门槛过高；由于传统观念，老人将房产视为重要遗产，"以房养老"观念短期难以改变；具体做法未明确，也没有向民间资本开放，养老群体不敢贸然"以房养老"，房产资产如何估值。”
　　“另外三点是与"以房养老"紧密相关的三个难题:房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险？现阶段还没有统一的公开的标准；现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点；配套服务设施不完善，有钱未必买到优质养老服务，现阶段"以房养老"与养老相关产业发展滞后矛盾突出。”张宏伟强调。
　　以上六点基本涵盖了当下所有讨论的关于“以房养老”推行面临的障碍。张宏伟指出:“尽管中国老龄化加速，养老床位没有办法满足市场需求，大量的市场需求持续存在，短期内养老产业、养老地产政策频发，鼓励和支持满足养老产业、养老地产的发展，但是，从现阶段来讲，"以房养老"仍然是处于探索阶段，即使"以房养老"试点在明年有了具体操作办法，但是，短期内来讲还需要突破上述诸多问题，以满足日益增长的养老产业市场。”
　　对此，作为主要推动者的监管机构显然也有所认识，此次试点保监会也表现的非常谨慎，不仅设立了2年的试点期，也仅在4个城市开展试点工作。针对上述部分问题，保监会也进行了相应的政策调整。
　　比如，对于“房产在抵押期间增值之后收益被保险公司独吞”的质疑，保监会对此次“以房养老”的产品设计了两种类型，分别为反抵押参与型和反抵押非参与型。其中，参与型产品，保险公司可参与分享房屋的增值收益，而非参与型产品，保险公司则完全不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保的老人。而不管是哪种类型的产品，投保人在办理“以房养老”期间，无论房子升值还是贬值，保险公司都必须告知这种变动对年金领取的影响。
　　而如果房价跌了，则损失由保险公司承担。《意见》规定，如果办理抵押的老人过世后，当初抵押给保险公司的房价出现下跌，或房屋实际价值不足以抵销老年人生前从保险公司支取的养老金，保险公司须承担房价不足的风险和损失，不得向老人子女或亲属进行任何形式的追偿。
　　事实上，不仅投保人会存在怀疑，对于大多数保险公司来说，因“以房养老”是个新鲜事物，保险机构也是有很多顾虑。一位平安人寿内部人士表示，平安人寿确实从今年3月收到征求意见稿后就已经在关注，但从公司的角度来说，主要还是要考虑怎么把这款产品做好。“由于这款产品与传统保险产品有较大差异，涉及对客户的房产进行长期估值、抵押，客户的服务、理赔等工作，所以需要一些时间研究相关政策，没这么快推出这个产品。”
　　截至目前尚无险企提出“以房养老”试点申请，但媒体人了解到，幸福人寿已初步完成“以房养老”产品开发和业务流程的准备，将积极上报相关试点申报材料。
　　“目前国内对"以房养老"模式还有一个认识和接受的过程，国家也需要出台相应措施支持金融机构开展"以房养老"业务，如房屋处置方式、土地使用权期限等问题，以便于保险、银行开展业务。”业内人士指出，目前来看，保险等金融机构开展养老按揭只是国家养老体系的补充，暂时还不具备作为主要养老方式的条件；而且参与"以房养老"主体，仅仅集中在拥有住房且房产价值相对稳定的群体，从这个意义讲，“以房养老”和养老社区都是进入门槛相对较高的养老模式。

　　慧择提示：以房养老的新鲜出炉引起了各方的关注，但它属于小众消费，且需要养老的老人并不是很愿意接受。终其原因，人们还是不能接受自己辛苦买来的房子在老年时抵押出去。 为了更好地保障老年生活，广大群众还应做好养老规划，购买一份合适的养老保险，让您的老年生活无后顾之忧。