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房价上涨向二三线城市发展

更新时间：2017-08-28 14:49

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　　【摘要】据统计，2009年以来，房企再融资未审批的募集资金总额超过千亿。在失去资本市场低成本融资后，房地产开发贷款也日渐收紧，各房地产企业不得不开拓新的融资渠道，其中借道房地产信托成为大多房地产企业选择的路径，房地产企业目前信托融资总的成本在15%左右，这也大大提高了房地产企业的资金成本。
　　各地与住建部签的军令状，是一种制度性的刚性规范，这很必要。军令状不仅应包括数量指标，更应该包括质量指标和详细的监管与查处办法。如此，才能让保障房建设得到切实保障。
　　近期，二三线城市商品房销售再现量价齐升，武汉、天津等城市商品房销量创年内新高。长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为，在大多数未出“限购令”的二三线城市，房价仍然没有得到有效控制，一线城市房价上涨趋势已传导至二三线城市，甚至三四线城市。
　　调控政策出台以来，各城市房价并没有停止上涨，从数据来看，一线城市房价的快速上涨已传导至二三线城市。调控房价上涨的难点主要集中在三方面。首先，全球量化宽松货币政策使得市场对通货膨胀预期升级，资金寻求保值的投资品，房地产作为一种具有投资品属性的商品自然得到资金的追捧。其次，土地供应存在结构性不足。这并不是因为土地供应的总量不足，而是来自许多已出让的土地未开发。另外，土地出让的结构也存在不合理，城区内的供给日趋减少，城郊外的土地供应占绝对比重，两个方面影响自然带来供应结构问题。第三，资金成本上升也推动房价上涨。从2009年下半年以来，国土部介入房企资本市场再融资后，房企在资本市场融资的功能受到了限制。
　　从万科的销售结构数据可以看出，1-4月，受政策调控影响，一次性付款占比处于下降阶段。由于投资性需求引发了房价的进一步上涨，刚性需求担心房价进一步上涨而被迫入市，5月份后按揭贷款的比重开始回升。从整体上来看，房地产市场的供求关系基本稳定，但在时间段上存在着区别。上半年需求超过供给，而下半年供给超过需求，全年则基本持平。引发房价上涨的原因不是由于整体供求失衡，而是来源于投资需求的上涨。
　　今年中期，我们开始把目光转向了商业地产，这主要是因为住宅类地产受调控影响，而商业地产基本不受调控影响。另外，商业地产长期以来与住宅出现背离走势，有回归的要求。从实体市场来看，下半年商业地产开始启动。商业地产无论从销售还是租金方面都得到较大幅度的提高，我们认为今年起商业地产很可能进入繁荣期。以城市综合体为代表的模式有诸多优势：城市综合体模式迎合了各地政府的土地出让捆绑一定商业配套的现实要求，具有拿地的优势；资金来源更加多元化，包括自身持有成熟产品抵押贷款、保险资金进入以及未来REITS的兴起。
　　有些保障房建设项目，是否将中央政府的决心曲解成了大跃进式的冒功；是否只注重量的完成，而忽视了质的保障；是否只关注政绩完成，而忽略民生所需。明年保障房建设目标定到700万套，实际上包含了对这些问题的关注和纠正准备。强调明年资金的到位，就是为保证质量创造条件。从政绩考核的角度出发，考核资金也比考核数量更能避免执行层面可能出现的偏差。
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