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上海楼市应警惕投机者
更新时间：2011-12-18 10:40
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【摘要】将来，在解决了保障房的资金来源和退出机制问题的情况下，保障房体系仍应回归以公租房和廉租房为主保障低收入人群，以产权式限价房为辅保障中等收入人群的格局。
让住房市场价格回到一个正常合理的水平，并非一个限购就可做到。房价不合理上涨的因素是复杂的，除投机资金助推之外，更与地价构成不合理、多元化供应体系没有建立起来、非房产企业过多进入等有关。如果房地产行业的运行机制和规则没有大的改进，即使限购变为无限期，其效果也注定有限。
“楼市新政出台，租金就要涨啦！”“商铺不受调控，价格或将上涨！ ”“国八条”和房产税试点政策兔年春节前接踵出台，这几天，人们大多还处在研读政策、静观市场的状态中。然而一些“涨声”闻风而动，让人不免心生疑惑。是市场实际情况，还是有“浑水摸鱼”之嫌，看来有必要认真分辨一下。
先看租赁市场涨价说。持这种观点的人，无非有以下几条理由。一，楼市调控和税收新政出台后，肯定有不少原先打算买房的人放缓了入市步伐，转而租房观望，租赁市场需求扩大会催生租金上涨；二，房产税试点政策出台后，房东会转嫁房产税，租金也会相应提高。还有诸如通货膨胀因素等。
可是，这些理由又很难经得起仔细推敲。假设租赁市场需求扩大的判断成立，那么按照此次“国八条”新政，部分不能再新购住房的人，很有可能将原先准备出售的住房转为租赁，这样一来，租赁市场供应也会增加，原先的供求比例是否打破，还很难说；目前租赁市场上的大多数住宅无需缴纳房产税，又何来转嫁税费一说？还有，假设租金的走向与反映通货膨胀水平的CPI指数走向正相关，那此前市场上很多房源的租金又为何在CPI指数上涨时原地踏步？
事实上，上海的房屋租赁市场供需，会因为季节的变换出现波动。比如春节以前，一些外乡人因为回乡探亲而退租，租赁需求有所减少，春节尤其是元宵节以后，随着返乡客回沪，租赁需求又有所上升等，这是正常的市场波动。如今大多数租赁合同，至少是一年一签，在此次新政的节点上，还有大量租赁合同正在履行中，也不存在价格变动的可能。因此，新政后租赁市场的价格变化究竟如何，在没有严密的理论分析和数据支撑下，恐怕谁都不能妄下结论。
再说商铺涨价说。持这种论断的人，盖因为最近几轮楼市调控政策主要针对住宅，商业地产不在相关限购、限贷之列。的确也有统计数据显示，上海商铺成交面积环比前一周上涨了61.60%。但是需要说明的是，这一周全市商铺成交套数为491套，其中，有121套成交为同一板块“贡献”。可见，成交“大幅上涨”，实则存在一定的偶然因素。
更为关键的是，炒作商业地产，难度恐怕远比想象中的大。暂且不论商业地产的单位面积较大，一个铺子动辄上千万元，而且商业地产受市口影响极大，同样面积的一间铺子，因为地段、用途等影响，价值可有天壤之别，光是商业地产交易中涉及的税费，便足以令投资者三思。商业地产转让过程中，上家至少要交差额5.55%的营业税、净利润20%的个人所得税，且赚得越多，所需缴纳的土地增值税也越高。因此，假设仅仅因为住宅市场限购，就判断商业地产市场会“大有赚头”，那只能是一厢情愿。
在住房限购政策制度化后，会不会对正常的自住需求和改善性需求形成打压。开放，宽容，充满活力，是一个城市持续发展的必要前提。对于楼市非理性的纠偏矫正，不能以抑制城市活力为代价。从这个角度说，住房限购，还需要更细致的考量和完善。
慧择提示：受到传言的影响，部分人会有恐慌心理，所以我们一定要冷静分析市场，多做保障，慧择向您推荐以下产品，供您参考。
【摘要】将来，在解决了保障房的资金来源和退出机制问题的情况下，保障房体系仍应回归以公租房和廉租房为主保障低收入人群，以产权式限价房为辅保障中等收入人群的格局。
让住房市场价格回到一个正常合理的水平，并非一个限购就可做到。房价不合理上涨的因素是复杂的，除投机资金助推之外，更与地价构成不合理、多元化供应体系没有建立起来、非房产企业过多进入等有关。如果房地产行业的运行机制和规则没有大的改进，即使限购变为无限期，其效果也注定有限。
“楼市新政出台，租金就要涨啦！”“商铺不受调控，价格或将上涨！ ”“国八条”和房产税试点政策兔年春节前接踵出台，这几天，人们大多还处在研读政策、静观市场的状态中。然而一些“涨声”闻风而动，让人不免心生疑惑。是市场实际情况，还是有“浑水摸鱼”之嫌，看来有必要认真分辨一下。
先看租赁市场涨价说。持这种观点的人，无非有以下几条理由。一，楼市调控和税收新政出台后，肯定有不少原先打算买房的人放缓了入市步伐，转而租房观望，租赁市场需求扩大会催生租金上涨；二，房产税试点政策出台后，房东会转嫁房产税，租金也会相应提高。还有诸如通货膨胀因素等。
可是，这些理由又很难经得起仔细推敲。假设租赁市场需求扩大的判断成立，那么按照此次“国八条”新政，部分不能再新购住房的人，很有可能将原先准备出售的住房转为租赁，这样一来，租赁市场供应也会增加，原先的供求比例是否打破，还很难说；目前租赁市场上的大多数住宅无需缴纳房产税，又何来转嫁税费一说？还有，假设租金的走向与反映通货膨胀水平的CPI指数走向正相关，那此前市场上很多房源的租金又为何在CPI指数上涨时原地踏步？
事实上，上海的房屋租赁市场供需，会因为季节的变换出现波动。比如春节以前，一些外乡人因为回乡探亲而退租，租赁需求有所减少，春节尤其是元宵节以后，随着返乡客回沪，租赁需求又有所上升等，这是正常的市场波动。如今大多数租赁合同，至少是一年一签，在此次新政的节点上，还有大量租赁合同正在履行中，也不存在价格变动的可能。因此，新政后租赁市场的价格变化究竟如何，在没有严密的理论分析和数据支撑下，恐怕谁都不能妄下结论。
再说商铺涨价说。持这种论断的人，盖因为最近几轮楼市调控政策主要针对住宅，商业地产不在相关限购、限贷之列。的确也有统计数据显示，上海商铺成交面积环比前一周上涨了61.60%。但是需要说明的是，这一周全市商铺成交套数为491套，其中，有121套成交为同一板块“贡献”。可见，成交“大幅上涨”，实则存在一定的偶然因素。
更为关键的是，炒作商业地产，难度恐怕远比想象中的大。暂且不论商业地产的单位面积较大，一个铺子动辄上千万元，而且商业地产受市口影响极大，同样面积的一间铺子，因为地段、用途等影响，价值可有天壤之别，光是商业地产交易中涉及的税费，便足以令投资者三思。商业地产转让过程中，上家至少要交差额5.55%的营业税、净利润20%的个人所得税，且赚得越多，所需缴纳的土地增值税也越高。因此，假设仅仅因为住宅市场限购，就判断商业地产市场会“大有赚头”，那只能是一厢情愿。
在住房限购政策制度化后，会不会对正常的自住需求和改善性需求形成打压。开放，宽容，充满活力，是一个城市持续发展的必要前提。对于楼市非理性的纠偏矫正，不能以抑制城市活力为代价。从这个角度说，住房限购，还需要更细致的考量和完善。
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