公有非居住房租赁

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　　【摘要】上海市徐汇区检察院发出检察建议，建议该区有关房产管理部门对目前的房屋出租市场进行行情调研，在此基础上报请立法部门修订公有非居住房屋租赁条例，根据市场行情建立动态租金标准体系。
　　政府必须在保障房的相关信息上做到绝对的透明。从要建多少房，到建了多少房、有没有完成既定目标，再到这些房给谁住，所有的信息越公开真实，民众的怀疑度才能越低。最近，上海就将拆迁安置房列入保障房范畴，得到了漂亮的数据。但排队轮候保障房的上海民众就提出了怀疑，“为什么建了这么多，还没我的份”。
　　属于机关事业单位的房产，被单位后勤管理人员以远低于市场价的价格出租，捡了便宜的承租方，以“挂名工资”、现金、轿车等形式对有关负责人“表示感谢”，徐汇区检察院总共查处此类涉及公有非居住房屋租赁的贿赂案件6件6人、涉案金额129.7万元。为国家追回损失之余，检察官还深入调研公有非居住房屋租赁领域的制度缺陷和管理漏洞，向有关部门提出检察建议。目前，市住房保障和房屋管理局已着手修订完善本市相关管理规定，进一步规范公房出租管理市场，防止国有资产流失。
　　不久前，上海某大学负责后勤工作的张某，在单位领导的陪同下到检察机关投案自首。54岁的张某，负责学校闲置房屋办公出租等事项，在此期间为承租企业提供便利，让对方以比市价低35%的租金承租，致使单位每年至少损失租金收益178万余元。此后，他收下企业法定代表人给予的现金贿赂65万元和一辆29.58万元的轿车，日前被判处有期徒刑5年6个月，并处没收财产5万元，受贿所得被没收。
　　55岁的杨某，是上海某市级机关办公室后勤工作人员，负责管理机关部分街面房屋出租。1998年4月起，上海某实业有限公司承租了房屋，为了感谢杨某多年的“关照”，同时也希望在租金收取、房屋维护等日常管理中获得方便，该公司自2004年3月至2009年11月向杨某每月发放“挂名工资”共计10.3万余元。杨某被判处有期徒刑3年，缓刑3年，并处没收财产4万元，受贿所得被没收。
　　“6起案件中，受贿人无一例外成为承租方的‘保护伞’。”检察官介绍，受贿人以明显低于市场行情的租金价格与承租人签订租赁合同；对承租人迟交、不交租金的行为“睁一只眼闭一只眼”，怠于行使追偿权；签订的都是长期合同且价格保持不变，以此为个人谋利。
　　现行公房租金标准滞后。目前公房出租仍沿用1997年标准，转租时只能收取协议租金，协议租金增长远低于市场行情增长。就拿徐汇区田林路一处用于商业用途的门面房为例，99.35平方米的房屋，每年只收取标准租金8019.6元，但转租租金已达每年80万元，即使按9倍收取协议租金，也不到转租租金的10%。
　　一些犯罪嫌疑人交代，公有非居住房屋的租赁过程不公开，也给了他们可乘之机。公房出租信息对外不公开或者只通过特定途径发布，出租时一般采用协商方式确定承租对象和租金，缺乏公开透明的市场竞争机制。
　　租赁管理也缺乏有效监督机制。这些案件中，受房屋管理部门委托管理公房的企业往往被动受理转租审查，对承租人不主动办理转租手续的情况缺少有效制约措施，无法全面掌握承租人转租情况；房屋管理部门审核转租事宜时，主要审核是否存在不符合安全标准、有欠租、损坏等租赁纠纷尚未解决、承租人在承租房屋内擅自搭建等情形，并不能干涉承租人选择转租对象和决定转租价格；此外，对承租人迟交拒交租金、擅自改变经营范围、改装门面、搭建违章建筑等情况并无实施处罚的权利，只能依照协议协商解决或通过诉讼途径解决。
　　“房屋承租人，最好采取公开招租模式。”检察官还提出，建议引入市场竞争机制，以转租价格优先、转租对象信誉优先为原则确定承租人，辅以商业建设规划和业态分布考量，避免暗箱操作。“在此过程中，比较公平的做法是，以招投标形式引入房产中介，发挥中介价格监测和评估方面的优势，选择合适的承租方。”
　　业内人士提出，应加强租赁监管，严格执行《上海市房屋租赁条例》等相关规定。比如，对延迟支付租金、擅自改变经营范围等违约行为及时进行处理；还要加强与工商、税务、卫生、消防等部门的沟通协商，细化制约公有非居住住房使用规范，形成合力共同整治违规违法用房。
　　关于保障房的公共政策的缺失更加严重，而许多政策在制定过程中都缺乏考量，百密一疏。而并不完善的保障房政策，政策的完善和民众的道德其实相辅相成，缺一不可。其实政策与制度的完善才能从根本上解决保障房“骗”的问题。
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