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急需出台限转让政策
更新时间：2011-12-11 13:49
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【摘要】目前我过对于房地产正处于一个压制时期，出台了一系列打压政策。如目前的限价、限购，而有人限价限购，不如限转让，更能实现公平与效率，
搞限价房，要换个思路和实施方式，限卖不限价，即限转让房或者说限卖房。在这个过程中政府无需费心且吃力不讨好去搞定价，也无需介入具体分配环节，只要制定好规则就行。
然而也要理解地方政府所面临平息社会舆论对住有所居的呼求和中央对保障房建设的考核压力，除了批评，也要给出可行的建设性方案。
笔者认为，短期之内限购可以对抑制房价有相当大作用，而且这是宏观的做法，属于规制层面，不涉及到具体分配和定价，社会争议较少。但限购长期不可行，会扼杀市场供应活力。
这里，出于满足居民居住需求和抑制房价兼顾的考虑，笔者认为，搞限价房，要换个思路和实施方式，限卖不限价，即限转让房或者说限卖房。在这个过程中政府无需费心且吃力不讨好去搞定价，也无需介入具体分配环节，只要制定好规则就行。所谓限卖房，具体而言：
1.政府组织一批房源，委托开发商建设提供，比如每个小区5%，以成本价（建安与配套成本）收购。内在质量上与其他商品住房无差异，但外观上有显着标志，在网上进行公示。
2.限卖房没有最高预先定价，但应有一个最低价，至少满足公认的建安与配套成本，否则不可持续发展。
3.限卖房的实际成交价格由政府规定的所有合乎认购资格的人群进行公开竞标，价高者得之。一部分考虑现场拍卖，当场出价最高者得之。一部分考虑网上挂牌交易，每次有新报价即时刷新一次，一个月为限，最后最高报价者得之。考虑购房是大事，挂牌交易可以更加理性出价。
4.事先明确规定，限卖房10年内不得转让出售。如果确需因为家庭迁移或工作调动等原因转让，以最高不超过原价的价格卖给政府或公共住房保障机构。相关机构在处理好搬迁和重新装修等事宜后一个月内重新将该住房拿出挂牌交易，仍只限认定资格者竞购，对下一个中标购房者，仍然执行10年的禁售期。以后依此类推。
5.回购方对上一个购房者持有期间所做的硬装修等投入可给予适当补偿，各种税费尽可能免除。但无需支付购房款的利息，因为利息支出等价于节约的同期租房支出。否则上一个购房者持有期间就相当于免费住房，并不合理。如果潜在购房者认为吃亏，可以不参加竞标。
6.如果规定等同原价回购，那么购房者就相当于有了保险，会刺激竞相飙出最高价，反正随时可以无风险地被回购，不会出现资产损失，这就有违保障和稳定房价兼备的初衷。同时，回购方就要单边面临市场房价下跌风险，显失公平。所以要规定，如果转售时候房价出现下跌，公共住房机构以届时市场评估价为参考依据来回购。
7.以上规定就约束了，购买限卖房非但没有投资升值的可能，还要面临房价下跌的风险。这样才能让购房者在购买限卖房时更加理性地出价，真正是出于解决居住需求，而不是投资需求来购房。只有这时候房价才恢复到住房消费属性所对应的真实价格，完全没有投资投机带来的泡沫成分。在这时候，只有真正有急迫住房需求的人，才会考虑购买限卖房。如果都认定为人才或需要照顾的特殊群体，那么达到基本门槛之后，就很难说谁比谁更需要照顾，这时候就需要经济学上所说的“显示偏好”，让需要者自己权衡和做决定。通过这个方法，能让想投机炒作的人没有机会浑水摸鱼，社会也不会觉得购买限卖房是占了社会的便宜。
8.有人会质疑，购房不仅不升值还有贬值风险，这么操作对购房者显失公平，会不会都没有人来竞购。但笔者认为，中国人讲究安家立业，仅从满足稳定的住所需求、厌恶租房不稳定和没有居家感觉、规避租金上涨预期的角度，哪怕没有升值空间，也想拥有一套属于自己的住房的人仍然大有所在。而且除了转让时定价，业主对住房拥有完全产权，可以用于出租，以此回收购房成本。再说，如果对中国经济前景看好，十年以后解禁，住房的预期升值空间仍然存在。
9.相对限价房的制度安排，限卖房的改进之处在于：
（1）限卖房更大幅度消除了投机空间，限价房下的分成或补差价仍然具有巨大利差。
（2）限卖房通过竞价机制，公平透明分配，完全避免限价房可能有的猫腻。
（3）限卖房规则明确，购房者自主决策定价，风险自负，与政府无关。限价房中，政府有诱导购房之嫌，又实行政府定价，难以回避对购买限价房者的资产保值责任。
（4）限卖房购房者，禁售期内，房价上涨，无法出售套利，房价下跌，不会轻易甩卖，也就为稳定市场房价做出了贡献。而限价房则在房价上涨和下跌时候都有动机转售，增大市场房价波动。
（5）限卖房增强了购房者的风险意识，而限价房淡化了购房者的风险意识，形成不同的社会风气。
10.在限卖房政策下，整个过程中，政府都严守规则制定者角色，避免直接干预市场定价，也不涉足微观层面的具体分配，既克服价格形成难题，让价格机制继续起到优化资源配置的作用，也解决了分配难题，公开透明。而且，既帮助特定对象实现了置业和稳定居住的愿望，也避免了不必要的过度公共补贴。初次购房者高于成本的报价，公共住房机构在回购和再出售限卖房过程可能发生的盈利，都可以用来支持广泛的住房保障。此外，房源可以始终保证有资格、有真实住房需求的人所居住，滚动循环利用，而不会转让一套少一套。
慧择提示：限价房在本质上与经济适用房、廉租房不同，主要体现在其针对的客体不同。如果说廉租房、经济适用房是针对低收入群体的住房解决方案的话，那么限价房针对的则是既不够享受经济适用房条件，又无力承担商品住房价格的中间层次的中等收入群体，进而扩大了住房保障体系的覆盖范围。其对占购房者多数的中等收入人群影响较大，是经济适用房与廉租房政策的补充部分。所以需要合理平衡这三方面政策，真正把住房保障政策落到实处。对于已购房业主，做好家财安全保障很重要！
【摘要】目前我过对于房地产正处于一个压制时期，出台了一系列打压政策。如目前的限价、限购，而有人限价限购，不如限转让，更能实现公平与效率，
搞限价房，要换个思路和实施方式，限卖不限价，即限转让房或者说限卖房。在这个过程中政府无需费心且吃力不讨好去搞定价，也无需介入具体分配环节，只要制定好规则就行。
然而也要理解地方政府所面临平息社会舆论对住有所居的呼求和中央对保障房建设的考核压力，除了批评，也要给出可行的建设性方案。
笔者认为，短期之内限购可以对抑制房价有相当大作用，而且这是宏观的做法，属于规制层面，不涉及到具体分配和定价，社会争议较少。但限购长期不可行，会扼杀市场供应活力。
这里，出于满足居民居住需求和抑制房价兼顾的考虑，笔者认为，搞限价房，要换个思路和实施方式，限卖不限价，即限转让房或者说限卖房。在这个过程中政府无需费心且吃力不讨好去搞定价，也无需介入具体分配环节，只要制定好规则就行。所谓限卖房，具体而言：
1.政府组织一批房源，委托开发商建设提供，比如每个小区5%，以成本价（建安与配套成本）收购。内在质量上与其他商品住房无差异，但外观上有显着标志，在网上进行公示。
2.限卖房没有最高预先定价，但应有一个最低价，至少满足公认的建安与配套成本，否则不可持续发展。
3.限卖房的实际成交价格由政府规定的所有合乎认购资格的人群进行公开竞标，价高者得之。一部分考虑现场拍卖，当场出价最高者得之。一部分考虑网上挂牌交易，每次有新报价即时刷新一次，一个月为限，最后最高报价者得之。考虑购房是大事，挂牌交易可以更加理性出价。
4.事先明确规定，限卖房10年内不得转让出售。如果确需因为家庭迁移或工作调动等原因转让，以最高不超过原价的价格卖给政府或公共住房保障机构。相关机构在处理好搬迁和重新装修等事宜后一个月内重新将该住房拿出挂牌交易，仍只限认定资格者竞购，对下一个中标购房者，仍然执行10年的禁售期。以后依此类推。
5.回购方对上一个购房者持有期间所做的硬装修等投入可给予适当补偿，各种税费尽可能免除。但无需支付购房款的利息，因为利息支出等价于节约的同期租房支出。否则上一个购房者持有期间就相当于免费住房，并不合理。如果潜在购房者认为吃亏，可以不参加竞标。
6.如果规定等同原价回购，那么购房者就相当于有了保险，会刺激竞相飙出最高价，反正随时可以无风险地被回购，不会出现资产损失，这就有违保障和稳定房价兼备的初衷。同时，回购方就要单边面临市场房价下跌风险，显失公平。所以要规定，如果转售时候房价出现下跌，公共住房机构以届时市场评估价为参考依据来回购。
7.以上规定就约束了，购买限卖房非但没有投资升值的可能，还要面临房价下跌的风险。这样才能让购房者在购买限卖房时更加理性地出价，真正是出于解决居住需求，而不是投资需求来购房。只有这时候房价才恢复到住房消费属性所对应的真实价格，完全没有投资投机带来的泡沫成分。在这时候，只有真正有急迫住房需求的人，才会考虑购买限卖房。如果都认定为人才或需要照顾的特殊群体，那么达到基本门槛之后，就很难说谁比谁更需要照顾，这时候就需要经济学上所说的“显示偏好”，让需要者自己权衡和做决定。通过这个方法，能让想投机炒作的人没有机会浑水摸鱼，社会也不会觉得购买限卖房是占了社会的便宜。
8.有人会质疑，购房不仅不升值还有贬值风险，这么操作对购房者显失公平，会不会都没有人来竞购。但笔者认为，中国人讲究安家立业，仅从满足稳定的住所需求、厌恶租房不稳定和没有居家感觉、规避租金上涨预期的角度，哪怕没有升值空间，也想拥有一套属于自己的住房的人仍然大有所在。而且除了转让时定价，业主对住房拥有完全产权，可以用于出租，以此回收购房成本。再说，如果对中国经济前景看好，十年以后解禁，住房的预期升值空间仍然存在。
9.相对限价房的制度安排，限卖房的改进之处在于：
（1）限卖房更大幅度消除了投机空间，限价房下的分成或补差价仍然具有巨大利差。
（2）限卖房通过竞价机制，公平透明分配，完全避免限价房可能有的猫腻。
（3）限卖房规则明确，购房者自主决策定价，风险自负，与政府无关。限价房中，政府有诱导购房之嫌，又实行政府定价，难以回避对购买限价房者的资产保值责任。
（4）限卖房购房者，禁售期内，房价上涨，无法出售套利，房价下跌，不会轻易甩卖，也就为稳定市场房价做出了贡献。而限价房则在房价上涨和下跌时候都有动机转售，增大市场房价波动。
（5）限卖房增强了购房者的风险意识，而限价房淡化了购房者的风险意识，形成不同的社会风气。
10.在限卖房政策下，整个过程中，政府都严守规则制定者角色，避免直接干预市场定价，也不涉足微观层面的具体分配，既克服价格形成难题，让价格机制继续起到优化资源配置的作用，也解决了分配难题，公开透明。而且，既帮助特定对象实现了置业和稳定居住的愿望，也避免了不必要的过度公共补贴。初次购房者高于成本的报价，公共住房机构在回购和再出售限卖房过程可能发生的盈利，都可以用来支持广泛的住房保障。此外，房源可以始终保证有资格、有真实住房需求的人所居住，滚动循环利用，而不会转让一套少一套。
慧择提示：限价房在本质上与经济适用房、廉租房不同，主要体现在其针对的客体不同。如果说廉租房、经济适用房是针对低收入群体的住房解决方案的话，那么限价房针对的则是既不够享受经济适用房条件，又无力承担商品住房价格的中间层次的中等收入群体，进而扩大了住房保障体系的覆盖范围。其对占购房者多数的中等收入人群影响较大，是经济适用房与廉租房政策的补充部分。所以需要合理平衡这三方面政策，真正把住房保障政策落到实处。对于已购房业主，做好家财安全保障很重要！
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