加息或让房价回归合理

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　　【摘要】通胀猛如虎，央行需加息。不出所料，央行在4月5日晚间宣布，自6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。这表明3月份CPI或再创新高，加息是为应对通胀而来。
　　加息是提高存款准备金率之外，又一收缩流动性的重要手段。有学者因此形象地比喻，加息好比给货币老虎多喂块肉，让它乖乖趴在笼子里；在逻辑上讲，只要加息足够，再凶的货币老虎也会趴下。所以，管理好了货币这头老虎，一切价格问题都不会是大问题，无论是物价还是房价都容易掌控。
　　在市场普遍预计6月份CPI将再创新高的背景下，加息有利于管理通胀预期，也释放出抑通胀仍是当前宏观政策首要目标的信号。
　　加息有利于管理通胀预期，校正负利率状态，缓解中小企业融资难
　　“在市场普遍预计6月份CPI将再创新高的背景下，加息有利于管理通胀预期，也释放出抑通胀仍是当前宏观政策首要目标的信号”，国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家说。
　　加息有利于校正负利率状态。自2010年2月以来，随着CPI走高，我国经济进入了持续的负利率状态，居民储蓄难以保值增值，纷纷流出银行体系，进一步加大了通胀压力。“6月的最后一周，人们吃惊地发现：银行存款超常规大幅攀升。这既有银行到半年收官‘冲时点’的因素，也说明银行体系外的社会资金十分充裕，是负利率加速了资金从银行体系流向各种理财产品等。加息有助于稳定银行体系资金”，巴曙松说。
　　加息有利于缩小官方利率与市场利率的差距。央行此前调控多采用存款准备金率等数量型工具，资金数量的收紧已内生性地推动资金价格的上扬，加息也是顺应市场利率变化趋势的需要。
　　加息还有利于缓解中小企业融资难。虽然从总量上看流动性较为充裕，但资金在大企业和中小企业之间分布“旱涝不均”。当货币政策主要运用数量型工具而非价格型工具时，争取金融资源能力强的大企业可以在有限的信贷规模中获取更多份额，进一步挤压了中小企业的资金空间。“加息可以抑制大企业的资金需求，从而挤出一部分信贷，扩大对中小企业的信贷供给，减轻其融资压力”，巴曙松说，“从这个意义上说，加息更有利于中小企业，提高存款准备金率更有利于大企业。”
　　选择在看清物价形势后再加息，说明央行的慎重态度及6、7月份通胀压力仍将处于高位
　　为什么央行在6月份市场加息预期强烈、频频猜测何时加息时按兵不动，而在7月初却果断亮剑？
　　从现在看，6、7月份的物价形势已基本明朗。近期猪肉价格出现反季节上涨，成为物价上涨的主要推动力；南方旱涝急转、蔬菜减产使菜价下降趋势受遏制；再加上翘尾因素对6月份的影响达3.8个百分点，为全年最高，这些因素导致6月份CPI将再创新高。“我们预计6月份CPI将高达6.2%。7月份，虽然国际大宗商品价格下跌能对冲一部分价格上涨压力，但由于猪肉价格仍呈上行趋势，预计CPI还将高达6%左右”，巴曙松表示。
　　专家认为，GDP增速从2010年一季度到2011年一季度依次为11.9%、10.3%、9.6%、9.8%、9.7%，呈温和回落态势，在这种情况下，选择在看清物价形势后再加息，体现了央行处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系，反复权衡、慎重使用价格型工具的态度。而在7月初CPI数据公布前夕加息，也说明6、7月份通胀压力仍将处于高位。
　　有专家认为，此次加息后，本轮加息周期已接近尾声
　　“我认为，此次加息后，本轮加息周期已接近尾声”，交通银行首席经济学家连平判断。
　　连平认为，下半年，随着农产品价格、经济增速、货币信贷的回调，物价上涨会缺乏动力，加上翘尾影响的减弱，CPI将步入下行趋势，年底可能回落到4%左右；另一方面，经济增速出现回落、外汇流入势头不减，这些因素都决定了下半年加息的必要性大大下降。
　　他表示，分析加息空间，不妨将现在的情况与2007年作一比较。“2007年，我国经济增速高达14.3%，CPI最高的月份超过8%，房价飙升，股市创下6124点的历史纪录。相形之下，现在各项经济指标都低于2007年。2007年一年期存款基准利率最高时加到4.14%，现在已达到3.5%，还能加多少次息呢？”
　　最近举行的央行货币政策委员会二季度例会提供的新闻通稿与上两次例会通稿相比，增加了“把握好政策节奏和力度”等字眼。“我理解这一提法的意思是：货币政策节奏要放慢，力度要减弱，说明下半年货币政策有可能微调，加息的可能性也因此变小”，连平说。
　　不过，巴曙松认为，下半年CPI触顶回落后还将在高位盘整一段时间，三季度仍将保持在5%以上。“为了校正负利率，巩固抑通胀成果，央行未来还可能加息1—2次。”
　　加息对购房需求的抑制会更为明显，房价下降趋势将更为明显
　　加息后，与房贷息息相关的5年期以上基准利率突破了7%的历史心理高位。业内人士认为，在房地产市场走低的情况下，此次加息对楼市的影响将更为明显，尤其是将进一步影响刚性需求入市购房。
　　近期，各大银行纷纷进一步收紧首套房贷。尽管首付比例仍为三成，但购房者很难享受到八五折的优惠利率，大多都要执行基准利率。加息后贷款购房者的还贷压力将进一步加大。以商业贷款100万元、贷款20年计算，如果执行基准利率，加息后每月增加月供149元，二套房执行1.1倍利率，月供增加168元。虽然月供增加的数额并不大，但数次加息的叠加影响将十分明显。相比去年同期加息前，首套房的总还款额增加了十几万元，增加幅度较大。
　　中原地产市场分析师张大伟认为，还贷压力增加，将进一步抑制刚性购房需求中的非理性购房者。对于资金比较紧张的购房者而言，暂时租房住是更为理性的选择。
　　对当前成交低迷，房价明显松动的楼市而言，加息和调控政策的叠加效应将进一步显现威力。在严格的限购措施下，目前支持购房者依然入市购房的主要原因是通货膨胀及货币供应多、缺乏更好的投资渠道。央行二季度储户调查显示，投资方向调查中选择“房地产投资”的居民占22.2%，仍为居民投资首选。加息将使房地产投资成本明显上扬，且贷款难度进一步增加，从而进一步打压投资需求。
　　总体而言，加息对购房需求的抑制会更为明显，在当前市场下行的情况下，房价下降将更为明显。
　　根据银行规定，2011年年内的加息对存量房贷的影响大部分要到2012年开始显现。“房奴”要减少利息支出，最简单、最稳健的途径就是提前还贷，尽早归还本金。
　　慧择提示：提前还贷要考虑多重因素，如不善于投资其他渠道，每月还款压力较大，近一年内没有大额支出等，在这种情况下手上的余钱不如提前还贷。尤其是如果加息导致还贷额超过月收入的30%，手中又有闲钱的，不妨考虑提前还贷。虽然加息是房价回归理性的刺激政策，但还不是房价回归最有力的动力，只有深层次改革才是房价回归合理水平的真正动力。而对于已购房业主，做好家财保障很重要！