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【摘要】春节之前,“新国八条”和沪版房产税纷纷落地,一时间,住宅成交量急转直下。然而,出乎意料的是,新政出台十余天后,上海土地交易市场兔年首批经营性地块正式开标,三幅纯住宅地块在众多开发商的竞标后被高价摘牌。
与去年的房产调控环境不同,当下的地产调控已几乎招数用尽,且仍在不断收紧之中,开发商遇到的压力与困难远超预期。只要调控政策不出现松动,预计在年底前,房价就将出现一波较明显的调整。当然,真正的政策考验在于,如果房价果真下跌之后,调控政策是否会出现松动,调控部门对此应该保持警惕。
在土地交易市场看到,当日开标的重固食品站东侧住宅地块被凤溪房产以1806万元收入囊中,溢价率131%,折合楼面地价约4337元/平方米;12日,重头戏上演当天土地交易市场有5块住宅、商、办用地同时亮相,其中两幅纯住宅地块更是风头正劲。崇明新城板块的城桥商品房基地1、2号地块共有6家企业申请竞买。开标前,该幅地块网上报价已达5.16亿元,较底价4.66亿元高出一成。开标时,5位竞买人表示愿意进入现场竞价环节,经过一轮“暗标”,最终上海佳富投资有限公司、上海保集(集团)有限公司联合以10.0191亿元的高价获胜,溢价率115%,折合楼面地价约6000元/平方米,已刷新了区域楼面地价纪录,成为区域单价地王。溢价率最低的浦兴社区地块,其成交楼面地价也高达21323元/平方米,接近周边部分住宅售价。另一幅地块的楼面地价超过周边房价,成为该区域单价地王。
现场有开发商指出,考虑到城桥地块规定保障性住房5%的比例以及一部分无偿提供的安置房面积,折算后其实际楼面地价更高。记者根据城桥地块《预申请出让须知》中规定的5%的保障性住房比例,以及该地块《答疑纪要》中提及的3万平方米无偿提供的安置房源粗略估算,折算后的楼面地价已逾7000元/平方米。
回顾在土地交易市场现场,城桥地块现场竞价时,5位开发商的开价价差确实相当大--竞买人最低的报价为5.1888亿元,仅高出现场竞价前网上挂牌最高报价288万元,而最高的报价达到了10亿元,之间差距甚大。付琦认为,目前多数开发商都已经调低了其对宅地行情的预期。“在接下来一段时间内,这种情况还会继续延续。即多数开发商看低后市,但土地市场偶尔还会因为个别开发商的拿地热情而出现高价地。”
而国内房地产市场销售陷入低迷已有半年之久,预售房款也几乎被耗尽。由此导致的结果是,开发商的资金链条已几乎枯竭,这就为市场出现变化奠定了基础。
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