房地产行业未到穷途

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　　【摘要】在2010年，中央和地方出台了一系列的政策试图打压高涨的房价，但是这些政策是重点针对一线城市和一些热点二线城市，对于大部分的二三线以及四线城市而言，从价格到成交量都没有太大的影响。
　　之前很多开发商期望调控政策能够有所松动。特别是前期，一些研究报告对宏观经济硬着陆提出了担忧，而宏观经济运行增速与房产开发息息相关。由此，有研究观点认为，有鉴于经济硬着陆的风险加大，房产调控政策渐趋放松的概率在加大。
　　从2009年年末到现在的近两年时间里，中国的房地产企业一直处于调控的重压之下。然而，对于整个房地产行业来说，这却未必是坏事：严厉的调控将促进企业向更合理的产业布局转型，市场份额越来越向知名的大型房企集中。另外，在二三线市场以及保障房、商业地产领域，房地产企业临风舞袖的空间依然很大。
　　相对已经渐趋饱和的一线城市而言，很多二三线市场目前还处于价值洼地，基本没有全国型的开发企业进入，投资利润空间更大。从长远角度来看，二三线城市仍将是开发商扩张的重点，此为出路之一。举例来说，即使是这些年全国范围大力推进的绿地集团，目前只进入50个左右城市，未来3年内进入到100个城市应该不成问题。
　　即使是在一线城市发展，国家大力推进的保障房也可大有作为。以上海为例，今年计划建成20万套保障住房，可见市场之大，对于开发企业来说保障房是可以获得稳定的收益率，而且没有销售风险，可谓目前形势下多劳多得的好标的，此为出路之二。
　　再者是商业地产。事实上，2010年就可以说是中国房地产一个转折之年，很多的地产商开始向商业地产转型。一些大的以住宅为主的地产商，如世茂、金地、万科等都开始试水商业地产。而传统的商业地产商大连万达继续迈开大步跑马圈地，综合地产商绿地集团也宣布，计划每年投资额的30%集中在商业地产项目。这些开发企业进入商业地产领域的一个重要目的是增加公司持有物业的比例，达到沉淀资金、获得稳定租金收益的目的。应该说，仅会不遗余力地开发物业的房产商最多只能混个“虚胖”，而善于经营物业的房产商才有可能成为真正的巨人，此为出路之三。
　　近一年以来，房地产上市公司业绩与股价呈现明显倒挂，可谓业绩佳、股价低。造成这种现象的一个重要的原因是房地产政策预期不明朗。应该说，政策面因素长期压制了股价。那么，目前情况如何呢？上调二套房首付出台后，被看作是房地产调控政策最大利器的房产税也落地了，其力度远低于市场预期。高力国际华东区调研部董事高明认为，新出台的一系列政策不会扭转楼市整体上升的趋势，“2011年上半年，中国房地产投资者们可以发现总体市场成交量将会下滑，但房价保持坚挺，估计市场在经历调整后，买家在明确市场走势之后，楼市将在今年第四季度有所复苏。”应该说，从政策面来看，虽然从严的趋势会延续，但“靴子”已经落地。
　　房地产开发商资金压力已迫近临界点。有券商报告显示，7月初，包括京沪广深在内的11大重点城市房地产存货总量同比上涨了约40%。融资难和存货高峰来临，正在双重挤压房地产开发商。目前开发商不仅无法从银行拿到新增贷款，同时到期贷款归还后也不再被银行继续授信。
　　慧择提示：有鉴于调控政策和外部资金形势的明显收紧，开发商逐步开始变相打折销售已是必然趋势，但是这也只是暂时的，且开发商经过多年的积累，应对这些还是绰绰有余，最重要的是我们要提前做好准备，慧择向您推荐以下产品，供您参考。