拟上调存量二套房贷利率

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　　【摘要】多家银行部门人士表示，目前尚未接到上调存量房贷贷款利率的通知。对于商业银行和房地产人士而言，目前背景下动存量房贷利率难度非常大。
　　政府新政策的出台对于目前调控后房地产目前的现状，地方政府不这么做也是不行了，虽然有点错上加错的嫌疑，但这也是地方政府不得已而为之了，这种调控肯定不能成为趋势，作为阶段性的微调，尚可勉强接受，如果作为长期的趋势，对房地产的市场经济发展是非常不利的。
　　差别化住房信贷政策可能继续升级，针对的或为第二套房以上的存量房贷。接近国有大行个人金融部的人士透露，决策部门近期曾召集几大国有商业银行个金部人士，商讨上调房价上涨过快地区第二套以上存量房贷利率的可能性。若计划最终成行，有可能率先在北京、上海展开试点，第二套以上存量房贷利率上调至基准利率1.1-1.2倍。不过他同时强调，政策仍在酝酿之中，能否最终成行还很难说。多家国有银行个金部门人士表示，不同于2008年底房地产信贷刺激政策出炉之后，商业银行将存量房贷利率优惠由8.5折统一调至7折，时过境迁，在2011年房贷利率紧缩时期，优惠政策或将不复存在。
　　号称史上最严厉的房地产调控政策“新国八条”出炉之后，尽管个人住房市场成交量在下降，但并不意味着房贷需求的紧缩。某国有大行北京分行个贷部人士说，“尽管2月份刚上班，但贷款额度又快告罄，领导正在催促大家加班加点赶紧放款。”
　　动存量房贷的念头，源于决策层对目前银行房贷杠杆化忧虑。过去几年，商业银行个人住房贷款余额呈现出向京沪等房价上涨过快的城市过度集中的现象。上述银行业人士估计，京沪两地房贷余额相加占其整体房贷余额的比重在某些国有大行已占到三到四成左右，而在一些中小银行，这一比例或更高。不过，央行最新数据显示，截至2010年末，全国购房贷款余额6.2 万亿元，同比增长29.7%,其中北京市个人住房贷款余额3476亿元，占比并不高。同时，以2010年为例，京沪两市个人住房贷款分别增加604亿和543.8亿元，两者相加尚不足全国当年整体1.3万亿新增个人房贷的10%.
　　某股份制银行个金部门负责人认为，此举的主要意图在于存量房贷去杠杆化，“过去两年，北京、上海等部分城市房价上涨过快，是房价泡沫化的典型，银行业因此积聚了大量信贷风险，房贷需要去杠杆化。”上述人士认为，尽管目前没有确切统计，但在北京、上海房价上涨较快的城市，一个家庭拥有二套以上的个人住房贷款的并不少见。
　　然而，前述调存量的说法，遭到了商业银行及地产界人士的质疑。“可能性不大！”北京中原地产一位人士说。在某国有大行北京分行个贷部负责人看来，政策遭遇的现实阻力主要来自于法律程序--即若更改存量房贷计息方式，需要客户签署补充协议，而若客户没有签署补充协议，银行强行上调，从法律上是存在问题的。
　　由于限购的影响，部分房产投资必然会转移的周边未限购的区域，防止价格不合理上涨，政府要一方面控制部分投机的开发商钻限购调控的空子，哄抬房价，另一方面从消费市场来说可以有效的防止消费心理的恐慌。
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