政府有决心调控房价过快上涨

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　　【摘要】目前，我国正处于城市化和工业化的中期阶段。20年后城市化进程将基本结束，城市化的过程就是要素向城市靠拢。其中既有经济发展的历史阶段的原因，也与发展模式有关系，更有供求关系作用。
　　调控至今，房价摇摇欲坠。以价换量已成为业内共识，新盘低开几成近期市场规律，通州、房山、大兴、昌平，新城一个个卷入价格战中，但对于已经开卖的老项目而言，如何降却十分纠结，不降没销量，降了前期业主不答应。此次华业东方玫瑰的业主“维权胜利”，显然是对所有准备降价的开发商一个警告，摆不平前期业主，降价之事千万要慎重。
　　房价过高已经成为普遍共识，说得直白一点就是有泡沫。要判断房价高低，有这几个衡量指标：房价收入比。根据统计，去年我国房价收入比是21:1，远超国际惯例6:1。租售比。上海住宅普遍在400-500:1，越是市中心的房子租售比值越低，不少内环房已经超过了500:1。这样的比值已经低于一年期存款利率，这不是说租金偏低，而是说明房价很高。因为今年一季度以来上海房屋租金出现过一波快速上涨。国家货币发行数量超出经济所需货币量。尤其是当商品房交易量过大时，意味着贷款量放大，贷款过程也是创造货币的过程，反映出房价过高。房地产价格市值。去年上海平均楼面价为9900元/平方米，建设用地近3000平方米公里，由此估算上海住宅市值超过40万亿元，远超于GDP总值。换句话说，上海的住宅市值加起来可以买下整个日本。北京去年平均楼面价为9000元/平方米，由于土地面积大，北京住宅市值超过150亿元。尽管市值是个虚拟价格，但也可以反映出房价过高的事实。
　　什么是要素？人与资本，它们向大城市聚集，由此导致要素价格上涨。其次，人口红利也意味着资产价格会上涨。35-55岁人口比例高，意味着储蓄率高，利率低。而利率恰恰与资产价格反相挂钩。同时，在以政府为主导，投资拉动为主的经济发展模式下，房地产投资依然会是最大，也是必然的。再次，从房地产供求关系来看，由于土地制度和开发模式，导致供应永远不足。在我国，政府垄断了土地供应，相当于只有一个水龙头出水。2005年之前，上海每年住宅用地出让2000公顷，而这两年每年供应量只有400公顷。开发模式只能由开发企业开发后出售。两个垄断造成供应永远不足。
　　根据最新统计，上海目前有2300万人口，其中外来常住人口为890万，本市家庭常住户口为520万户左右。而根据商品房累计供应测算，至今累计竣工住宅总量不到3亿平方米，约等于340万套。这340万套仅相当于本市家庭常住520万户的60%左右。即便算上每年400公顷的新增量，以容积率2、每套100平方米计算，每年新增量也不过8万套，占户籍家庭数比例2%还不到。这样的供应量，不算改善型等需求，每户只能买1套也远远不够。
　　若不是认清大势，且迫于资金和销售压力，开发商怎么可能主动降价？但遗憾的是，今后可能会有更多的开发商不得不加入这个行列。以价换量，存粮过冬。那么在这次房价高峰买了房的购房者呢？如何面对银行不断上涨的利息和越来越绷不住的房价？依靠卖地暴富的地方政府呢？坐收房地产贷款之利的银行呢？显然是对所有准备降价的开发商一个警告，摆不平前期业主，降价之事千万要慎重。
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