开发商加速降价减速拿地

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　　【摘要】原本很多人以为，楼市新政的密集出台，会迫使一些受困于资金链问题的房企不得不降价促销，一线城市房价下跌将不可避免。然而，几个月过去了，人们非但没有看到一线城市房价出现拐点，更没有看到一线城市中心城区房价有任何松动。
　　我们必须清楚和重视资本的基本特征，它生而不安。其投机牟利的冲动，无时不在，无孔不入，时时处处、没完没了地追逐利润。俗语说，“人往高处走，水往低流。”炒房资本的触觉特别灵敏，会及时发现房价的“凹地”，一涌而进，挺起“凹地”。若“头痛医头，脚痛医脚”，只把领涨房价的二三线城市列入限购范围。
　　限购政策效果逐渐显现，多数重点城市成交量继续大幅下滑。与此同时，从3月开始一些大型开发商开始积极降价促销，同时刻意放缓拿地节奏，以控制较好的资金链应对市场风险，这预示着房地产市场基本面的拐点或将提前到来。
　　一旦楼市降价通道打开，将会对资金起到挤出效应，尤其是楼市中的部分投资性资金，或将从楼市流向股市。中国指数研究院监测的35个城市中，楼市成交量下滑的城市超六成，12个城市跌幅在30%以上，4个城市成交量跌幅过50%。其中，海口成交量跌幅最大，达76.62%。成交量上涨的城市中，5个城市涨幅在10%以内，其余5个城市涨幅较显着。以万科为例，其2月新增项目仅为3个，增加权益建筑面积22.9万平米，公司应承担地价款8.5亿元，分别环比下降92%和87%。同样放缓拿地步伐的还包括保利地产、金地集团等龙头公司，考虑到短期销售量将维持在较低水平，高速拿地将产生较大资金压力，并且在市场尚未出现明显调整之前，目前大规模拿地也存在一定成本风险，不少房地产企业未来存在继续放缓拿地的可能。
　　国泰君安分析师张伟明表示，近期开发商降价及放缓购地的速度均超过市场预期，预计这一形势将在3月得到继续，房价的下滑速度或将使基本面的拐点早于预期到来。“与2008年调控后的市场反应不同，这次开发商并没有经历过久的僵持就选择了顺应政策和市场，比较积极地降价促销。”张伟明认为，一旦楼市降价通道打开，将会对资金起到挤出效应，尤其是楼市中的部分投资性资金，或将从楼市流向股市。
　　重点城市中，7个城市成交量环比下跌，其中深圳跌幅最大，达51.77%，其次是天津，跌幅为47.06%。此外，北京和杭州等城市降幅均在10%以上。成交量上涨的重点城市仅为上海和广州，涨幅分别为9.14%和3.87%。成交量的持续低迷增加了开发商的降价动力。进入3月后，北京、上海等一线城市部分项目已开始悄然降价，新推楼盘普遍降低预期、低价上市，而在售楼盘为了加快销售速度，也纷纷以九折甚至低于九折的优惠吸引购房者。
　　在上海，中海地产旗下的御景熙岸低价开盘，市场预计该盘合理预期售价至少应该在2.5万元/平方米左右，但该案最终以2万元/平方米的均价推出，意味着实际让利空间达20%。在北京，远洋地产旗下的远洋一方北润园二期项目3月4日开盘，推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，均价约为21000元/平方米，较上一期25000元/平方米的均价起码降了4000元/平方米。而布局全国的恒大地产更是传出了即将在成都、合肥、南昌等城市针对首次置业者推出八五折优惠的消息。不仅是降价销售，为了应对调控政策给楼市带来的低迷，开发商已开始放缓拿地、屯粮过冬。根据搜房网统计，2月份全国土地成交建筑面积环比下降了54%。
　　住建部要求各地检查对照拟纳入限购范围的二三线城市的“5条标准”，可简略为：一是处于房价涨幅前列的城市，二是今年6月份的住宅价格较去年底涨幅较高的城市，三是今年上半年成交量同比增幅较高的城市，四是外地人购房比例较高的城市，五是群众对当地房价反应强烈的城市。
　　慧择提示：风险到处存在，一定要做好保障，未雨绸缪。