楼市僵局有融化现象

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　　【摘要】根据国土资源部最新要求，土地监控已经细化到地方县城。各县级国土部门必须严格监控当地市场成交情况，清理2011年以来的成交地块，如有地价异常则需主动上报。而事实上，多位业内专家说，当前土地市场正处于量价齐跌的低迷时期。
　　首先，谁将被洗牌出局，不取决于企业规模大小，而是取决于企业健康程度。就像老人、小孩和青壮年人相比一样，虽然前两者生命更脆弱，但有致命疾病的青壮年更可能先死，否则就不存在人口结构之说。这是基本常识！
　　土地市场成交持续低量徘徊。中国指数研究院30日发布的统计数据显示，在监测的20个主要城市中，仅有3个城市共成交住宅用地4宗，成交土地面积18万平方米，环比下跌48%。成交明显下滑的背后，是开发商资金链紧绷及市场预期悲观。在限购令和信贷紧缩之下，楼市僵局已现松动迹象，开发商主动对价格进行调整的范围将进一步扩大。
　　在今年三四月份的黄金时期“北上深广”等一线城市，土地市场走低态势明显。有数据显示，截至5月23日北京市土地成交收入同比2010年1至5月下降59.2%。上海市4月份土地出让金同样降幅明显，并创下近两年来单月土地出让金新低。另一方面，开发商拿地热情同样在迅速减弱，全国各大城市土地流拍、底价成交陆续出现。据中原监测，各大城市宅地溢价率已连续3周保持在10%以内，且部分城市土地市场已出现流标。上周一至周四，中原监测的10幅到期宅地中有2幅流标，其中南京一幅宅地因起拍价过高而流标“与前段时间相比，开发商的心态越来越悲观，拍地的热情不像以前那么高。”中原集团研究董事程澐表示。万科、保利、招商、金地等房地产龙头企业在今年前4个月已经不约而同地降低了拿地规模，并不同程度地表示，当前针对土地市场的策略已经趋向谨慎。
　　来自中国房产信息集团发布的数据显示，15家大型房地产企业在今年的前4个月中，拿地总量呈逐月下降趋势。尤其在最近的4月份，通过招拍挂方式新增土地总建筑面积共260.08万平方米，同比下降78%，环比下滑66%；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70%，环比下滑59%，创2010年以来拿地总量和成交总价的月最低纪录。高策地产顾问董事长李国平说，不仅仅在“北上深广”等一线城市，在南京、天津、秦皇岛等二线土地市场也同样低迷。“更多的开发商开始持币观望，不敢入市。”当前的限购令和信贷政策，对房地产开发企业尤其民企资金链的影响是空前的“央企及大型房企资金充裕且拥有一定土地储备，在市场低迷时期拥有一定的抗打击能力，而民企及中小企业则无法比肩。”上海易居房地产研究院近日发布的《我国房地产开发企业资金状况研究》认为，一季度房地产开发企业资金状况已不容乐观，在房地产开发企业本年资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落等系列因素的影响下，房地产开发企业资金链逐渐趋紧。研究预测，受融资环境依然严峻及资金难以快速回笼的影响，二季度房地产开发企业资金可能进入预警区间。房企资金吃紧的局面才刚刚开始目前可以检测的数据基本上来自4月份或者更早，而事实上房企真正的资金链紧张从5月份才刚刚开始，并且会一直持续到今年第三季度。
　　聂梅生同样认为，房企的资金压力主要来自于限购令和信贷政策。“陆续出台限购令的35个大中城市投资比例平均是15%至20%，限购后会使整个交易量下降7%，交易额则会下降10%。另一方面，稳健的货币政策使房地产业的资金流入明显减少。从贷款利率上也可以反映出来。原来8%的利率开发商往往嫌高，现在攀至18%的高点时却抢着贷款，说明房地产企业的资金开始紧张。”
　　这些企业集中于哪类企业？显然是大中型房企。表现在财务指标上，这类企业有几个“不健康”的数据。一是规模性指标增长过快，比如开发量、销售额连续翻番的企业。二是盈利性指标过低，比如净利率低于10%，就不足以支撑企业超过30%的规模增长。三是债务风险指标偏高，比如资产负债率超过80%，甚至100%，利息支出占净利润额的比例超过50%，存货量占销售额的比例也超过50%，等等。
　　慧择提示：风险存在这不确定性，做好相应的准备很重要。