开发商谨慎开发可用地

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　　【摘要】从房价调整的宏观冲击看，房地产销量增速已经开始明显下滑、保障房全开工之后对冲效应减弱之后四季度房地产新开工也将出现明显减速。
　　如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件以及限购约束等未能有所松动，则2012年二季度房地产投资变成个位数甚至负增长的概率变大，市场出现明显行业洗牌的可能性在加大。
　　相关资料显示，青浦区金泽镇急水港北侧地块是6月推出的最后一块住宅用地，该地块东至宝银路、南至急水港、西至金商公路、北至湖滨路，总出让面积12030.6平方米，容积率1.0-1.3，起拍价为3610万元。竞标前，有16家企业领取了申请书，2家申请竞价。最终，上海亿昌和上海启辉能源成功竞标，折合楼面地价每平方米4085元，成交价格明显低于市场预期。
　　事实上，近几年，青浦区不断拍出高价地块，如金地集团的赵巷镇10号地块、李嘉诚的赵巷17号地块等。万科、绿地、旭辉及仁恒等知名开发商云集青浦，为青浦区的土地升值提供了动力。上海中原有关人士认为，与青浦区几幅高价地块相比，金泽镇急水港北侧地块处于上海西部，位于淀山湖支流入水口，虽然具有一定的景观资源，但距离市区较远，周边商业配套能级较低，而且地块面积不大。因此，溢价率不高属于情理之中。
　　6月，沪上土地市场住宅用地唱起主角。据统计，6月共计出让12幅住宅用地，占当月出让土地总量的70%。截至6月22日，本市共推出18幅地块，除徐汇区天平街道68街坊小襄阳地块与松江区北场一号地块中止交易外，出让总面积89.8万平方米，出让总金额93.15亿元。在已经成交的16幅地块中，住宅用地占到13幅，包括4幅保障性住房用地。
　　信义房屋分析师表示，住宅用地集中出让除了弥补前期的“亏空”外，更是为了确保保障房的有效供应。在6月成交的多幅地块中，出让条件中均明确要求配建保障性住房。如上海亨盛和新加坡明峰投资联手拿下的嘉定区德园路以东、金迈路以北地块以及嘉定区德园路以东、金通路以北地块等，都在出让预申请须知里明确表明，要求保障性住房比例达到5%。随着保障房建设进程的加速，未来土地出让中配建保障性住房将成为趋势。今年以来，多幅地块被开发商组团拿走，这可能暗示着开发商的拿地策略正逐步转向谨慎，对未来市场的判断也不再一味看涨。
　　2011年以来，当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加，当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加，当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令的直接干预措施相叠加，房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境，房地产行业即将面临第一次真正意义上的大调整。
　　慧择提示：房地产市场风云多变，一定要做好保障。