上海楼市买卖双方相互观望

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　　【摘要】下半年成交量回落，主要还是限购和限贷政策影响所致。而房价居高，无明显下调迹象也是导致购房者和开发商互相持续观望的主要原因。近期，二、三线城市也将进入限购范围。未来，部分资金或将回流到更具投资价值的一线城市。
　　对房价的走势，华泰联合证券房地产行业首席研究员鱼晋华认为，随着开发量的上升和资金压力的加大，房价在今年下半年会出现一定幅度的下跌，如果站在两至三年的中期观点来看，由于房地产的调控目前停留在治标不治本的阶段，房地产最根本的问题、根本的矛盾没有解决，房地产行业依然有可能大起大落，在短期下跌之后，有可能报复性上涨。
　　进入7月，一手住宅市场行情出现回落。据德佑地产市场中心监测数据显示，7月11日-7月17日，商品住宅成交面积为14.10万平方米，环比下跌6.7%；成交套数1202套，环比下跌5.1%。同期，全市商品住宅成交均价为2.22万元/平方米，环比前周下跌3.9了%。各项目中，除了成交榜首的金地艺境城成交了121套房源，其余项目成交套数都在50套以下。
　　供应方面，全市商品住宅供应面积为16.99万平方米，环比大幅萎缩了39.6%。获取预售证的项目以中低端公寓为主，中冶尚园、珊瑚湾雅园和宝华盛世花园的预售证面积都在3万平方米以上。这些项目推出的房源面积普遍在100平方米以下，且包括不少80平方米以下的中小户型房源。值得注意的是，根据德佑地产提供的资料，大华锦绣华城本期推出的公寓房源最高报价已达到5.3万元/平方米，远高于前期该项目3.3万元/平方米左右的均价。而热销楼盘金地艺境城的网上平均报价在2.5万元左右，其成交均价则不足2.1万元/平方米。如一线城市开发商主动降价，项目性价比提高，市场成交量则有望回升。
　　房地产市场存在很多矛盾，第一大矛盾是新增土地供应瓶颈和投资性需求旺盛的矛盾，这一矛盾不但没有解决，反而还在不断地被激化。所谓的新增土地供应瓶颈，通常理解是18亿亩耕地红线的问题，还有土地容积率偏低的问题。但这两个问题都不是问题的实质，问题的实质在于国有土地的垄断制度。现有的国有土地垄断制度核心在于土地的增值是归公的，即是归政府所有，忽略和剥夺了现有土地财产所有人权益。这样的土地制度导致政府征地越来越难，而征地难是新增土地供应非常严重的障碍。
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