市场融资渠道趋紧

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　　【摘要】上半年经历了楼市的严厉调控，一线城市成交量普遍下降，各房企销售业绩面临严峻考验。在这种形势下，房企业绩开始出现明显分化。
　　目前房市成交量下降是这一轮房市调控和一系列货币政策收紧的结果，如果目前重新调整，只会前功尽弃，甚至会导致房市报复性反弹。未来六个月内房市缓慢下降，未来一两年内则平中有降，未来三年内恢复缓慢增长，最理想的则是与GDP增长速度保持相对一致。即便是业绩完成良好、资金充裕的实力房企，降价意愿也不会减弱。随着以价换量难度的加大，一些失去市场先机的房企，将不得不一降到位。
　　大小房企分化态势明显
　　受益于灵活的定价，今年上半年万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%。不过，一线城市的销售明显遇冷。万科集团董秘谭华杰表示，万科关注的14个主要城市的成交面积上升了1%，金额上升了8%，如果只看北京、上海、广州、深圳和杭州五个一线城市，与去年同比还有小幅下降，与2009年相比有非常大幅的下降，与2007年同期相比有50%的下降。
　　与万科相似，上半年大型房企都顶住调控压力，比如恒大、中海等均超额完成半年销售目标，但不少中小企业业绩堪忧。已披露的半年报显示，滨江集团净利润下降40.16%；广宇集团下降45.68%；渝开发下降45.68%；去年同期净利润达到4.53亿元的嘉凯城，今年中期业绩仅728.9万元，降幅为98.39%。有机构统计，今年上半年有10家房企预告净利润下降100%以上，其中5家预告下降超过200%。链家地产首席分析师张月认为，一方面，龙头上市房企由于其本身的规模、资金实力、品牌效应以及主动调整项目价格出售，即使在整体成交低迷的环境下依然能保持业绩的较快上涨。另一方面，全国或二三线城市布局的房企业绩明显优于单一一线城市布局的房企。
　　下半年竞争压力还将增大
　　受上半年市场遇冷的影响，现房存量有所增加。据今年已入市项目的成交数据，中小房企和大型房企的签约率分别为28.5%和55.5%。以北京为例，截至目前新建商品房库存10690套，大型房企占库存比重约为35%，中小房企占65%，承载库存量为6.9万套，市值约超3000亿元。而且下半年房屋增量也将增加。以万科为例，谭华杰透露，今年6月14个主要城市新增的供应量创造了历史月度新高。
　　与此同时，货币环境趋紧，郁亮也表示，房企在银行、信托等融资渠道的确越来越紧，并且会持续下去，加之市场房屋供应量增加，“下半年行业竞争会更加激烈”。数据也证明，房企的日子并不好过。根据链家市场研究部统计，排名前50的上市房企中有9个公布了7月销售业绩，其中5个房企业绩环比出现不同程度的下滑。但郁亮并不认为房地产业会出现倒闭、并购潮。他表示，小开发商在压力面前策略非常简单，可以采取停止拿地、减缓开发速度、放缓销售“冬眠”的策略渡过危机。
　　从去年开始进行的楼市调控，历经19个月后终于显着成效，随着降价潮的蔓延，全国房价的加速下行趋势已经十分显着。但市场拐点的确立，仍不能单从1个月的下降来判断，因此11月的价格情况将成为判断楼市拐点的一个关键指标。限购政策，但其松紧程度并不一样。所以我们需要警惕部分地方政府放松对政策的执行，目前的楼市仍处于调控的最关键时期。
　　慧择提示：不断变化的市场要求我们要注意降低风险。