房屋租金应满足市场需求

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　　【摘要】最近的房产政策都像是在维护中低收入家庭的利益。但是住房政策不能仅盯着有本地户籍的中低收入家庭，而需要对更广大群体的住房利益统筹考虑。因为政府面对的服务对象是广大的人民群众，而不是个别群体。统筹经济，减少差距应该从宏观着眼。
　　节约型社会的建设过程，其实也是一个培养现代公民意识的过程，反过来说，良好的公民意识，意味着公民对个人与社会和国家关系的准确定位，更意味着公民对国家对社会自觉的责任担当。人口众多、资源相对不足、环境承载能力较弱，是中国的基本国情。国务院常务会议再次明确提出，要以公租房为主大力推进保障性安居工程建设，并针对公租房的融资、质量、监管、规划等方面提出了四条意见。这与2010年以来国务院总理温家宝、副总理李克强等在多个场合对公租房的多次表态一脉相承，也标志着中国住房政策体系中公租房地位的再次提升。可以说，公租房已经在中国公共住房体系的发展战略中占据了中心地位。
　　公共住房体系基石
　　我们一直在很多场合力图用公共住房体系这个概念，来涵盖传统的住房保障体系，因为后者一般仅限于中低收入住房困难家庭的住房“解困”，而且往往还仅限于户籍人口。但在如今的中国住房体系下，满足不了基本住房需求的并不只是有本地户籍的中低收入家庭，广大中间收入群体以及外来务工人员等所谓“夹心层”，都缺乏对正常住房消费的支付能力。
　　住房政策不能仅盯着有本地户籍的中低收入家庭，而需要把“夹心层”等更广大群体的住房利益统筹考虑，否则很可能“按住葫芦起了瓢”。为此，我们需要构建面向广泛大众、开放性的公共住房体系，而保障房是服从于公共住房体系发展大局的子体系。
　　1998年以来，中国在住房市场化过程中最主要的失误是，忽视了住房的基本生活资料属性和消费属性，过度强化了住房的商品属性和投资属性，忽视了住房的社会功能；过度开发了住房的经济功能和对国民经济的拉动作用，没有对住房领域的市场失灵做出有效纠正。为此，需要大力发展可供租赁的公益性质住房，尤其是面向广泛社会公众的公益性租赁住房。
　　大力发展公租房，一方面，可以较低的社会成本较快地实现人人“住有所居”。另一方面，通过提供安定的租赁住房，鼓励人们尤其年轻人租房，有利于扭转住房市场的投机炒作风气，还原住房消费本质，形成住房首先是用来居住的观念，形成健康的、多元化和可持续发展的住房市场，并由此促进金融与国民经济的稳定。
　　公共租赁房制度具有灵活多样、覆盖面大、可持续发展的多种优势，势必将成为中国公共住房体系的基石。从这个角度，发展公租房不是权宜之计，而是中国城镇住房制度中需要长期坚持的制度。
　　“更应关注外来人口”
　　外来人口不仅平均的住房支付能力差，而且流动性大，收入变动也快。显然不适合用产权方式来解决住房问题。公租房在中国还是新生事物，最早也不过2008年前后，才在深圳、无锡等一些城市自行探索中萌芽。但就像1990年代房改中的住房公积金，这个本是地方实验性质的制度创新，因为其蓬勃的生命力和创造力，迅速在全国走红，并短短两三年内就上升为国家层面大力推行的公共住房发展模式。这绝非偶然。
　　对于公租房，不能仅停留在一般意义上针对中低收入家庭的住房保障层面，也不尽是关系整个中国住房制度重构的顶层设计，甚至要放到国家建设的战略层面上来看。未来10-25年中国将迎来社会整体变迁的关键时期，在快速城市化进程中，外来务工人员等城市“非正规”移民在住房、社保等方面“非市民”待遇对内需产生严重抑制，是中国经济发展中的一大阻碍。
　　近年来广东和江浙爆发的“民工荒”显示，沿海地区已经在渐渐失去对中西部中低端务工人员的吸引力，主要在于沿海地区较内陆对这些人群的工资很难拉开差距，但生活成本却高很多，而最大的生活成本差别就是在住房成本。
　　公租房的着眼点其实更多是要放在外来人员、非户籍人口。外来人口对上海经济的贡献巨大。外来人口不仅平均的住房支付能力差，而且流动性大，收入变动也快。显然不适合用产权方式来解决住房问题。而且对他们的住房问题，如果由每个企业和用人单位自行负责解决，效率低，效果差。为此必须由政府出面统一组织向社会开放的、公共性质的保障性租赁住房。这样做可以大大降低外来人口在本市的生活成本，增强其安全感和幸福感，吸引大量多层次人才在上海工作和生活，持久保持上海的城市竞争力。
　　公租房发展路径
　　公租房不是解一时之急，而是将长期实行的住房制度，所以要可持续发展，本身就要坚持自负盈亏、可循环运作，尽量不损耗公共财政资源，尽量不要财政直接负担。公租房的重要意义如今已经得到普遍认识。但还是有很多地方政府对公租房发展存在疑惑，认为其虽然好，但难度很大，因此踌躇不前。这里可能还是因为存在对公租房性质和作用的认识误区。
　　值得细思的是，此次国务院常务会议对公租房第一次做出对象与租金等方面的指导意见：对象上不限中低收入家庭还包括新就业无房职工和外来稳定就业者，租金上略低于市场租金，融资上市场化，建设运营企业化，并有以商业配套设施来平衡资金的提法。
　　国务院此次已经明确说明，公租房不仅面向城镇中等偏下收入住房困难家庭，也面向新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。这个范围其实是十分宽泛的，原则上只要在这个城市没有自己的住房，其实就可以申请公租房。公租房的重点定位在解决夹心层等各阶层群体临时性、周转性、过渡性、阶段性的住房困难。收入增长潜力小，长期存在住房困难的群体要通过廉租房、经适房等其他体系来解决。
　　公租房对各收入群体进行开放兼容是十分必要的，否则如果只有低收入家庭的聚居，会形成“贫民窟”、“问题社区”等长期后遗症，低收入居民会陷入恶性循环的“贫困陷阱”，社会代价惨重。这是西方公共住房政策发展历程中的深刻教训。
　　因此，建设节约型社会，是中国发展模式的理性选择。在不降低生活质量的前提下，积极参与节约型社会建设。公租房的重要作用是弥补租赁市场的空白，引导私人租赁市场的理性规范发展，从而达到稳定住房消费市场的作用。为此公共租赁房的设计标准要适度，对过度需求的调节不能也无法靠收入或户籍划线，而要靠租赁住房的适度标准来自动筛选，使高收入者不会来问津。当代中国社会转型的急剧变迁发展，带来了社会主流道德体系的相对滞后和规约失范，是产生社会诚信危机的历史原因。
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