开发商促销背后的秘密

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　　【摘要】改革开放以来，我国经济建设取得巨大成就，但经济增长主要“依赖资源的高投入”来实现的，为此付出了巨大的资源和环境代价。为此高额的房价为其回笼资金取得了保障。但是最最近一些商家都在偷偷降价，其中的原因不然。
　　楼市降价了？真降了！只不过，这回开发商是悄悄降价。有消息称，外环部分楼盘开始暗中降价，对比成交均价，上周热销楼盘金地艺境城的网上平均报价在2.5万元/平方米左右，而其成交均价则不足2.1万元/平方米。为何开发商要悄悄搞这些活动呢？是为了回笼资金还是为了避免老业主的困扰，我想这两个原因可能都有。
　　前不久，嘉定某SOHO精装楼盘开盘，现场张贴的一房一价的价目表上明确写明，表格内的一房一价全部为在均价2.2万元基础上直减3000元后的单价，供购房者参考。除此以外，售楼处宣称，凡是两天内购房的还可以参与到“团购价”。比如，购房套数满50套，所有已购房的还可以享受总价9.8折优惠，依此类推，最后满200套，可享受到最低9.6折的优惠，与目前的团购网站如出一辙。无独有偶，5月份花桥某SOHO楼盘，也采取现场抢购满额后再享受团购价的优惠措施。
　　“很正常，地产不景气背景下团购其实就是变相降价”，某业内人士认为：“说到底降价还是为了卖房。 ”
　　外环仍是优惠主力
　　据新浪乐居楼盘中心统计，上海7月在售楼盘共511个，共有120个楼盘推出优惠措施，从打折楼盘分布的区域来看，多集中于外环及外环外，其中外环外楼盘占了98个，区域主要集中在闵行区、宝山区、奉贤区、嘉定区、浦东新区、青浦区，占7月打折楼盘数量的80%。而上述区域中，尤以宝山区、浦东新区、奉贤区、青浦区、嘉定区五大区域优惠楼盘数量最多，内环楼盘占13个，仅占7月打折楼盘数量的13%。
　　世联地产调查，从2010年上半年起，上海住宅市场就表现出预售量大于成交量的趋势；两者今年上半年的差值最大，相差147.09万平方米。存量房压力日益增加，虽然还不至于造成严重的供过于销，如果下半年预售量仍远大于成交量且上半年的存量房没有得到有效消化，就值得警惕。存量房压力越来越大，开发商迫于资金压力，下半年楼盘降价促销、以价换量将成趋势。
　　不敢大幅度降价
　　尽管看似打折的楼盘不少，但除了暗降的楼盘能一步降到位外，多数优惠楼盘的打折幅度并不大。而一些表面上看不到有促销的楼盘，售楼人员通常会跟购房者说，真买了还可以面谈。对此，有专家认为，7月一般为楼市传统淡季，受此影响成交量可能有限，另外部分开发商通过5-6月的加紧推盘后，回款压力可能有所缓解，下一轮促销密集可能出现在第三季度，一方面是“金九银十”的销售旺季，其次则是为了年底回款作储备。还有没有将降价公布于众，可能是不想引起老业主的注意，但是纸是包不住火的，时间长了，老业主自然会知道。该有的麻烦还是存在。
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