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商业广告背后的秘密
更新时间：2017-08-27 18:24
投资分红保险划算么？重疾分红险，投资保障两不误。
【摘要】随着国家对住宅的限购之后，很多商家都将注意力转移到了商业地产上，如今去一些房交会都会看到商业地产占据大部分。因此一些投资者也开始跟风投资商铺了。但是商铺和住宅有个根本的区别就是，住宅一般情况下都会出卖产权，而商铺绝大部分都是以出卖使用权为主。商业地产合同中隐藏着很多不为人知的秘密。
投资过商铺的商家都知道，很少有商铺会卖产权。绝大多数都是卖使用权。但是这个使用权的法律保护令人质疑。尽管商家号称有最高10%的投资回报，还有回购，但业内人士提醒，其中存在不小的法律风险。所以在此提醒各位商家，在购买之前一定要问清相关规定，看清合同的每条规定。以免到时候带来不必要的麻烦。
销售广告：单价5万只能买到使用权
有网友发帖称最近一再接到中介公司的电话，称上海某商厦出售的楼层投资回报率很高。去现场看了之后发现，向其推销的商铺只是卖使用权而不是产权。
在网上查到有多家中介公司都在代理销售该商厦的商铺，该中介业务员详细介绍了该商厦商铺出售的情况，其主要出售的是商厦第6层，10平方米的商铺每套50万元，买20年使用权再送18年。
中介号称投资这样的商铺回报非常可观：第一年投资回报6%，第二年、第三年投资回报7%，第四年至第七年投资回报8%，第八年至第九年投资回报9%，第十年投资回报10%，十年之间在第六年和第十年分别有两次回购机会，分别以总价110%和120%回购，后28年采用经营收入2:8分成。在对话过程中，他极力强调投资回报的可观性，避而不谈其存在的产权问题，还承诺说投资以后的转租等都是可以的。“如果对产权问题比较看重的话，也可以考虑投资2-5层的商铺，这4个楼层的商铺都是有产权的，但是价格就会相应贵一些，投资回报的话也会比6层的商铺小。”
业内人士:盈利一般要等五年以后
据调查，从一层至五层，发现几乎所有的商铺都已出租。而中介宣称出售使用权的6层商铺整层正在装修。
对于这种出售商铺使用权的案例，多家房产中介公司人士都称之前也听说过，但投资这种没有产权的商铺还是存在一定隐患的。正常的商铺交易是可以按揭贷款50%的，但是如果买使用权商铺的话不能办理贷款。而且没有产证，买了以后再要转手也比较困难。
即便有回购机会，也不见得有什么利润：“商铺和住宅不一样，一般的商铺经营至少要在五到十年才能盈利，如果刚持有满十年就将商铺回购，其实是将成熟以后的商铺经营回收，最初并没有多少营利的状况被转嫁给了投资者。”一位中介门店经理告诉记者。
律师说法：必须预估风险进行规避
上海联业律师事务所主任律师王展称，法律上是没有单独的“房屋使用权”这个概念的。投资商铺使用权的做法从本质来看应该算是租赁关系。按照《中华人民共和国合同法》第十三章租赁合同的明文规定，租赁合同期限最长20年，超过20年的部分是无效的。
“‘买20年送18年’，所购买到的使用权就是一个长期的租赁关系，而其所‘送’的部分是不受法律保护的。从租赁关系来说，50万元购买一套，其实是一次性支付了38年的租金，而之后18年的使用权到时是否可以兑现风险还是很大的。”王展认为，只出售使用权而没有产权的商铺，首先不能避免一房多卖的情况发生；其次所有的费用一次性付清，商家如何保证其所承诺的投资回报，如何履行其后续的义务，包括回购以及合同到期之后的处理都有待观察。
至于所谓的“后28年采用经营收入2:8分成。”王展认为其实也是没有保障的。王展表示，如果一定要买这样的使用权商铺的话，必须考虑降低风险的方法：“可以考虑买卖双方签订一个有效的保障协议。”协议里面写清一些有关保障使用权的规定。在生活中无处不在地陷阱，所以在交易之前请认准合同，看清合同里面的漏洞。只有这样才会将自己的伤害降到最小。
慧择提示：风险无处不在，做好安全保障很重要：
【摘要】随着国家对住宅的限购之后，很多商家都将注意力转移到了商业地产上，如今去一些房交会都会看到商业地产占据大部分。因此一些投资者也开始跟风投资商铺了。但是商铺和住宅有个根本的区别就是，住宅一般情况下都会出卖产权，而商铺绝大部分都是以出卖使用权为主。商业地产合同中隐藏着很多不为人知的秘密。
投资过商铺的商家都知道，很少有商铺会卖产权。绝大多数都是卖使用权。但是这个使用权的法律保护令人质疑。尽管商家号称有最高10%的投资回报，还有回购，但业内人士提醒，其中存在不小的法律风险。所以在此提醒各位商家，在购买之前一定要问清相关规定，看清合同的每条规定。以免到时候带来不必要的麻烦。
销售广告：单价5万只能买到使用权
有网友发帖称最近一再接到中介公司的电话，称上海某商厦出售的楼层投资回报率很高。去现场看了之后发现，向其推销的商铺只是卖使用权而不是产权。
在网上查到有多家中介公司都在代理销售该商厦的商铺，该中介业务员详细介绍了该商厦商铺出售的情况，其主要出售的是商厦第6层，10平方米的商铺每套50万元，买20年使用权再送18年。
中介号称投资这样的商铺回报非常可观：第一年投资回报6%，第二年、第三年投资回报7%，第四年至第七年投资回报8%，第八年至第九年投资回报9%，第十年投资回报10%，十年之间在第六年和第十年分别有两次回购机会，分别以总价110%和120%回购，后28年采用经营收入2:8分成。在对话过程中，他极力强调投资回报的可观性，避而不谈其存在的产权问题，还承诺说投资以后的转租等都是可以的。“如果对产权问题比较看重的话，也可以考虑投资2-5层的商铺，这4个楼层的商铺都是有产权的，但是价格就会相应贵一些，投资回报的话也会比6层的商铺小。”
业内人士:盈利一般要等五年以后
据调查，从一层至五层，发现几乎所有的商铺都已出租。而中介宣称出售使用权的6层商铺整层正在装修。
对于这种出售商铺使用权的案例，多家房产中介公司人士都称之前也听说过，但投资这种没有产权的商铺还是存在一定隐患的。正常的商铺交易是可以按揭贷款50%的，但是如果买使用权商铺的话不能办理贷款。而且没有产证，买了以后再要转手也比较困难。
即便有回购机会，也不见得有什么利润：“商铺和住宅不一样，一般的商铺经营至少要在五到十年才能盈利，如果刚持有满十年就将商铺回购，其实是将成熟以后的商铺经营回收，最初并没有多少营利的状况被转嫁给了投资者。”一位中介门店经理告诉记者。
律师说法：必须预估风险进行规避
上海联业律师事务所主任律师王展称，法律上是没有单独的“房屋使用权”这个概念的。投资商铺使用权的做法从本质来看应该算是租赁关系。按照《中华人民共和国合同法》第十三章租赁合同的明文规定，租赁合同期限最长20年，超过20年的部分是无效的。
“‘买20年送18年’，所购买到的使用权就是一个长期的租赁关系，而其所‘送’的部分是不受法律保护的。从租赁关系来说，50万元购买一套，其实是一次性支付了38年的租金，而之后18年的使用权到时是否可以兑现风险还是很大的。”王展认为，只出售使用权而没有产权的商铺，首先不能避免一房多卖的情况发生；其次所有的费用一次性付清，商家如何保证其所承诺的投资回报，如何履行其后续的义务，包括回购以及合同到期之后的处理都有待观察。
至于所谓的“后28年采用经营收入2:8分成。”王展认为其实也是没有保障的。王展表示，如果一定要买这样的使用权商铺的话，必须考虑降低风险的方法：“可以考虑买卖双方签订一个有效的保障协议。”协议里面写清一些有关保障使用权的规定。在生活中无处不在地陷阱，所以在交易之前请认准合同，看清合同里面的漏洞。只有这样才会将自己的伤害降到最小。
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