险资重拳出击商业地产 办公楼租金年增20%-25%

　　【摘要】随着保险业的快速繁荣，很多保险公司都积极进军各行各业。近日，据了解，自安邦保险收购纽约地标以后，很多保险公司都频频出击房地产，与此同时，一线城市租金开始不断上涨。

　　相关统计数据显示，截至2013年年底，有14家保险公司共控股了49家房地产类公司。

　　经过2013年写字楼租金全面暴涨，北京已经成为全球办公成本最高的城市之一。继10月中旬安邦保险120亿元买下纽约地标之后，险资对商业地产再次出击。

　　笔者近期获悉，中国人寿与太平人寿共计斥资超过70亿元，分别在宁波、北京两地投资商业地产。

　　分析人士指出，“保险资金投资策略首要考虑的是稳健、安全。相比股票、债券、黄金等其他投资品，房地产在保值增值方面相对稳定。”

　　多家房地产市场研究机构指出，北京、上海等一线城市的核心区写字楼租金持续上涨。这或许能够解释险企为何一直钟情写字楼投资。

　　可补充实际资本的诱惑
　　10月底，经历6个月的洽谈，中国人寿投资宁波南站的20亿元保险资金已全部到位，这笔资金将以债权投资计划合作的方式投资宁波市火车南站配套广场及市政设施。这是保险资金投资商业地产的一个新典型案例。
　　“保险业的资金具有长期性、稳定性的特点，是优质的资金来源渠道。”宁波保监局相关人士称。
　　几乎在中国人寿敲定宁波地产投资的同时，太平人寿与北京置地签署《金融街广安中心D地块项目写字楼订购协议书》。
　　协议显示，D地块写字楼暂定总建筑面积约为12.48万平方米，其中地上建筑面积约为8.78万平方米，地下建筑面积约为3.7万平方米（最终规划指标以北京市规划委员会核发的《建设工程规划许可证》为准）。此次交易总价款约50.19亿元，订购协议已生效。
　　中国人寿与太平人寿的上述两项投资，投资额超过70亿元。这是自10月中旬安邦保险海外购置写字楼之后，险企的又一大手笔商业地产投资。
　　事实上，今年以来，险企在地产领域的多次出手颇为“大方”。
　　4月份，生命人寿携手佳兆业以54亿元竞得深圳史上最大地块；6月份，中国人寿84亿元收购伦敦地标大楼90%的股权；10月份，安邦保险120亿元买下纽约地标华尔道夫酒店。
　　另外，前海人寿、合众人寿、复星保德信人寿等保险公司，也在各地直接拿地建设养老地产，部分险企也通过旗下控股房地产公司“运营、投资”商业地产，用于收取租金。
　　险企2013年年报显示，有超过20家保险公司合计控制了超过100家非保险类子公司，这些非保险类子公司中最多的并不是银行、也不是基金公司，而是房地产类公司。粗略统计的数据显示，截至2013年年底，14家保险公司共控股了49家房地产类公司。
　　值得一提的是，由于近年来险企对商业地产的持续投资，以及投资性房地产“公允价值”风险的暴露，保监会日前下发的《保险公司资本补充管理办法》征求意见稿，对险企投资房地产进行了规范。征求意见稿规定，保险公司投资性房地产应当按照会计准则要求，采用成本模式计量，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。
　　保监会同时规定，保险公司投资性房地产的计量模式由历史成本计量改为公允价值计量时，以及保险公司自用房地产改为以公允价值计量的投资性房地产时，可以通过资本公积补充公司实际资本。这对于投资了大量商业地产的上市保险公司无疑是利好。

　　办公楼租金年增20%-25%
　　近年来，险资购置的商业地产形态中，一大部分就是写字楼。此前就有多家险企争抢北京金融街CBD，而在上述近期的两宗地产投资中，太平人寿50.19亿元购置的写字楼就位于北京CBD的核心区域。
　　多家房地产市场研究机构表示，我国一线城市核心区域的写字楼租金一直处于上涨态势，预计未来上涨还将持续。这成为险资购置写字楼的一大动力。
　　经过2013年写字楼租金全面暴涨，北京已经成为全球办公成本最高的城市之一。10月中旬DTZ戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕等国际代理行纷纷披露的三季度北京甲级写字楼数据均显示，由于供应较少，北京核心区的优质写字楼租金仍在上涨，CBD等区域的业主积极涨租金，过高的租金已迫使部分租户向望京等新区迁移。
　　尤其是，中关村商圈甲级写字楼市场自2007年以来已经连续7年断供，今年三季度迎来核心区的互联网金融中心的入市，新增租赁面积5.1万平方米，截至9月底该项目出租率已达85%以上；同时，中关村商圈的平均租金也环比上涨近2%，为每月每平方米309.4元。
　　另外，以一线城市中的上海为例。今年1-9月，上海商业地产开发投资额仍保持增长。其中，办公楼开发投资总额为287.72亿元，较去年同期上涨13.1%；商业营业用房开发投资额为264.37亿元，较去年同期增加6.3%。此外，直至9月，上海今年社会消费品零售总额达5661亿元，比去年同期增长8.4%。
　　从全国范围来看，写字楼稳定的投资年回报率和高增长率也为险资投资写字楼提供参考。
　　中商情报网刊发的《2014-2018年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，近年来办公楼物业的投资年回报在4%-10%，办公楼物业带来的租金收入一直保持着20%-25%的年增长率。
　　从各行业对写字楼的投资热情来看，全国写字楼开发投资额增长的同时，写字楼销售也在大幅度增长。
　　2013年，我国办公楼开发投资额4652亿元，同比增长38.2%；办公楼累计施工面积24577万平方米，同比增长26.5%；新开工面积6887万平方米，同比增长15.0%；办公楼竣工面积2789万平方米，同比增长20.5%。2013年1-12月，我国办公楼销售面积2883万平方米，同比增长27.9%；办公楼销售金额3747亿元，同比增长35.1%。
　　值得一提的是，第三季度，北京甲级写字楼迎来中关村商圈的互联网金融中心和东二环商圈的朝阳广场PICC人寿保险大厦两个项目入市，新增89700平方米供应，这使得北京甲级写字楼存量达到572万平方米。

　　慧择提示：综上可知，险资重拳出击商业地产，买楼不手软钟情写字楼，这使得办公楼租金年增20%-25%。此外，保险公司积极布局商业地产，在一定程度上可以带动产业的发展。