楼市宏观调控难压景气度

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　　【摘要】关注房地产形势的人士看到温总理的表态，几乎都嗅出其中转折的信号。因为，从2010年4月第一轮调控以来，都是说“要遏制房价过快上涨的势头”。一年半以后，房价下行压力加大，一线城市回调幅度尤其明显，这使得部分开发商心存“调控会缓慢放松”的侥幸心理。而温总理此番则明确将“要使房价回归到合理的水平”作为调控目标。
　　2010年业绩普遍向好
　　日前，房地产股龙头之一的金地集团发布了业绩预告。公司表示，由于2010年各项目销售良好，可结算资源较上年有较多增长，预计2010年净利润较2009年度增长50%左右。而根据万科A公布的12月份销售及新增项目情况，2010年万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%，2010年万科A销售金额已超过千亿元。保利地产1月12日也公告称，2010年12月份，公司实现签约面积62.21万平方米，实现签约金额90.19亿元，2010年全年实现签约面积688.39万平方米，同比增长30.7%；实现签约金额661.68亿元，同比增长52.53%。除此以外，华丽家族业绩预增五倍左右，中弘地产业绩预计同比增长6倍，深振业业绩快报增长47%。
　　优秀的业绩表现使得房地产股最近有所表现。根据大智慧行业板块统计数据，自去年12月31日以来的9个交易日里，房地产板块有7个交易日上涨，涨幅接近6%，与近期表现疲软的大盘相比要惹眼得多，从资金面来看，近一个月房产股资金净流入约40亿元，并且多次出现机构身影。去年12月21日晚间交易所披露的数据显示，万科A买入的前五大席位中有四家来自机构，合计买入金额达到4.67亿元。
　　业内分析人士指出，房地产上市公司销售出色主要有两个原因。第一，尽管宏观调控政策较强，主要城市销售同比下滑，但多数房地产企业对市场把握准确，已经提前布局中小城市，在这些区域市场上取得了成长。第二，虽然宏观调控对开发商的资金链和销售都产生了负面影响，但上市公司作为行业内实力最雄厚、专业能力最强的一个群体，反而更能获取有限的资源，比如优质的土地和银行的资金支持，行业内真正产生了强弱分化的局面。
　　积极拿地备战今年
　　房地产上市公司在销售报喜的同时，拿地也一点都不手软。万科、保利、恒大等知名房企2010年在全国各地屡有斩获。据统计，2010年前11个月，恒大新增土地储备3231万平方米，增速第一；万科新增土地储备2196万平方米，增速第二；保利新增土地面积为1502万平方米，位列第三。2010年12月，保利地产分别在南京、广州、北京、绍兴、长春等地拿下10个地块，合计72.31万平方米，总金额达到了103.1亿元。12月份仅招商地产、保利地产、金地集团、首开股份、中弘地产、荣盛发展、苏宁环球和卧龙地产等8家房地产上市公司就拿地15宗，获得土地面积约232万平方米，总价超过130亿元。
　　二线城市是房企争夺的重点地区。中原数据显示，12个重点城市土地出让完成率整体呈上升趋势，2009年平均完成率为96%，2010年平均完成率为144%，增长50%。具体城市来看，一线城市中，北京增长，上海持平，广州深圳略有下跌；二线城市普遍呈现增长，仅杭州出现大幅下降。
　　从开发商拿地的积极性来看，他们应该仍看好2011年房地产市场的表现。“开发商积极看多2011年市场的预期并没有改变，多个城市新的单价、总价地王涌现。”业内分析人士指出，从总体来看，2010年开发商拿地普遍比较理性，很多住宅用地的购入价格低于周边住宅的楼板价，开发商拿地更多从增加土地储备的角度考虑。
　　部分项目资金已回笼或大部分回笼的开发商，面对持续紧缩的房地产调控政策，显得相对轻松和乐观。在他们看来，调控对整个行业来说，在短期内肯定是痛苦的，甚至可能淘汰一部分开发商；但从长期来看，有利于倒逼开发商提升品质，注重品牌，沉下心来真正做好宜居的产品。另一方面，一部分楼盘的房价已经脱离老百姓所能承受的水平，盖起来的房子没人买得起，这样的房价也不太合理。
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