房地产信托进行投资时的五种误区

　　【摘要】在信托市场，不同的信托产品有不同的投资性质，有不同的风险程度。随着房地产市场的发展，房地产信托开始出现了，那么您对房地产信托的投资了解吗？下面小编来给您介绍一下房地产信托投资的五大误区。

　　房地产信托将激增
　　伴随330楼市新政和央行宽松货币政策，地产市场逐渐转暖。中指院数据显示，全国前十大城市房价在6月出现环比上涨，涨幅超过2%。
　　不过，爱建财富认为，这并不意味着房产市场已触底反弹。相反，目前市场还处在去库存阶段，结构性过剩尚未完全消化。
　　这种现状传导至信托市场，信托公司仍会谨慎对待房地产项目融资，昔日的发行高峰短时间不会出现。

　　特殊公用项目没风险
　　一些特殊公用的地产项目，如医院、学校等因隐含政府信用，且不涉及后期销售问题，一直以来饱受投资者的青睐。
　　但实际上，前几年在三四线城市，地方政府高举“高铁新城”、“金融中心”等后，财政面临举债偿还的问题。因此，挂钩政府用途的特殊地产信托，其风险敞口被放大。
　　面对这种情况，投资者在认购前，该仔细考察地方政府的资质，如财政情况、收入结构等。

　　纯土地抵押最安全
　　房地产信托的抵押，包括土地、在建工程、房产抵押三种。作为重要的增信措施，很多投资者认为纯土地抵押是其中最安全的。
　　然而，事实却大相径庭。所谓抵押物，其保值与到期变现性是最为关键的。三者之中，土地的变现最难实施，一旦遇上兑付风险，短时间靠其筹集资金的难度较大。
　　因此，爱建财富认为，一个房地产信托的增信抵押，最好是现房、在建工程、土地都在其中，以保障还款的资金流动性充足。

　　选交易对手强的就行
　　对于房地产信托产品，交易对手的实力强大与否确实是一个重要因素。不过，房地产信托有其自身的特殊性，只看交易对手的资质，并不能全览项目全局。
　　实际上，项目区位和项目进度在地产项目中是非常重要的因素。项目在中心城市及重要地段，项目在建筑施工/装修经营，都能进一步保障还款兑付。
　　因此，以交易对手实力为基本，重点放在项目的区位和进度，是房地产信托投资的一个主要思路。

　　分不清三种模式
　　目前，房地产信托的投资方式分为贷款、股权投资、股债组合。三种方式对应项目不同的情况（如进度和对手实力），各自情况不尽相同。
　　对此，很多投资者并不能完全分清这三种模式。一般来说，股权投资在项目初期运用比较多；贷款类模式，投资者要关注项目是否“四证”齐全；而设计结构最复杂的股债组合，有劣后级保证优先级的安全。
　　不过，爱建财富认为，无论是哪种模式，资金的安全是第一位的，设立监管账户，保证专款专用，是产品最起码的要求。

　　慧择提示：房地产信托的投资与其他的信托投资不同，它有着特殊的性质。房地产信托中的特殊公用项目不是完全没风险，纯土地抵押也不是最安全，希望您不要产生以上的五种误区，这样不利于您进行投资。