房地产信托进行投资时的五种误区
更新时间:2017-08-28 06:09
【摘要】在信托市场,不同的信托产品有不同的投资性质,有不同的风险程度。随着房地产市场的发展,房地产信托开始出现了,那么您对房地产信托的投资了解吗?下面小编来给您介绍一下房地产信托投资的五大误区。
房地产信托将激增
伴随330楼市新政和央行宽松货币政策,地产市场逐渐转暖。中指院数据显示,全国前十大城市房价在6月出现环比上涨,涨幅超过2%。
不过,爱建财富认为,这并不意味着房产市场已触底反弹。相反,目前市场还处在去库存阶段,结构性过剩尚未完全消化。
这种现状传导至信托市场,信托公司仍会谨慎对待房地产项目融资,昔日的发行高峰短时间不会出现。
特殊公用项目没风险
一些特殊公用的地产项目,如医院、学校等因隐含政府信用,且不涉及后期销售问题,一直以来饱受投资者的青睐。
但实际上,前几年在三四线城市,地方政府高举“高铁新城”、“金融中心”等后,财政面临举债偿还的问题。因此,挂钩政府用途的特殊地产信托,其风险敞口被放大。
面对这种情况,投资者在认购前,该仔细考察地方政府的资质,如财政情况、收入结构等。
纯土地抵押最安全
房地产信托的抵押,包括土地、在建工程、房产抵押三种。作为重要的增信措施,很多投资者认为纯土地抵押是其中最安全的。
然而,事实却大相径庭。所谓抵押物,其保值与到期变现性是最为关键的。三者之中,土地的变现最难实施,一旦遇上兑付风险,短时间靠其筹集资金的难度较大。
因此,爱建财富认为,一个房地产信托的增信抵押,最好是现房、在建工程、土地都在其中,以保障还款的资金流动性充足。
选交易对手强的就行
对于房地产信托产品,交易对手的实力强大与否确实是一个重要因素。不过,房地产信托有其自身的特殊性,只看交易对手的资质,并不能全览项目全局。
实际上,项目区位和项目进度在地产项目中是非常重要的因素。项目在中心城市及重要地段,项目在建筑施工/装修经营,都能进一步保障还款兑付。
因此,以交易对手实力为基本,重点放在项目的区位和进度,是房地产信托投资的一个主要思路。
分不清三种模式
目前,房地产信托的投资方式分为贷款、股权投资、股债组合。三种方式对应项目不同的情况(如进度和对手实力),各自情况不尽相同。
对此,很多投资者并不能完全分清这三种模式。一般来说,股权投资在项目初期运用比较多;贷款类模式,投资者要关注项目是否“四证”齐全;而设计结构最复杂的股债组合,有劣后级保证优先级的安全。
不过,爱建财富认为,无论是哪种模式,资金的安全是第一位的,设立监管账户,保证专款专用,是产品最起码的要求。
慧择提示:房地产信托的投资与其他的信托投资不同,它有着特殊的性质。房地产信托中的特殊公用项目不是完全没风险,纯土地抵押也不是最安全,希望您不要产生以上的五种误区,这样不利于您进行投资。