楼市成交复苏是大概率事件 三大因素推动股市向好

　　【摘要】随着2014年结束，2015年正式来临，而楼市和股市的新行情开始受到众多投资者的关注。在2015年，楼市成交复苏是大概率事件，而股市向好的概率也比较高。

　　2014年，房地产市场并未像人们预期的那样春暖花开。一贯强势的卖方感受到了楼市的阵阵寒意，出台各种优惠政策吸引买家；而近期涨势如虹的股市风头盖过楼市，甚至有股民打出卖房炒股的旗号。从2013年的暴涨之后意外遇冷，到政策调整后迅速回暖，再到开发商琢磨涨价；从中央明确分类调控，到逐步取消限购，放松限贷，再到降息，2014年房地产市场经历着过山车般的行情。在市场下滑的背景下，房地产开发速度有所减缓。数据显示，全国房地产开发投资增速已从去年年初1至2月的19.3%，下降至1至11月的11.9%。对于综合反映我国房地产业发展景气状况的国房景气指数为94.3，也再次回落0.46点。原华远集团董事长任志强表示，自从国房景气指数发布以后，2008年是一个低潮，2012年又出现一个低潮，但是这次还没有止住，94.3已经超过历史最低点，而且还在继续下滑。

　　对于这次因预期改变而发生的自发性下调，万科地产总经理郁亮认为，房地产行业已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了“白银时代”。“‘黄金时代’如少年青春期，而步入‘白银时代’即进入壮年期，行业将会更加成熟。但‘白银时代’跟‘黄金时代’相比，毛利下降，竞争压力大，库存压力大，地价更高。”

　　“去行政化”是2014年房地产调控取向的关键词。自进入2014年以来，中央层面对于房地产调控便只字未提。对于已经持续三年的楼市限购政策，地方政府在经济下滑的背景下，再次蠢蠢欲动，频繁试探中央的底线。截至9月底，随着珠海放开限购，全国除北京、上海、广州、深圳以及三亚5个城市外，其余所有城市全部解除限购。同时，解除限价、加大购房支持力度、调整落户条件，地方政府再次为支持房地产开了政策口子。

　　随后，在市场继续下探的背景下，中央开始有了动作。9月30日央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，扶植购房刚性需求，并加大对保障性安居工程建设的金融支持；积极支持居民家庭合理的住房贷款需求；增强金融机构个人住房贷款投放能力；继续支持房地产开发企业的合理融资需求。首套认定实行“认贷不认房”，不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房。降息刺激各大银行下调房贷利率，一线城市的房贷水平已经开始重回8折时代，且多地银行贷款执行“认房不认贷”政策。对于打算贷款买房，以及已购房、采取浮动利率合同的家庭来说，降息确实能为他们省下真金白银。按房贷100万元30年期，降息后购房者的月供减少261.3元。

　　对于正在还款的已购房人群，其还贷压力也将有明显下降。若各商业银行首套房贷继续执行基准利率，那么购房者将享受到相当于此前利率94折的优惠。据测算，这意味着20年100万元(人民币，下同)的房贷，购房者在降息后可每月减少月供234元，20年可以减少4万多元的利息支出。加之，此后首套房的利率折扣或将增加，“对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大”，中原地产首席分析师张大伟指出。

　　最新统计数据显示了降息对楼市的影响，部分城市楼市出现止跌回稳的态势。据统计局数据，11月份70个大中城市中，房价环比下降的城市有67个，最大降幅为1.4%，但降幅收窄了0.2个百分点。部分城市二手房价格出现了上涨，二手房价格下降的城市比10月份减少6个。上涨城市有6个，比10月份增加4个，均集中在一、二线城市，其中北上广深等一线城市房价环比无一下降。70大中城市新建商品住宅成交量较10月份有所放大，创下年内新高。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，长远来看限购政策终将退出，但2015年内，一线城市全面取消的可能性不大，仅有可能局部放松。“加上一线城市人口压力很大，据了解，官方目前暂时将限购作为调控人口的工具之一。”杨红旭预计，2015年楼市成交复苏是大概率事件，一线城市房价恐又将领涨，因此限购政策明年全面退出的可能性很小。从2007年6124点的高点调头向下，中国股民已经历了连续七年的“熊市”，2013年更是“熊”冠全球。即便是2014年年中，也仍然在苦情上演2000点争夺战。然而从2014年7月下旬开始，却出现一波一骑绝尘的大行情，让今年的A股一举脱下了“熊装”，沪指从10月底至今大涨800点。另一方面，成交额翻倍上涨。以11月份以来的成交额为例，两市每日成交额均在6000亿元左右。其中，12月份以来两次单日突破万亿大关的巨量成交额，与年初单日成交额不足1500亿元相比，各路资金“跑步”涌向股市。此外，市场人气被大大“点燃”。随着“牛市”行情渐现，投资者热情不断升温。据中登公司数据显示，12月15日至19日，沪深两市新开账户数为63.25万户。同时，沪深两市活跃账户也在不断增加。

　　近一个多月的时间里，上证涨幅达40%以上，全年上涨达50%以上。可以说，2014年的A股市场，独领全球风骚的格局不会有多少改变，从而一洗多年来低迷之气。

　　可以说，如果没有央行突然降息的引发，如果不是早些时候央行房贷新政的出台，A股也可能就没有现在这样骚动及指数的飚升。因此，面对即将到来的2015年，这些因素仍然是观察中国A股未来趋势的基点。

　　2015年推动A股向好三大不变因素有，一是政府政策意图；二是国人进入股市逐利动机；三是融资融券的加杠杆。对于政府鼓励股市向好的政策意图，2015年只是会强化而不会退出，比如股市发行制度和中小投资者保护制度进一步完善、新的加杠杆工具推出、金融改革的深化及更为稳健的宏观经济政策等。不过，市场也应该注意，如果股市出现“疯牛”，也有可能监管层会强化监管来减缓股市的疯狂。

　　融资融券是这次股市指数快速飚升的重要推手。2015年这种加杠杆的工具更是会超常发挥与利用。但股市投资的杠杆化，是一把双面刃。在股指上行时，只有收益很少风险。但在股指下行时，投资者的风险会迅速放大，例如，12月9日A股“跳崖式”暴跌。

　　对于从来没有经历过这种杠杆化风险的中国投资者来说，2015年可能要经受一次极大考验。因为，股市的大起在落会把这些杠杆化的投资者的神经完全绷紧。

　　在变的方面，有以下几个因素对2015年中国的股市会影响较大。一是在2014年政府推出一系列的鼓励房地产投资政策之后，预计2015年国内一些地方的房地产市场会出现回光反照的局面。二是股市的向好，政府将加快企业上市的步伐。大量的企业涌向股市上市，当然某种意义上会对A股市走强形成压力。三是当前中国的经济增长方式正在转型，由于以往的出口和投资驱动开始转向为消费为主导。

　　我们没有水晶球，不能够预测预测2015年A股指数会上涨或下跌多少，但是我们却知道，股市的变化70%取决于宏观大势的变化，取决于宏观大势对投资者行为激励与驱动。如果我们能够把握这种股市变化之大势或“势”，那么就能够知道一点未来股市之动向。做出一些猜想。2015年的股市还将演绎‘满仓踏空’、‘满仓套牢’或‘满仓获益’的悲喜剧，因为大资金杠杆操作及互联网使资金流动性加速。2014年年尾的行情更是这种悲喜剧的典型，沪深股市2681家公司中20%上涨、10%平盘、70%下跌。在银行、券商及中石化、中石油等仅43家个股占沪深总市值47.11%的推动下，指数上升了，而市值缩水了，30%上涨的个股踩着70%下跌个股上升使人们产生一种出货的嫌疑。所以在这种指数走牛、个股不牛的现象中，是否应该多一份警惕、多一份风险意识，这牛市的真假，这二八分化的股价演绎，还需由时间来检验。2015年国企改革将破题，一场由上海为典型的自贸区推进和国资国企改革将在全国推开。同时新兴战略产业、新材料、新能源、新的物流和移动互联网将成为改革的重要成果如雨后春笋般涌现。大数据时代必将为现代中国开启全新的网络天地，军工的证券化将越益显得重要而迫切。因此国企改革题材与军工题材始终是2015年中国股市的主流热点。

　　慧择提示：进入2015年，一线城市全面取消限购政策的可能性不大，楼市成交复苏是大概率事件。此外，2015年政府鼓励股市向好的政策将会进一步强化，三大因素将推动股市向好。