房地产盈利能力下滑 长期下行趋势难改

　　【摘要】近年来，随着房地产业的快速发展，很多保险公司开始进军房地产业。据了解，生命人寿已持有金地集团、佳兆业和深振业A等房企的股份，吸引了很多业内人士的目光。

　　近期以来，受国企改革、限购放松等概念利好，房地产板块持续走强。但根据上半年行业的整体表现来看，行业整体盈利能力在下降，财务风险也在加剧，长期来看，行业步入下行周期的趋势仍难逆转。

　　板块持续走强
　　从6月底开始，房地产板块启动一波上涨行情，多只个股持续走强。在此期间，中粮地产表现最为突出。7月14日，中粮地产以3.63元收于涨停板，并在接下来的几个交易日连续上涨，截至9月10日，中粮地产累计上涨47%。消息面上，7月15日，国资委召开发布会介绍多项改革。在国资委公布的6家试点公司中，中粮集团在列。
　　同样得益于国企改革概念利好，华侨城A同样从7月初开始为期1个月的上涨行情，累计涨幅超过18%，受益股还包括深圳业A和华联控股。而金地集团则从今年2月底开始启动，9月10日，金地集团收于9.05元，半年以来的上涨幅度近50%。
　　中金公司研报认为，从主题来看，国企改革以及包括房地产在内的蓝筹股的重估仍为近期热点之一。而上述几只地产股中，对上述概念均有涉及，生命人寿吃入相关股票，其意图或许不难猜测。

　　盈利能力下滑
　　与股价走势形成鲜明对比的则是，今年以来，房地产行业整体走势并不乐观。截至目前，A股上市房企半年报已经披露完毕，行业盈利能力下滑、财务风险加剧的趋势愈发明显。
　　银河证券研究部针对38家上市房企的统计数据显示，2014年上半年，上述公司总体主营收入增长4.7%，净利润增长4.6%，与2013 年相比，2014年的收入增幅、利润增速均出现显着下滑。此外，上半年销售毛利率和销售净利率分别仅为32.5%和9.8%，相比2012年和2013年均出现大幅下滑。
　　上述机构同时认为，2014年上半年，房地产板块的资产负债率高达78.1%， 创6年来的新高；扣除预售款后的资产负债率为69.4%，也为近6年来的最高位，行业风险不断加大。尤其值得注意的是，净负债率的上升势头尤其迅猛，截至报告期末，净负债率比2013年年末上升超过20%。
　　对于房地产行业下半年的趋势，银河证券认为，由于2012年和2013年销售形势的好转，年末板块预售款继续增加，从预售款金额和结算收入及其之间的关系来看，2014年板块的营业收入仍将有较快的增长速度，预计在20%以上；由于房价在2012年6月份开始企稳回升，2013年保持了增长的趋势，2014年板块的盈利能力将企稳回升。
　　对于房地产板块的股价表现，东兴证券称，下半年政策放松的方向很明确，政策放松在限贷方面仍有空间。此外，“二限”政策的全面转向引发增量投资者的加入，全年房地产股仍有创新高的机会。

　　长期下行趋势难改
　　尽管研究机构对于房地产行业短期的走势仍持相对乐观态度，但长期来看，行业的下行趋势已经不可逆转。
　　银河证券认为，回顾过去需求不断增长的楼市上行周期，企业不断的增加库存，增加杠杆，依靠信用扩张的方式扩大资产负债表，进而实现利润的不断增长。而当需求增长不再继续，供求关系出现逆转，且房企负债水平达到一定高位时，依靠扩大资产负债表的模式也就逐渐到头。未来行业将逐步进入去库存、信用收缩的下行周期，大多数企业的盈利增长将难以为继，且财务风险不断加大。
　　中信证券认为，2014年，房地产行业将进入新常态，房地产行业的新常态形成的过程，是地产公司竞争力逐渐恢复和显性化的过程。在这个过程中，真正擅长于搭建管理架构，选择开发区域，多元化融资和控制开发成本的龙头地产企业，将巩固自身的竞争优势。
　　东兴证券认为，逆周期发展能力较强的企业、龙头房企以及区域经济概念较强的地产股具备较强的投资机会。

　　慧择提示：综上可知，房地产板块持续走强，生命人寿重兵屯集，然而，房地产行业盈利能力开始出现下滑趋势。在此，提醒一下各大保险公司们，在投资房地产业时，一定要把握好市场行情。