保险养老社区盈利周期漫长 险企定位中高端

　　【摘要】近年来，保险公司投资养老社区热情高涨。从2010年起，中国人寿、中国平安、中国太平、新华保险、泰康人寿、合众人寿等一大批险企相继布局养老社区。然而，保险养老社区盈利模式仍处在待考阶段。

　　保险养老社区 各地频频“产子”
　　上周五，泰康人寿推出第三家养老社区项目粤园。据介绍，粤园项目投资20亿元，地上建筑面积为11.5万平方米，其中包括1万平方米的大型康体文娱会所、1万平方米的专业老年病康复医院。
　　为了吸引更多老年人入住，泰康人寿董事长陈东升表示，粤园还将建设超过2万平方米的园林水景及原生态荔枝林。按照规划，粤园将于2016年正式入住，可容纳约1300户居民。事实上，自2011年以来，泰康人寿连续投入近150亿元，在北京昌平、上海松江、广州萝岗、海南三亚拿地共70万平方米进行养老社区建设。除泰康人寿外，合众人寿也在武汉、沈阳、南宁、合肥等城市推出了“合众优年生活养老社区”。从武汉市区出发，到达该社区乘车不到1个小时，目前已经开始接待老人入住体验。
　　除泰康人寿外，不少手握巨资的保险公司已提前布局养老地产项目建设。目前合众人寿在武汉投资建设的养老社区也已落成，并开始试运营。而国寿、平安、新华、太保A股四大上市险企也都在养老地产有较大投入。日前，保监会发布的首份《中国保险业社会责任白皮书》显示，截至2013年底，共有5家保险机构投资11个养老社区项目，占地面积3298亩，计划投资额达到163亿元。

　　着力点各有不同 纷纷定位中高端
　　泰康之家投资有限公司首席执行官刘挺军认为，保险行业的养老模式与地产养老本质上是商业模式的不同，地产养老最核心的问题涉及银行介入和产权交易，而泰康拿地进行养老社区规划是不允许进行房产产权销售的。在其销售的产业链中，销售源头是泰康的年金型产品，入住的费用则由最终到期的产品支付，泰康收取的是年金型产品的管理费用以及在社区的运作费用。
　　泰康此次推出的粤园项目是以照料服务为主，还综合了卫生、医疗、康复、文化娱乐和休闲度假等多方面因素，为老年人提供了全方位的需求保障。但其9800每月的定价策略，硬生生拒普通客户于千里之外，可见泰康人寿的定价策略高端。
　　其实，合众人寿早在去年10月就推出了“合众优年生活养老社区”，最终落定武汉市蔡甸区，成为国内首个由保险资金投资的养老社区。合众人寿把养老产业客户定位于中产阶层。除武汉外，沈阳、南宁、合肥三个城市均建设了养老社区。据相关负责人介绍，想要入住合众人寿养老社区可以通过两种方式，一种是购买保单，购买产品后到合同约定年龄便可入住养老社区，根据入住年限的不同，每年缴费在3万-4.8万元不等，此外还可选择趸缴方式。同时还可选择租赁的形式，即入住者缴纳一定数额押金，并定期交房租以及不同标准的服务费用等相关费用。

　　盈利周期漫长 经营模式待考验
　　不过，在如何盈利方面，各家涉足养老地产的保险公司都没有明确定位。
　　新华人寿董事长康典不久前在接受媒体采访时坦言，虽然新华很早就提出了养老模式，但是推进比较慢，主要是因为寿险参与到养老的模式还不太清楚。由于养老资金的投入和其他投入不太一样，规模以十数亿计算，因此，新华保险（601336）希望能够探索一个纯养老的模式，而不是像某些机构以养老的名义去做商业地产。
　　陈东升表示，养老社区从拿地到盖房子到养老社区达到85%的入住率大概需要3-5年，一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6-8年，真正实现盈利要8-10年的时间，30年后才能把成本收回来。
　　而养老地产具有高固定成本投入的特点，在成本结构中，固定成本所占比重越大，固定资产的使用效率对单位制造成本的影响就越大。
　　固定资产使用率越高，周转越快，企业的获利能力也就越强。对此，首都经贸大学保险系教授庹国柱指出，高端医养结合模式可能会存在一定风险，由于其回本周期长，固定成本投入大，在经营中，提高设备利用率是首当其冲的，同时，后期服务软件设施一旦跟不上，泰康2000亿元的风险是可想而知的。而对养老社区同样积极的合众人寿，其中端定价策略虽然普遍能被大众所接受，但是为了节省成本，一般选址较偏的地段，一定程度上也让消费者望而却步。

　　慧择提示：综上所述，尽管养老社区是个朝阳产业，但是中国人习惯居家养老、养老社区投入周期长，盈利前景不明等问题犹在，此外，目前养老社区入住门槛普遍较高。这些问题使得保险养老社区经营模式待考验。