以房养老四地试点 最多只贷房屋估价7成

　　【摘要】随着我国经济的不断向前发展，中国居民养老问题成为居民关注的重点。目前保监会实行以房养老政策，现在在北京、上海、广州、武汉四点进行试点。对于以房养老政策，保险公司还存在许多顾虑，最担心的就是房价下跌。那么对于这个问题，专家到底会有什么建议呢？下面就来具体了解一下。

　　美国经验也显示，老年人申请住房反向抵押贷款实质用于养老的占比并不大，所获资金也多用于支付其他债务。在成都，时年79岁被称为“以房养老第一人”的钟大爷，曾经开启了新时期以房养老的序幕。2012年10月，一直未婚的他与当地社区管理机构签订协议，由社区出钱出力帮其养老送终，百年之后，他居住的20平方米老房将无偿赠送给社区。如今，钟大爷已萌生悔意。原因在于，签订协议后，他的生活质量并没有得到明显改善，而且也没有用到社区的钱。钟大爷的以房养只是“以房养老”的雏形，但其生活现状却是选择“以房养老”的老人们，未来或共同面临的困境。

　　作为“以房养老”的首倡者，中房集团总裁孟晓苏认为，该项目被搁置10年，其障碍并不在于老人不愿意，而是保险公司有顾虑，他们最担心的就是房价下跌。不过通常来讲，住房反向抵押贷款额度不会超过房屋估价的7成，所以，房价下跌在3成以内，保险公司就不必担心亏损风险。

　　只是小众金融产品
　　6月23日，《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(下称《意见》)千呼万唤始出来，意见明确，自2014年7月1日至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
　　指导意见一出，“以房养老”保险正式落地。
　　所谓“以房养老”，即指拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对老人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给老人。老人在获得给付金的同时，将继续拥有房屋的居住权，当老人去世后，相应的金融机构对房屋进行销售、拍卖，所得用来偿还贷款本息。
　　作为一种新养老模式，“以房养老”并未获得诸多赞同之声。持不同意见者，甚至质疑“这是政府在推脱养老责任”。
　　长期关注养老领域的中国政法大学法和经济学研究中心教授胡继晔对《投资时报》媒体人分析称，这算不上是政府推卸责任。他表示，“以房养老在养老保险体系中只是第三支柱的一部分。最核心的第一支柱是基本养老保险，由政府主导，发生亏空时则由财政承担补充责任；第二支柱是由个人和雇主共同缴费的企业年金、职业年金，缴费计入个人账户，通过投资实现保值增值。而以房养老只能归入第三支柱，类似个人养老储蓄、商业寿险这样的个人自愿养老保险。”
　　从发达国家几十年的住房反向抵押贷款历程来看，“以房养老”也只是“小众产品”，相当于一款面向老人的金融创新产品，一直也没有成为养老保险的主体。
　　美国“以房养老”数量虽然全球最多，但已从2009年的11.5万例下降到2011年的7.2万例，历史上全部数量合计仅约58.2万例。按照OECD在2013年的统计，2007年，欧盟各国共签署了45238个住房反向抵押贷款合同，房屋价值33.1亿欧元，也仅占欧盟所有抵押贷款数量的0.1%。
　　而且，从美国“以房养老”模式的发展情况来看，老年人住房反向抵押贷款用于养老的占比并不大，几乎没有人按照制度设计之初的设想以年金的形式按月领取，且多数申请人并不使用这些资金补充养老，而是用于支付此前的其他债务，或者归还其他的房屋按揭。

　　保险公司不抢银行的活
　　试点启动的同时，楼市下行正趋明显，根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2014年上半年，受信贷收紧、市场观望情绪蔓延影响，百城住宅均价进入调整期。
　　在业务层面，保险公司将承担房产价值波动风险。老年人过世后，保险公司对房产处置所得，用于偿还保险公司已支付的养老金本息后，剩余部分依然归房主的法定继承人所有。如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老金本息，保险公司将承担房屋价值不足的风险，不可再向老年人的家属追偿。
　　在试点以房养老业务的保险公司中，楼市下行对以参与型反向抵押养老产品为主打的企业，将造成更大的负担，其中以此为主打业务的幸福人寿难免首当其冲。
　　所谓参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。而非参与型产品，则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人的继承人。
　　一位房地产业内人士透露，“以房养老”方面的业务大概占幸福人寿公司资产的10%。很多保险公司都在做“以房养老”的抵押业务，但幸福人寿在这个基础上做出了自己的差异化，要做参与型的“以房养老”，希望参与分享房价的增值部分。在他看来，孟晓苏是倾向于参与型，因为只有参与型，这个产品才会真主成为一个保险产品，否则，“这个产品就会变成单纯的抵押贷款产品，那就是保险公司做了银行的活”。

　　最多只贷房屋估价7成
　　易居研究院研究员严跃进对媒体人分析称，过去一段时间，房价持续上涨，所以保险企业参与以房养老的热情很高，因为房产价值上升利好投资收益获取。目前房价下行，从保险的角度看，这是一个高风险的产品。
　　严跃进表示，保险公司肯定不愿意接受贬值速度快的资产，这会恶化保险公司的资产负债状况。在以房养老模式下，保险公司本身需要提前支付一笔居家养老费用。等合同到期，如果房产价值下跌幅度超出当时的评估，就会变成亏本买卖。
　　因此，出于规避房价下跌风险考虑，险企会将房屋评估价做出一定的打折，只会为老人提供评估价70%以下的贷款。
　　胡继晔认为，试点城市都是一线城市，或者大城市，目前楼市下行呈现分化，一线城市问题不太大，因为贷款一般不会超过房屋评估价的70%，所以房价如果不跌过30%，产品还是比较保险的，但如果主打参与型的产品，提供给老人的钱或者服务会更多，自然风险也会更大。

　　慧择提示：根据上面描述可以知道，以房养老政策主要难点还是在保险公司身上，保险公司对于以房养老政策一直是持着观望的态度，担心房价下跌问题。但是专业人士表示，以房养老是一个高风险的产品，只要房价下跌在3成以内，保险公司就不会亏损。