养老地产求发展 解决财务平衡问题是关键

　　【摘要】养老地产凭借其巨大的市场空间得到了保险业的青睐，但是中国的养老地产目前的关键任务是实现财务平衡。收支平衡是养老地产项目成功的关键，因为养老地产的盈利周期是非常缓慢的。

　　尽管养老地产的市场空间极为可观，但有分析人士表示，中国养老地产刚刚起步，多数处在初期亏损阶段，如何实现财务平衡任重道远。

　　据测算，即使在目前老龄化尚不严重的情况下，社会养老服务的缺口仍然很大，极度供不应求。当前养老床位总需求可能高达1000万张左右，而全国仅能提供342万张。今后老龄化较为充分时，初步测算2.02亿老年人口可撬动5万亿养老产业，可提供超过1000万个就业岗位，对养老产业的刺激很大。

　　但从项目收益情况看，由于养老地产的盈利周期是一个很缓慢的过程，因此何时实现收支平衡成为项目成功的关键。“一般国际上养老社区的回报周期是10年以上，保险公司如果大手笔投资公建项目和配套设施，回报周期有可能长达20年以上。”一位业内专家说。

　　泰康人寿董事长陈东升也曾多次公开表示，养老社区项目周期大约是30年，其中前10年是不赚钱的，像泰康拿地盖养老社区用了5年，如果入住率要达到70%~90%可能又要三、五年。

　　对此，一位申银万国资管人士告诉媒体人，要实现养老地产的持续运营，有两个问题是必须要考虑周全的，一是如何实现财务平衡。财务上能够持续，才是养老地产项目能维持下去的决定性因素。二是如何才能服务到位。投资养老地产，既有开发建造过程中的硬件问题，也有物业服务方面的软件问题。这些方面都需要充分考虑老年人的基本需求，可以借鉴国外的经验，但必须考虑中国国情。至少到目前为止，还没有出现全国性的养老服务品牌。

　　中国老龄化正在加速，“银发经济”的春天正在来临。面对正处于起步阶段的中国高端养老地产，除国内的险资企业与地产公司外，外资也早已虎视眈眈。

　　深圳国盛资本某执行董事告诉媒体人，以往由于政策准入方面的限制，外资养老项目少有成功，如2005年即高调公布的国际养老机构，上海（楼盘）国际医学园区的德国奥古新诺颐养中心，就因拿地受阻失败。但在目前政策环境下，境外资本很可能卷土重来。与国内资本相比，这批境外资本多拥有长期的养老社区发展和运营及经验，在中国投资建设的项目可以迅速进行复制。只要中国高端人群对其理念接受和认同，其商业模式取得成功的概率很大。这对于国内资本来说，具有很大的压力。

　　慧择提示：中国的养老地产还处在起步阶段，实现财务平衡与服务到位是实现养老地产可持续发展的主要因素。收支平衡将成为养老地产项目成功的关键性因素，如何实现财务平衡任重道远。