我国养老地产行业将迎来新一轮发展变革

　　【摘要】随着经济的发展，我国老龄化程度也在不断加剧。根据我国人均GDP增长测算，我国即将进入养老地产的快速发展时期，并且受市场经济的发展、空巢家庭逐渐增多等因素影响，养老产业市场即将迎来新一轮的变革。

　　随着市场经济的发展，企业改革的深化，城乡富余劳动力的增多，年轻人出行多，在家少，照料老人的机会大大减少。另外，空巢家庭的逐渐增多，进一步弱化了家庭的养老功能。这一客观现实迫切要求社会增强老年人的服务功能。

　　根据前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》显示，尽管我国遭遇了“未富先老”的尴尬局面，但是进入老龄化社会甚至老龄社会后，养老产业也将会带来长期的投资机会，甚至可能蕴藏的是百万亿级的消费潜力。

　　国内市场上涌现出大批养老地产项目，然而从已实施的项目来看，或多或少存在一些规划设计类问题，还有一些项目引入了很多养老设施，但实际这些设施的使用率很低。更多的养老地产项目仅配置了一些基本医疗护理设施，养老社区功能并不完善。

　　养老地产空间很大，但面临的问题也很多。首先是土地，政府虽有养老产业专门的划拨土地，但收费有限制；其次是服务。

　　目前75%的中国老年人口拥有住房，但现有住房是按照年轻型社会的需求建造的，缺乏适老性设计。比如很多六层高的楼房，没有配备电梯，对于老龄人口来说，居住十分不便。通过开发适宜的金融工具，进行以房养老、租赁、互换，可以很好地发挥房产的养老功能。

　　我国作为世界上老龄人口最多的国家，但目前养老产业还处于初级阶段，从时间上划分2014年算是养老产业元年，发达国家在老龄化社会问题的处理已经较为成熟，其中法国众多养老龙头企业在看到我国如此宏大的市场时，纷纷来华布局，希望通过自己多样的养老模式打开这一片“蓝海”。

　　除却土地、服务，盈利也成为养老地产或养老机构要面对的最大问题。蔡建林指出，从房企角度看，持有型养老服务产业投资大、回收期长，在运营层面也比商业、工业等持有型物业的运营要求更为细致，人员投入也大。

　　而从供应角度来看，目前市场上养老机构的现状是档次低、服务差。大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；服务及费用参差不齐，且由于长期护理经验不足，导致一些养老机构不愿接收入住前就已失能的老人。

　　养老地产是集餐饮、娱乐、养生、保健于一体，将住宅、服务、医疗、旅游、度假、教育等产品全方位结合起来，其核心并非住宅产品(老年公寓)，而是完善的配套和增值服务。但是目前大多养老地产产品层次较低，主要以住房建设为主，少量配套设施为辅，产业链整合度较低，缺乏全过程的开发理念，没有满足老年专项市场的个性化需求。

　　慧择提示：随着经济发展，老龄人口增多，我国也即将迎来养老产业新一轮发展变革。目前市场上养老地产项目逐渐增多，但是由于其产品层次较低、产业链整合度较低，养老产业项目并不能满足老年人的个性化需求，因而我国养老产业还将面临巨大挑战。