“以房养老”在定价评估上照搬国外经验

　　【摘要】“以房养老”保险尚处于“婴幼儿”时期，各种机制都不完善，与此同时“以房养老”保险在房价评估上也存在一些不可忽视的问题，这导致“以房养老”保险试点工作的开展比较艰难。

　　除了再保配套机制不够完善外，保险版“以房养老”在房价评估上也存在诸多复杂的阻碍，其中在房价的折旧上便会存在一定的争议，如房子居住时间较长出现破损，保险公司便会在定价上相应地压低，但对于投保的老年人来说又会感到十分苛刻。

　　但是国外的以房养老便不存在这样的问题，张绍白介绍，因为国外不存在70年居住产权的问题，因此在对房屋进行评估时，主要是以房屋所在的土地产权进行评估，但国内就会出现房屋破旧折损的问题。

　　如在日本、美国、英国，房产与土地一体，一般都是永久产权或999年产权。老年人去世之后，土地和房产产权依然存在，建筑折旧计算是最简单的数学题。但在中国，城镇土地归国家所有，房屋所有者只拥有最多70年的土地使用权，因此在定价时会考虑房屋老化破损的问题。

　　因此，土地使用权将成为精算师们第一个要面临的问题。据悉，在《物权法》出台之前，土地到期由政府无偿收回，房屋建筑价值归零。2007年出台《物权法》后第一百四十九条改为：住宅建设用地使用权期间届满的自动续期。但问题接踵而来，自动续期是有偿还是无偿？在法律制定过程中，由于各方争议非常大，将这个难题留了下来。

　　慧择提示：“以房养老”保险在房价评估上没有根据我国的国情形成独立的系统，而只是一味照搬国外的经验，这是非常要不得的。