“以房养老”面临高税收问题 推行将缓

　　【摘要】近日，国家对养老政策的调整逐渐频繁，幸福人寿推出养老新方案——“以房养老”。那么，怎么来理解“以房养老”呢？

　　幸福人寿已提交方案
　　“以房养老”，即“住房反向抵押养老”，也被称为“倒按揭”，是指退休老人将房子抵押给金融机构，每月从该机构领取一定数额的生活费，去世后房子就归该机构所有或处置。原中房集团总裁孟晓苏早在2000年就率先建议寿险业开展反向抵押养老保险。
　　今年9月份国务院出台了 《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。此后，幸福人寿监事会主席孟晓苏公开表示，将在今年12月份拿出方案，明年1月份推出住房反向抵押养老保险。该产品有望成为国内首款以房养老保险产品。
　　《每日经济新闻》获悉，保监会在11月下旬曾召集幸福人寿、泰康人寿、平安人寿、合众人寿、中宏人寿等多家保险公司开会，要求相关保险公司12月份提交 “住房反向抵押养老保险”（即以房养老）试点方案，明年1月份将推出相关产品。
　　有险企负责产品精算的人士在与 《每日经济新闻》交流时透露，幸福人寿、合众人寿都有了方案，平安也有初步的方案，其他的几家保险公司也参与了这个项目的一些其他工作。
　　事实上，目前在国内开展“以房养老”存在诸多难题。英国邦瑞中华区首席代表白兮认为，中国开展以房养老面临几个方面的问题：一是以房养老难破传统观念；二是受房价波动风险的影响，金融机构对推广以房养老金融产品时表现出犹豫；三是住宅使用年限一般只有70年；四是适用人群范围窄，因为经济条件很好的人群没有“以房养老”的必要，而经济条件过低的人群不具备“以房养老”的条件。
　　对此，幸福人寿一位内部人士在与《每日经济新闻》交流时透露，《物权法》规定土地是70年产权，70年以后土地是自动续期的，也从一个侧面解释了房产可以到70年再续。

　　推进以房养老需多方配合
　　对此，幸福人寿表示，目前希望主要争取国家免税政策，比如减免房屋税费，免除入保房屋产权证增名税费；减免保险企业在反向抵押保险业务上的所得税；免除入保房产的或有房产税。
　　幸福人寿上述内部人士认为，如果能争取这些税收的减免，那么保险公司就可以把更多的钱支付给老人。他坦言，以房养老不存在监管部门叫停的问题，但可能会延期。他认为，争取减税也是有希望的，因为如前一段时间出台企业年金和职业年金，政府就开始了递延纳税，相当于政府开了一个“口子”。
　　前述险企精算人士坦言，保监会可能也需要和相关部门去沟通，估计这个过程会比较长，涉及部门也比较多。
　　对于中国“以房养老”的问题，白兮认为，应建立以商业银行为主体，保险公司和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构。反向抵押贷款运行周期长，而银行的存款时间较短，借贷双方的持续期不匹配。目前由于政策的限制，我国的保险公司尚不具备金融信贷的功能，国内的保险资金也不允许直接投资普通的房地产项目。社会保障机构虽然具备雄厚的资金实力，业务范围与养老事业密切相关，但这项业务涉及贷款的发放与抵押房屋的评估、维护、销售等工作，这些也不是社保机构的专长。住房反向抵押贷款的健康发展，离不开相关法规的保障，要有一套法律法规及程序来规范市场参与各方的行为，以对反向抵押贷款的操作程序，金融机构的权利与责任，申请人的资格、权利与义务，业务开办机构的监督管理等内容予以规定，加强立法，规范市场。

　　或面临高税收问题
　　对于以房养老，上述险企产品精算人士认为，以房养老保险产品的推进速度或放缓，来自税收方面的压力很大，由于国内的房地产处于调控期 ，很多税收都是惩罚性的，还不包括持有期的税收。
　　21世纪不动产一位工作人员在与 《每日经济新闻》交流时透露，以北京地区的商品房为例，个人之间转让商品房的税收主要包括三块：一是契税，90平以下的房屋按照实际成交金额的1%征收，90至140平的房子按1.5%征收，140平以上的按3%征收；二是个税，按买卖差价的20%；三是针对房产证不超过5年的，按网签价格的5.6%进行征税。如果是个人将房子卖给企业的话契税是3%，其他税收和个人之间转让是一样的。如果是企业将房子卖给个人的话，还涉及土地增值税，大约是30%~60%，此外还包括印花税、个税、契税等。他坦言，每个房子的情况不同征税的比例不同，具体的征税比例需要具体情况来分析。幸福人寿内部人士透露，在房产方面的税收甚至可以占到房屋价格的10%。
　　一位平安人寿内部人士也坦言，当时叫平安去开会，主要是讨论保险的问题，并没有谈税收问题。
　　某险企的王先生在与 《每日经济新闻》交流时坦言，以房养老过程中如果涉及税收问题的话，那么这些税收最后必然会转嫁到消费者身上来。

　　慧择提示：明年1月份将推出国内首款以房养老保险产品——住房反向抵押养老保险。但是，以房养老面临着高税收的问题，其发展有待完善。