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养老地产面临盈利难问题
更新时间：2013-11-17 15:03
【摘要】养老社区是个比较漫长的开发过程，完全成熟需要相当长的时间。当前，各大险企对于建立养老社区纷纷跃跃欲试，但更应考虑盈利问题。
险企进军养老地产，更多是为了借地产推广寿险业务，打造一条更完整的产业链。陈东升认为，在中国，养老社区由寿险公司来做最合适，不仅可以大大降低养老社区的融资和运营成本，还将使寿险产业链拉长20年。
与传统的地产商相比，寿险企业投资养老社区有三个优势：第一，寿险企业拥有巨大的资金优势；第二，寿险公司具有良好的长期理财能力；第三，保险公司有强大的营销网络，以及养老社区与保险公司产品具有的协同效应。
保险企业投资养老地产得益于2009年10月开始施行的新《保险法》，其中允许保险资金在遵循安全性前提下投资不动产。在巨大的市场需求面前，养老地产这块“蛋糕”无疑让险企跃跃欲试。然而，养老地产并非真的就是块香饽饽。
首先，养老地产被限定在“只租不售”的范围内。按照保监会规定，险资投资兴建养老社区，不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”的禁令，这让保险商的经营模式只能限定在“只租不售”的范围内。
其次，降低养老地产投资回报的另一个因素是公共设施投资。养老地产不完全等同于商业地产，涉及的方面会很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务，直到日常起居。比如泰康北京的第一个养老社区一期虽然大概只占总体的五分之一，但当2015年客户入住的时候，所有的配套公共设施都要到位。
此外，养老社区产业发展需要长期资本市场的配合。泰康人寿董事长陈东升告诉笔者，与传统地产不同，养老社区投资规模大，回报期长，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。陈东升称，“养老社区的投资周期很长，完全是吃力不讨好”。
慧择提示：无论是陈东升，还是其他业内人士，都认识到一个事实，那就是养老社区并非暴利行业。险企对于建立养老社区，还需从自身实际出发，充分考虑自身实力在做选择。
险企进军养老地产，更多是为了借地产推广寿险业务，打造一条更完整的产业链。陈东升认为，在中国，养老社区由寿险公司来做最合适，不仅可以大大降低养老社区的融资和运营成本，还将使寿险产业链拉长20年。
与传统的地产商相比，寿险企业投资养老社区有三个优势：第一，寿险企业拥有巨大的资金优势；第二，寿险公司具有良好的长期理财能力；第三，保险公司有强大的营销网络，以及养老社区与保险公司产品具有的协同效应。
保险企业投资养老地产得益于2009年10月开始施行的新《保险法》，其中允许保险资金在遵循安全性前提下投资不动产。在巨大的市场需求面前，养老地产这块“蛋糕”无疑让险企跃跃欲试。然而，养老地产并非真的就是块香饽饽。
首先，养老地产被限定在“只租不售”的范围内。按照保监会规定，险资投资兴建养老社区，不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”的禁令，这让保险商的经营模式只能限定在“只租不售”的范围内。
其次，降低养老地产投资回报的另一个因素是公共设施投资。养老地产不完全等同于商业地产，涉及的方面会很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务，直到日常起居。比如泰康北京的第一个养老社区一期虽然大概只占总体的五分之一，但当2015年客户入住的时候，所有的配套公共设施都要到位。
此外，养老社区产业发展需要长期资本市场的配合。泰康人寿董事长陈东升告诉笔者，与传统地产不同，养老社区投资规模大，回报期长，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。陈东升称，“养老社区的投资周期很长，完全是吃力不讨好”。
慧择提示：无论是陈东升，还是其他业内人士，都认识到一个事实，那就是养老社区并非暴利行业。险企对于建立养老社区，还需从自身实际出发，充分考虑自身实力在做选择。
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