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浅谈房屋租赁合同 之“不可告人”的秘密
更新时间：2012-06-19 17:55
随着城市化和城乡一体化进程的快速推进，一部分经济比较发达的乡村和城镇规划区周边的乡村，房屋建设规模不断扩大，房屋租赁经营日益活跃。
但随之引发的租赁纠纷亦不断增多，在签订房屋租赁合同时人们往往比较关注租金、支付时间等问题，但对租赁合同无效、租赁物改造、转租等问题视而不见，一旦发生纠纷，往往后悔莫及。
本文将对在房屋租赁合同中的，那些不为人知的秘密，从法律层面进行阐释，以提醒广大读者引起注意。
无效处理
房屋租赁合同的无效及处理。根据最高院司法解释规定，违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同及未经出租人同意转租的合同被认定为无效合同。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建筑工程规划许可证或未按建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。若承租人与违法建筑所有人签订房屋租赁合同，产生纠纷时法院可认定此类租赁合同无效，当然违法建筑所有人可以采取补救措施，即在一审法庭辩论终结前取得建筑许可的，法院应当认定租赁合同有效。一旦法院认定房屋租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准要求承租方支付房屋占有使用费的，人民法院一般会支持出租方的请求。
改造处理
租赁房屋改造（包括装修、装饰、扩建）问题的处理。首先合同有约定的依约定，合同没有约定的依照法律原则，法律规定有两种情况，第一种情况是承租人经出租人同意对租赁房屋改造的，如果新添的是可拆除增设物，即拆除不影响租赁房屋使用，在租赁期间届满或者合同解除后，由承租人拆除，归其所有；如果是不可拆除的附合增设物，该增设物归出租人所有，但因出租方过错导致合同提前解除的，根据出租方过错大小决定赔偿承租人增设物剩余价值的大小。
例如：甲将商务楼一套出租给乙经营服装，乙与甲协商后将该房屋进行了装修并增加装饰物，但对增设物没有约定归属，租赁期满后，乙可将增设的柜台和卡间予以拆除，归乙方所有，给房屋的墙体和地面涂料归出租人甲方所有。第二种情况是承租人未经出租人同意进行装饰装修的，出租人有权要求承租人将租赁房恢复原状或者赔偿损失的，无需向承租人承担装修物的赔偿责任。在对租赁房屋改造扩建中，如需要办理手续的，经出租方同意并取得合法建设手续，则扩建造价费应由出租人承担；未取得合法建设手续，导致建设费用的损失，则根据双方过错来承担。
转租处理
转租问题的处理。承租人经出租人同意，可以将租赁房屋转租给第三人，转租的期限应在承租人剩余合同期限，在转租期间，其与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁屋造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，但出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议，视为同意承租人转租，转租合同有效。
结语
房屋租赁合同（Housing leasing contracts）是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。
暑假来临，待毕业的学子们纷纷跃跃欲试，踏上求职这条艰难的道。然而，房屋租赁市场将进入高峰期。面对有限的房源和尚未完善的市场，各类租房者需要了解租房的一些基本常识和实用信息，以上便为您诠释了其“不可告人”的秘密。
但随之引发的租赁纠纷亦不断增多，在签订房屋租赁合同时人们往往比较关注租金、支付时间等问题，但对租赁合同无效、租赁物改造、转租等问题视而不见，一旦发生纠纷，往往后悔莫及。
本文将对在房屋租赁合同中的，那些不为人知的秘密，从法律层面进行阐释，以提醒广大读者引起注意。
无效处理
房屋租赁合同的无效及处理。根据最高院司法解释规定，违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同及未经出租人同意转租的合同被认定为无效合同。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建筑工程规划许可证或未按建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。若承租人与违法建筑所有人签订房屋租赁合同，产生纠纷时法院可认定此类租赁合同无效，当然违法建筑所有人可以采取补救措施，即在一审法庭辩论终结前取得建筑许可的，法院应当认定租赁合同有效。一旦法院认定房屋租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准要求承租方支付房屋占有使用费的，人民法院一般会支持出租方的请求。
改造处理
租赁房屋改造（包括装修、装饰、扩建）问题的处理。首先合同有约定的依约定，合同没有约定的依照法律原则，法律规定有两种情况，第一种情况是承租人经出租人同意对租赁房屋改造的，如果新添的是可拆除增设物，即拆除不影响租赁房屋使用，在租赁期间届满或者合同解除后，由承租人拆除，归其所有；如果是不可拆除的附合增设物，该增设物归出租人所有，但因出租方过错导致合同提前解除的，根据出租方过错大小决定赔偿承租人增设物剩余价值的大小。
例如：甲将商务楼一套出租给乙经营服装，乙与甲协商后将该房屋进行了装修并增加装饰物，但对增设物没有约定归属，租赁期满后，乙可将增设的柜台和卡间予以拆除，归乙方所有，给房屋的墙体和地面涂料归出租人甲方所有。第二种情况是承租人未经出租人同意进行装饰装修的，出租人有权要求承租人将租赁房恢复原状或者赔偿损失的，无需向承租人承担装修物的赔偿责任。在对租赁房屋改造扩建中，如需要办理手续的，经出租方同意并取得合法建设手续，则扩建造价费应由出租人承担；未取得合法建设手续，导致建设费用的损失，则根据双方过错来承担。
转租处理
转租问题的处理。承租人经出租人同意，可以将租赁房屋转租给第三人，转租的期限应在承租人剩余合同期限，在转租期间，其与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁屋造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，但出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议，视为同意承租人转租，转租合同有效。
结语
房屋租赁合同（Housing leasing contracts）是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。
暑假来临，待毕业的学子们纷纷跃跃欲试，踏上求职这条艰难的道。然而，房屋租赁市场将进入高峰期。面对有限的房源和尚未完善的市场，各类租房者需要了解租房的一些基本常识和实用信息，以上便为您诠释了其“不可告人”的秘密。
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