怎样看待“上海市悲催买房者”，没搬入首付款745万房，2个月气血亏虚500万？

不知道大家有没有感到 —— 这几年购房风险越来越大。

贴个数据信息：

17年时拍卖房才没到一万件，21年一下子飙到160多万件。

我觉得，这里边除开破产重整的，还不上借款而断贷的，也占很大一部分吧。

前就在网上看过一个实例，

有些人17年时在河北燕郊购买了一套房，总价格400多万元，找银行贷款了大概300万，每一个月还1万6的模样；

四年里总共还清80多万元(16万本钱+64万贷款利息)，

上一年的情况下断贷了，贷款逾期7个月。那时还剩下282万本钱未还，金融机构把他起诉了。

人民法院的意思解释：

要不他一次性还清282万本钱+期内利息+逾期利息；要不呢，金融机构把房屋收走开展房产拍卖了，房产拍卖款用以还款，如果不够他接着还。

然后他就算了吧笔账，发觉把房子卖了，还需要贴钱40万向银行（燕郊房价大跌）。

相当于房子没了，还搭进120万，实惨...

这个事情才以往一个多月呢，

结论这几天上海市又冒出一个“悲催买房者”，2个月气血亏虚500万。

01 事儿前因后果

这是一个96年的女孩子，

她20年5月上海市区买了一个180平方米二手写字楼，

总购房款1550万余元，首付款付了745万，借款745万，剩下来的60万做为余款在过户的情况下付款。协议约定，全部账款需在产权过户前所有结清。

签过合同书，女孩把房主原先的装修全砸掉，破旧立新地搞装修。

原本一切都很美好，结果到了产权过户日期（8月30号），住房贷款却还是并没有审批。

房主就不干了啊，

我们俩都承诺好了的，到时间了你不给。因此发起催告函：

要不3日内你将钱付清；要不房也不卖你，你将合同违约金和装修损害结一下子。

结论这一女生呢，也没有去筹措资金，

一直等到10月29号，贷款下来，才去找房主规定继续履行合同。

彼此拒绝调解大吵大闹人民法院，

最后，通过一审和二审，法院判这个女孩子输了官司。

消除售房合同，由买家担负20%（310万）的合同违约金，修复家装的赔偿金180万，累计近500万，直接在早已收取的购房的钱745万里边扣，多的钱一次性退回。

住房贷款晚了几个月出来 ——

房屋没买到手，还需要赔接近500万，这都没算进去室内装修搭进钱。

不清楚金融机构放没下款，如果没下款还好点，可以办撤销；假如下款了，还要还款...

怪不得新闻媒体都说她是“上海市悲催买房者”。

02 2次毁约都没当回事

哎，怎么讲，

这个女孩子还是太年轻了，没经历过社会的毒打。

最先，她合同观念显著不够，2次毁约都没当回事。

第一次毁约是首付款贷款逾期，

合同规定首付745万需在6月30日前进行付款，但是到了7月份，她还有两百多万首付款并没有结清。

彼此只能在7月2日再度签署补充条款，此次约定了处罚条文：

从2020年7月1日起止结清之日止，以245万余元为本钱，按每日百分之零点2.73付给利息损失；与此同时承诺剩下来的745万还要在产权过户日期8月30日前结清，假如“产权过户以前难以获得借款”，购房者得把剩下的购房款，立即交给卖房子人。如未按期付款，则售房合同全自动消除，买家应偿还合同违约金（合同书总价格的20%），且赔付卖家原来装修损害180万余元。

结论银行审批耽误，造成了第二次毁约。

直至9月15号，房主都传出催告函了，逼她在收函3日内结清余款，否则就终止合同，并索赔了。这一妹子还是没做任何合理行为。

我认为合同观念的不够，是导致她亏了那么多钱的原因之一。

从房主方面，

也正是因为顾客妹子首付款时，也就没有准时支付。因此带上侓师，补充了十分细致入微的违约条款。

终究总要做些什么来维护自身权益吧，不好说你毁约了，我就只能眼睁睁地看着吧。

我专门找了一个案子的裁决书，仔细观看了一下。

房主实际上也是为了能更换，要给妈妈购房，才急切下手，低价卖出的（180.09㎡，总价格1550万，计算下来价格在8.6万的模样，与松江区10.9万平均价对比，划算许多）。

“另一方拖我，我买房子的钱就不够，我便毁约了。那么我肯定要尽量避开掉这一风险。”

假如这个女孩子首付款并没有贷款逾期毁约，那也就不会有这一补充条款；

在银行审核借款出问题的情况下，那和房东就也有再度商谈和要求宽限期的可能性。

从法院裁定方面，

一般在确认违约金情况下，人民法院一般会依据合同规定、被告方损害、合同履行情况及其当事人诚实守信情况等各个方面进行全面的裁定。

一方面，房主室内装修受到破坏损失、连坏交易合同纠纷损失、错过了买卖机遇损失，全是进一步存有的；

另一方面，这一协议的合同违约金，尽管合同约定的是20%，但是这个占比在楼价并没有非常大起伏的情形下，是能够酌情考虑减少的。

以前深圳法院的另一个案件7300万，都是承诺20%，最后只处罚了10%的合同违约金。

但这姑娘2次毁约，都没有积极主动想尽办法履行合同，所以就算人民法院想轻罚，它都没有根据啊。

次之，她风险意识严重不足，

对自身的资产没有一个科学合理的预计和计划。

即便房主在补充条款里，加了那样严苛又细致入微的处罚条文，

他也没发现什么风险性，

换句话说她始终如一住房贷款肯定可以准时出来，

没有一点充分考虑「假如最糟糕现象发生，自己能不能担负？有没有planA/planB ？」

那两年，年里、年末贷款额焦虑不安，可以这么说是常事，

无论她出于什么，敢在20年买二手写字楼，还有这么高金融杠杆，这其实就很麻烦了。结论，她也没准备好一丁点的应对策略。

后边住房贷款下不去，也没有去积极主动筹措资金，仍在哼哧哼哧搞装修。

我大概估算下，

借款745万余元，依照5%利率、30年贷款年限、等额本息还款的贷款还款方式来计算，月供差不多要4万余元。

换句话说，每一个月流水没个5、6万，是贷不下的。

自身那就不是没钱主，

家装的钱+再找一个亲朋好友添一点衔接一下，也可以找出资方垫付资金应个急也行啊，远比看着毁约强吧。

最终，这姑娘请的人就经验不足。

正常的而言，假如找的是大中型中介服务，

在签订合同时，更专业的艺人经纪人便会提示发放贷款风险性，争得更有弹性的合同文本，乃至帮助跑金融机构催借款；大中介公司一般也能够提供过桥贷款，来确保买卖圆满完成，防止毁约。

并且在第一次毁约以后，房主带上侓师来签署补充条款时，也应当请律师干预，而非孤身一人独自一人解决。

从全部案件来说，

房主在投资时，就安排了更专业的侓师深度参与，不论是合同补充协议的签署，或是出函催收等，都在依照法律法规一步一步实际操作；

而买家妹子这里，没有一个技术专业的人群帮助严格把关，就很被动。

03 这个事情，可以说是给我们大家提了个醒：

买二手房时，不如跟房地产商购房，一定要注意「银行借款」这一隐型风险性。

因为跟房地产商购房，房地产商会先与银行签订协议书，承诺房子卖给买家后，金融机构必须要在承诺时间内把借款审批，然后让她们将钱交到房地产商。

但其实在二手房的借款合同里，都是没有明文规定的，

金融机构何时下款、乃至放不下款，不是能100%保障的。

因此，

专业的事，或是交到专业人去做吧，合同书不必随便乱签。签订了就一定要重视，不必不放在心上。

谁都不容易，别再让那样重蹈覆辙了...