2017险资不动产债权投资持续走俏

　　【摘要】近两年，投资不动产被保险业认为是收益较为稳定，契合保险资金特点需求的重要投资方式。其中，不动产债权投资成为较为频繁的投资形式。此外，也有多家保险公司通过购置房产、举牌上市房企等方式进行不动产投资。

　　和谐健康8亿认购不动产债权计划，年内二三季度偿付能力报告“缺席”

　　近日，和谐健康发布公告，拟出资8亿元认购“泰康-金融街上海火车站北广场D地块商业不动产债权投资计划”。 公告显示，该债权计划总发行规模为16亿元，存续期5年，和谐健康保险拟认购8亿元。和谐健康保险作为投资人，年化收益率为5.6%。

　　从公告内容来看，和谐健康认购金融街的债权投资计划形成关联交易，资料显示，和谐健康为金融街的第二大股东，持有金融街15.88%的股份;离任不足一年的和谐健康前任董事长上官清目前是金融街董事。

　　细看和谐健康2017年以来的发展，情况并不乐观。根据保监会披露的数据来看，2017年1-10月，和谐健康原保险保费收入为359.83万元，同比下滑65.97%，万能险收入下行更为严重，2017年前10月和谐健康万能险收入缩水近一倍，同比下滑95.12%，仅有22万元，整体看规模保费同比下滑了74.70%。

　　同样不容乐观的还有和谐健康的偿付能力，蓝鲸财经查阅中保协网站与和谐健康官网，均未找到和谐健康2017年2、3季度的偿付能力报告，从此前披露的第1季度偿付能力报告来看，2017年1季度，和谐健康核心偿付能力充足率为102.01%，环比下滑了27个百分点，低于行业的平均水平。尤其是综合偿付能力充足率同样仅为102.01%，紧贴保监会要求的100%的红线。

　　12月中旬，保监会在《保险资产负债管理监管办法》(征求意见稿)中明确表示，将对保险公司资产负债管理进行综合评级，偿付能力充足率不达标的保险公司将被评为D级，采取责令调整业务结构、资产结构，限制资金运用，在一定期限内禁止申报新产品等处罚。

　　因此，在和谐健康经营状况不容乐观的背景下，有效的险资配置，或将助力其形成保险资产与负债的良性互动，一旦不动产债权计划落地，其所提供的稳定收益，将有助于为和谐健康的提供现金流入，进而一定程度上，保障和谐健康保险业务的稳健运用。

　　2017险资不动产债权投资注册规模达1743亿，棚户区改造机会多

　　不动产债权项目往往资金需求大，周期长，这与保险资金的期限特征有较好的匹配性，同时，较为稳定的收益，又会为负债资金的险资带来较好回报，保险公司正是看中不动产债权投资计划所带来的利好，2017年，加码介入不动产债权投资项目。

　　据中国保险资产管理业协会最新披露的数据显示，2017年前11月，23家保险资产管理公司注册债权投资计划和股权投资计划共185项，合计注册规模4326.63亿元。其中，不动产债权投资计划104项，注册规模1742.68亿元，占全部债权、股权投资计划的40.28%。与去年同期相比，不动产债权投资计划数量增加了50项，同比增长78%，注册规模与去年863.68亿元相比同比增长了101.77%，达到一倍多。不动产债权投资占合计注册规模比也有所上升，从33.68%增长到40.28%，增加了6.6个百分点。

　　认购方面，从已披露的保险公司认购信息来看，据蓝鲸财经不完全统计，2017年，已有47项不动产债权投资计划项目得到保险公司认购(多期认购已进行合并)，其中，太平保险通过旗下子公司太平人寿、太平财险、太平养老以及太平再保险，参与了6项不动产债权投资计划，合计31.4亿元，包含3项两家子公司同时认购项目。同样参与了6项不动产债权投资计划的还有中国太保集团。中国太保及太保人寿共计投资了包括长江养老-云南城投、长沙城投、万科商业等不动产债权投资计划。

　　此外，中国人保在投资不动产债权投资计划中同样表现积极，2017年，中国人保通过旗下寿险、财险子公司认购了5项不动产债权投资计划，包括北京丰台棚户区改造项目、天津子牙不动产、浙江太湖新城不动产债权投资计划等;合众保险通过合众人寿与合众财险投资了5项不动产债权投资计划，包括成都恒大新北城、武汉光谷产业园、天房天津不动产债权投资计划等。

　　与此同时，中国平安、英大人寿、光大永明人寿等多家保险公司均披露了其认购不动产债权投资计划的相关信息。

　　对于保险公司来说，不动产债权投资，尤其是棚户区改造不动产债权投资正面临利好形势，2017年5月，国务院明确指出，确定三年后改造1500万套棚户区的目标，因此至少未来三年之内，这给保险资金投资提供了大量机会。

　　险资不动产投资方式多元，理性投资、防风险仍是重点

　　事实上，险资进行不动产投资并不局限于认购不动产债权投资项目一种，购置房产、投资设立不动产子公司、举牌上市房企是保险公司进行不动产投资较为常见的方式。

　　蓝鲸财经查阅四家上市保险公司的三季报发现，四家保险公司在投资性房地产方面均有所涉及。数据显示，2017年前三季度，中国人寿投资11.83亿元在投资性房地产项目，比2016年底增加了99.3个百分点，中国平安2017年1-9月投资48.39亿元在投资性房地产项目，中国太保2017年在投资性房地产项目上的投资相对较少，仅为2.29亿元，新华保险2017年前三季度相关投资为11.75亿元。

　　除投资性不动产项目外，自用性不动产同样受到保险公司的青睐，面对较为高昂的租赁成本，投资自用型不动产成为保险公司进行节约成本的有效方式。举例来说，2017年7月，国联人寿以物权方式投资国联集团大厦、地下车库以及食堂三项房产，作为自用性不动产长期持有，国联人寿投资金额为3.31亿元。

　　投资设立不动产子公司同样是保险公司进行不动产投资的有效途径，中国平安的子公司平安不动产是其进行不动产投资及资产管理的平台，业务涵盖开发投资、商业地产等领域;泰康人寿旗下有泰康(湖北)医疗不动产、泰康之家瑞城置业等子公司;前海人寿在第三季度偿付能力报告中披露，其旗下共有11家置业子公司，包括前瑞置业、空港新城前泰置业、前轩置业等专业进行房地产投资的公司。

　　此外，举牌上市房企也是保险公司进行不动产投资的方式之一，2015、2016年，多家保险公司频繁举牌上市房企增加土地储备，但是在2017年，随着保监会对于保险公司非理性举牌的监管措施强化，保险公司举牌上市保险公司的消息有所减少。

　　投资加码的同时，流动性风险、贬值风险也成为保险公司在进行不动产投资时的关注焦点。2017年10月，保监会发布《保险资金运用内部控制应用指引(第4号-第6号)》(征求意见稿)，其中，对于保险公司不动产投资提出了明确的要求。意见稿显示，保险机构应根据自身投资需求、负债特性、偿付能力、投资管理能力以及风险管理能力，合理设定不动产投资的配置比例。与此同时，意见稿还强调了在保险机构开展不动产投资项目时，应建立针对交易过程中可能出现的不正当利益输送行为的反舞弊管理机制和相关制度程序。

　　因此，保险公司应在监管要求下，理性进行不动产投资，防范风险，实现保险资金在不动产领域投资中的稳定收入。

　　慧择提示：多家保险公司看中不动产债权投资利好，2017年，资产管理公司注册不动产债权投资计划规模已超1700亿，和谐健康更是在年末发布公告，拟出资8亿认购金融街商业不动产债权投资计划。