房地产投资新趋势

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　　【摘要】房地产行业1-8月运行数据基本符合此前各机构对房地产行业发展趋势的预期，显示本轮针对房价为目标的调控已经初见成效。包括申银万国、国泰君安在内的机构均认为，鉴于房地产行业估值底部经过市场长时间检验已基本得到确认，前8个月投资趋势下行显示或许表明房地产业正在迎来投资新机遇。
　　日前，国家统计局公布了2011年1-8月房地产市场运行数据。与1－7月份数据相比，1-8月数据房地产投资增速略微回落，住宅投资增速持平，8月房地产投资增速开始明显下滑。其中，1-8月房地产投资增速、住宅投资增速分别为33.2%、36.4%，较1-7月分别下降0.3个百分点和持平。8月房地产投资增速、住宅投资增速分别为31.6%、36.7%，增速环比分别下降5.0个和0.9个百分点。
　　1－8月份房地产市场运行数据进一步确认了行业销售困难、投资减速与资金链紧张三大困境。
　　中原证券行业分析师吴剑雄分析指出，1－8月份房地产市场运行数据显示出以下几方面特点：一是投资增速维持低位，随着今年保障房投资接近到位，预计第四季度投资增速将出现较为明显下滑，但全年投资有望保持30%-35%的增长。二是在前期一系列限购、限贷政策等政策作用下，商品房销售趋势性逆转基本得到确认。三是新开工面积与施工面积增速将出现继续下滑。四是行业资金压力持续加重，而且随着国内贷款的继续减少以及年底房地产企业现金支出增加，行业资金链对销售的敏感度和依存度增加。
　　1－8月份行业运行数据显示，随着调控的加码，房地产行业资金链对销售的敏感度和依存度增加。而从目前情况看，房地产企业所冀望的“金九银十”很可能难以实现，这将进一步加大房地产企业资金的压力，筹资将成为房地产企业持续发展当务之急。
　　中邮证券分析师邵明慧表示，筹资已经成为房地产开发企业发展的瓶颈，企业对经营性现金流的依赖程度加大。邵明慧强调：“目前房地产企业资金来源渠道变得单一，仅能依靠经营性现金流入，房企未来的发展速度将受到一定程度制约。”
　　1－8月房地产行业运行数据显示，在调控政策下房地产企业来自于外部的融资增速回落，自筹资金依旧是资金的主要来源。齐鲁证券认为，未来由于外部融资环境并未好转，预计自筹资金将进一步提升。
　　“1－8月份房地产统计数据表明，房地产投资增速、销售增速下行已成趋势，尤其是月度投资增速疲态尽显，增速大幅下滑，符合我们之前的判断。受保障房建设拉动，新开工增速回升。资金来源累计增速低位小幅回升，月度增速大幅下滑，尤其是国内贷款、自筹资金及其他资金来源增速大幅下滑。”中投证券最新发布的报告表示继续维持此前观点，即在限购扩大和信贷紧缩短期难以消除的背景下，作为先导指标的销售增速和资金来源增速将保持在低位，三季度末至四季度，房地产投资增速将出现大幅下滑，全年房地产投资增速将回落至23%-27%之间。
　　而机构对于余下几个月房地产市场运行走势也并不看好。国泰君安预测下半年或中期将会出现库存、可售存货显著上升，房价适度下降，销量下降，商品房新开工和投资增速下降；龙头公司销量跑赢行业等情况。国泰君安判断称：“保障房开工和投资同比大幅增长，能延缓但不能扭转行业下降趋势。”
　　虽然今年屡有要求放松对房地产行业信贷调控的呼声，但从中央及相关部委的一系列动作看，此轮针对房地产价格的调控在未达到效果前绝不会放松。吴剑雄指出，尽管国际经济形势不确定性增加，欧债危机继续升级，国际经济二次探底的担忧进一步增加，但是国内通胀形势依旧十分严峻，国内货币政策尚不具备放松的基础和条件。即使货币政策不再进一步紧缩甚至是放松，但是房地产行业紧缩政策也难以松动。尽管当前地产政策外部形势越来越像2008年经济危机时期，但目前国内房价格已经远远高于2007年房价，房地产调控政策半途而废的严重后果已经得到市场的明证，基于此，政策在房价还没有出现实质性下降情况放开的可能性很小。
　　自调控开始至今，房地产上市公司股价不断回落，估值重心不断下调。截至目前房地产行业估值已经基本见底的事实也越来越得到市场的确认，因此估值重心进一步下滑的空间已经很小。机构普遍认为，房地产板块的机遇正在到来。
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