现有房价是一种泡沫

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　　【摘要】2011年国家加大了对房地产的调控，有效的抑制了房价并且有部分城市的楼盘已经出现了降价，但是整体上看房地产开发商还在死扛，政策还要继续坚持下去，上海市房管局局长刘海生对上海的房地产政策做了自己的看法。
　　关于调控效果
　　观点一：政策有效了，房价上涨势头压住了。
　　观点二：现在有少量舆论在说调控有效果了，房价下来了，可以放松了，大家一定要坚持住。
　　现在房价涨得快，大家都有种焦虑心态。前两天我注意到网上的信息，一些大学生还没有工作，已经开始担心房价再往上涨。有些成年人担心小孩结婚以后没房子，小孩可能还在上初中，就想买房。
　　最近连续出台一些政策，特别是新“国8条”、“沪9条”，根据观察，政策应该起到了效果，房价上涨势头压住了。但是毕竟只到第三个月，时间非常短。现在大家都在观望，从成交量来看明显下降，我们现在的主要任务还是要坚持住，现在社会有少量舆论在说调控有效果了，房价下来了，可以放松了，大家一定要坚持住。
　　关于限购令
　　观点一：限购政策一定是作为长期政策执行。
　　调控政策主要是以下几条：第一是限售。通过十多年的努力，上海把住房信息系统建立起来了，对现有的住房状况进行了严格审核。第二是银行税务方面，对贷款、税收政策的执行，这个和房地产信息系统有互动。过去是查询你在银行有没有贷款，现在同时也可查询你有没有住房。第三是加大供应量，把动迁安置房5年之内不得上市改成3年等。一边控制需求，一边增加供应，这样才能对房价有所调控。
　　我个人认为上海土地资源有限，需求量又在那里，现在统计数据尽管没公布，但是根据目前调查，非户籍的上海人口已经超过37%，而土地的承载量有限，我想限购政策一定是作为长期政策执行。
　　关于房产税
　　观点一：房产税出发点绝对不是为了收税，出发点是想形成一种制度。
　　观点二：目前税收部门一季度收房产税的有1037户，我认为这个数据很正常，另外一季度本身的成交量也低。
　　房产税改革是我们国家的制度改革，是针对物品持有阶段的税种，是一个重大制度改革。我们在制度设计研究当中，首先不完全是增加税，一开始有个别媒体或者有老百姓担心是不是政府又要收税。征收房产税的出发点绝对不是为了收税，出发点是想形成一种制度。
　　住房问题很复杂，有认识的问题，也有技术手段的问题。因为国家执行一项政策一定要有技术支撑。所以在上海、重庆先做试点，而且上海、重庆的模式还不同。为什么做试点？就是感觉可能会有瑕疵。
　　目前税收部门一季度收房产税的有1037户，我认为这个数据很正常，另外一季度本身的成交量也低。我们征税的对象是超面积，现在政策鼓励都是自住小户型，而对于大面积的其他税收当中都有些措施。
　　另外税收是按年计算的，我们也观察网上、媒体的反应，大家认为上海的政策在自住需求当中没有受什么影响，我们也一直观察效果怎么样，国家财政部门和税收部门也在跟踪上海的情况。
　　目前上海征收房产税没有涉及到存量房这一块，这个事情主要是国家层面在研究，一旦国家政策明确，上海会按照国家政策操作。
　　关于经适房
　　观点一：政府在设计经适房当中，主要是解决居住问题，而不是解决财产问题。
　　观点二：因为每家每户的情况和我们坐在办公室里面想象的不一样，一定是通过实践以后发现区别。
　　经适房政策性非常强，政府在设计当中主要是解决居住问题，而不是解决财产问题。我们现在提出一个新的概念，把经适房再具体化，实际它是共有产权房，有一个产权比例。
　　我们前两年做了两件事情，第一是制度设计，除了经适房的管理办法以外，还有十多项配套政策。第二是大量建设，到今年会逐渐显现出效果，比如徐汇、闵行试点的时候也就是2000多户，但是这2000多户对我们面上推开至关重要。因为每家每户的情况和我们坐在办公室里面想象的不一样，一定是通过实践以后发现区别。试点以后我们还发现了一些新情况，还要不断完善。
　　如果顺利，大概在七八月份可以进入经适房摇号选房阶段，每个区的进展不一样，我们希望第一批可以在第三季度基本完成。因为我们已经向媒体公布，6月份开始对第二批经适房申请受理。第二批房试点可能和第一批不一样，第二批房源大概还有3万套。如果这3万套轮不上，明年也会跟上来，我们也逐渐把这项工作常态化，政府逐渐加大供应量。
　　关于公租房
　　观点一：如果按照经济学的理论，现在的房价完全是一种泡沫，因为和租金没有直接关系，和银行贷款利息也没关系。
　　观点二：公租房对上海来说有两大瓶颈，第一大瓶颈是土地，第二个瓶颈是资金问题。
　　公租房问题非常复杂，主要有几个方面：
　　首先是供应量问题。从上海的租赁市场来看，供应量还是比较多的。但是比较突出的问题，是大家觉得租房不稳定，不方便。其次是配套问题，租房的话，小孩读书问题怎么解决，户口问题、就医问题怎么解决。政府在推进公租房的时候一定要考虑到市场的需求在哪里。
　　公租房对上海来说有两大瓶颈，第一大瓶颈是土地，既有土地资源紧缺的问题，还有地价高的问题。特别是地价，如果不把地价压到更低水平，公租房的运转没有办法可持续。现在房屋成本和租金比例叫租售比，是不匹配的。如果按照经济学的理论，现在的房价完全是一种泡沫，因为和租金没有直接关系，和银行贷款利息也没关系。但是我们要维持正常运行，一定要有低成本的土地，这就是前面讲的政府利用“退二进三”。
　　举到“蚂蚁公房”的问题，这是在闵行区七宝镇利用集体建设用地，过去是工厂，现在改成集体宿舍形式，我们非常赞赏这个做法，有一个很大的好处可以降低成本，也可以解决土地来源的问题。
　　第二个瓶颈是资金问题，毕竟房子建设需要大量资金，而资金需要回收，政府推动压地价以后维持下去，但问题是大量的建设资金沉淀在那里。政府现在也在采取一些具体措施，比如会拿出一部分财政资金，鼓励各个区建立专业的公租房公司。现在一些地产集团、国有骨干企业，把过去完全向市场推出的土地做成公租房。我们也不排除其他的企业积极参与，但是目前来看地价成本高，还有一些困难，国家现在也在研究，是不是可以用保险资金、企业年金来解决。
　　现在房产税的收益全部用在保障房里面。另外，“沪9条”也强调，今后所有的商品住宅在招投标的时候必须配5%以上的保障房，更多地用在公租房或者廉租房方面。 5%是底线，有条件的地方比例可以再高一点。
　　关于市场监管
　　观点一：我们不排斥软广告，但是我们排斥虚假广告。
　　观点二：住房和一般商品有很大区别，不但有经济属性，还有社会民生属性，所以政府应该有所作为。
　　现在有一些广告是软广告，看上去像新闻媒体介绍文章，但是通常没有记者，或者连撰稿人的名字都没有。我们不排斥这个东西，但是我们排斥做虚假广告。我们通过各个区的监管部门、市里面的部门检查，看看有没有虚假广告。现在很多都是中介公司串通起来搞这种紧张气氛。
　　2012年2月份我们也处理了3家公司，不是要罚多少钱，是要通知银行、税务部门对这些公司共同监管。当然也有一些反对声音，认为既然住房市场化，为什么政府管这么多？实际住房和一般商品有很大区别，不但有经济属性，还有社会民生属性，所以政府应该有所作为。
　　关于物业管理
　　观点一：对大多数家庭来说，最大的资产是房子，房屋的保值增值跟物业管理太有关系了。
　　新的物业管理办法已经实行。物业管理也是社会管理的问题，几年时间下来，也暴露出过去规定中一些考虑不周全的地方。这次修改我们把各方面的职责修改得更具体化，更具有操作性。过去是44条，现在是88条，增加了条款内容。
　　我这里讲一个观点，对大多数家庭来说，最大的资产是房子，房屋的保值增值跟物业管理太有关系了。
　　关于租赁办法
　　观点一：登记备案不是新规定，租赁税也是过去已有的政策。
　　最近上海出台了居住房屋租赁管理办法征求意见稿，其中比较关注的是登记备案。首先这条制度的设计不是新的，建设部的商品住房房屋租赁管理办法已经明确了，我们是按照文件具体操作的。
　　关于房产租赁税也是过去已有的政策，可能大家过去不登记是为了规避税收，我想这是两回事，纳税也是公民义务，政府在房产租赁方面的税收非常优惠。当然政府还有增加服务的问题，除了规范保护双方利益，政府也给大家提供便利，我们现在也在采取措施，比如说可不可以就近登记。这个征求意见稿以后还要给大家一个反馈，要做一些修改。
　　房价在当前社会成为了老百姓生活中一项最大的开始，面对日益高涨的房价还有很多人是望房心叹，要发展民生必须把解决房价的问题当做首要问题。虽然现在政策已经有所效果，但是房产的价格还是离百姓的购买能力又着很大的差别，在这个关键的时刻我们更需要加大对房价的治理。
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